75,460,000원
대구지방법원 2025타경845. 대구 동구 효목동 471-10의 2층 201호로, 사건상 용도는 다세대입니다. 감정평가 이용상태에서도 기호 2는 다세대주택으로 확인됩니다. 현재 소유자는 주식회사믿음에너지이며, 2020.09.25. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현 경매의 말소기준은 2021.05.27. 설정된 데레사신용협동조합의 근저당권 채권최고액 264,000,000원입니다.
이후 신용보증기금·중소기업은행·대구신용보증재단·서울보증보험주식회사 등의 가압류와 국·달서구의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 데이터상 이들 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경845 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 효목동 471-10 2층201호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 소유자 | 주식회사믿음에너지 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 75,460,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34.3% |
| 청구금액 | 249,400,885원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 말소기준권리 | 2021.05.27. 을구 5번 근저당권 · 데레사신용협동조합 · 채권최고액 264,000,000원 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 2019년 효천신용협동조합 관련 가압류·경매개시결정과 근저당권은 2020.09.25. 임의경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 이후 주식회사믿음에너지가 소유권을 취득했고, 2021.05.27. 데레사신용협동조합 근저당권이 새로 설정되어 이번 경매의 말소기준이 됐습니다. 해당 근저당권은 2026.03.11. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준 시점은 2021.05.27.입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정순 | 101호 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이동춘 | 201호 | 2023.09.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 박정순은 2022.07.27., 이동춘은 2023.09.05. 전입했고, 두 전입일 모두 말소기준권리인 2021.05.27.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상이며, 특히 대상 201호의 이동춘에 대해서는 매각물건명세서와 현황을 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 28.2%
시장 데이터상 단지명은 믿음빌, 총 8세대이며 대상 면적은 60.1㎡입니다. 최근 확인된 거래는 4건이고 전체 평균은 243,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 전체 평균보다 최근 거래를 우선하면, 최근 12개월 거래는 1건, 금액은 268,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 62.64㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2024.06 | 60.1㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2022.02 | 62.64㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.12 | 62.64㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 243,000,000원 |
현재 최저매각가 75,460,000원은 최근 12개월 평균 268,000,000원의 28.2%입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 268,000,000원이고, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 14.2%로 표시되어 있어 하락 추세 데이터도 아닙니다. 전체 평균 243,000,000원과 비교해도 최저가 비율은 31.1%입니다.
④ 예상배당표 (매각가 75,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,758,280원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 데레사신용협동조합 | 264,000,000원 | 73,701,720원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 570,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 68,705,536원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 대구신용보증재단 | 67,269,596원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 108,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 21번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 75,460,000원 가정 시 집행비용 1,758,280원을 제외한 73,701,720원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 1,160,975,132원 중 채권자 배당액은 73,701,720원, 미배당액은 1,087,273,412원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 1,087,273,412원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 1,109,503,928원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 36,975,400원 | 35,909,843원 | 1,125,065,289원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 데이터상 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자가 배당받지 못하는 금액과 낙찰자가 인수하는 금액은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 효목동 소재 동구시장 서측 인근이며, 주위는 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 지상5층 건물로, 도시가스보일러 난방·위생·급배수·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 606.2㎡, 공시지가 799,400원/㎡이며 토지이용상황은 연립으로 기재돼 있습니다.
- 시장규모. 믿음빌은 총 8세대이며, 실거래 표본은 4건입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.05.27. 을구 5번 근저당권과 2026.03.11. 근저당권 이전관계를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 201호 점유 확인. 이동춘의 전입일은 2023.09.05.로 말소기준 뒤이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 101호 정보 구분. 현황조사에는 박정순의 101호 점유 정보도 함께 존재하므로, 대상 201호와 혼동하지 않도록 매각 범위를 확인하세요.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 거주인 폐문부재로 건축물대장 평면도와 주민탐문조사를 바탕으로 통상적인 관리상태를 상정해 평가했습니다.
- 환금성 점검. 최근 가격과의 할인 폭은 크지만 8세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 3.0회입니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 커도 현재 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘환금성과 현장’이 핵심
이 사건은 말소기준권리 이후 등기권리가 소멸하고, 현황조사상 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 권리 인수 구조만 보면 비교적 단순합니다.
가격은 감정가 220,000,000원에서 3회 유찰돼 75,460,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 268,000,000원의 28.2%입니다. 최근 거래 추세도 14.2%로 하락 데이터는 아닙니다. 다만 8세대 규모, 평균 유찰 3.0회, 현장조사 당시 폐문부재와 임대관계 미상이라는 점 때문에 단순히 할인율만으로 판단하기보다는 대상 201호의 실제 점유·내부 상태와 재매각 가능성을 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
