대구지방법원 2025타경7947. 칠곡군 석적읍 중리의 토지 369.3㎡와 지상 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자는 서채미이며, 2022.07.18. 매매를 원인으로 2022.11.30. 소유권을 취득했습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층으로, 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.

등기상 기준점은 2022.06.20. 구미새마을금고 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 임태윤 전세권 40,000,000원, 김미진 근저당 28,000,000원, 피강효·문경희 임차권등기와 두 건의 강제경매개시결정, 칠곡군 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 다가구주택은 개별 호실별 임차관계가 핵심인 만큼, 등기 소멸 여부와 별도로 각 점유자의 대항력·보증금·배당요구 여부를 따로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸

과거 고아농업협동조합 근저당과 팔공농업협동조합 근저당, 2008년 설정된 유일매·이재익·하승희 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 을구 11번 구미새마을금고 근저당권이며, 공동담보로 같은 소재지 토지가 기재돼 있습니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 후순위입니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 9건, 대항력 미상 2건

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없습니다. 조사표 기준 실제 임차·점유 관계는 9건입니다. 말소기준일 이후 전입이 확인된 7건은 대항력이 없고, 피강효·공사 2건은 판정에 필요한 정보가 부족합니다.

③ 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘저렴’하다고 할 수 없다

감정가는 920,043,300원이고 현재 최저매각가는 450,821,000원으로, 2회 유찰 후 감정가의 49% 수준입니다. 다만 동일 조건의 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다.

다가구주택은 토지 가치뿐 아니라 호실별 보증금, 임대료, 공실, 건물 상태와 명도비용이 실제 취득가치를 좌우합니다. 특히 이번 물건은 여러 호실의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 대항력 판정이 끝나지 않은 점유 관계도 남아 있습니다. 따라서 응찰가 산정은 감정가 할인율보다 임대차 원본 확인과 실제 임대수익 검증을 우선해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 450,821,000원 가정)

현재 최저매각가에서는 배당표에 반영된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 114,339,092원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 실제 보증금과 배당순위 확인 결과에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층 건물로 현재 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 장곡중학교 서측 인근이며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 369.3㎡이며 평지의 가로장방형 소로각지입니다. 공시지가는 352,300원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건물 상태. 외벽은 몰탈 위 페인팅·인조석, 내벽은 내부 인테리어와 일부 타일, 바닥은 장판지와 일부 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다가구주택은 아파트처럼 표준화된 비교가 어렵고, 임대현황·공실·보증금·관리상태에 따라 매수층과 가격이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 피강효 임대차 원본. 임차권등기권자이자 경매채권자인 피강효의 계약서, 보증금 지급내역, 점유 경위와 채권 발생 원인을 교차 확인하세요.
• 공사 점유관계. 전입일·보증금·사용부분이 확인되지 않은 공사의 실제 점유 여부와 임대차 관계를 확인하세요.
• 호실별 보증금. 정효경·백상철·민병대·이영진·박희진·김동민의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 원본 명세서와 계약서로 확인하세요.
• 문경희 임차권. 보증금 85,000,000원, 전입일 2022.07.04., 확정일자 2022.08.10.의 배당순위와 실제 배당액을 확인하세요.
• 임태윤 전세권. 502호 전세금 40,000,000원의 존속·점유·배당관계를 매각물건명세서와 대조하세요.
• 일괄매각 범위. 건물과 공동담보 토지가 함께 매각되는 범위, 경계, 현황과 등기 면적을 확인하세요.
• 임대수익 검증. 각 호실의 월세·보증금·공실·체납관리비와 수선비를 확인한 뒤 실제 수익률을 계산하세요.
• 명도비용. 대항력 유무와 별개로 다수 점유자의 인도·이사 협의에 시간과 비용이 들 수 있습니다.
• 세금·최우선변제. 칠곡군 압류 관련 당해세와 소액임차인 최우선변제 가능성을 배당표 원본에서 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내역을 직접 대조하세요.

맺으며 — “할인율보다 임차 확인이 먼저”

이 사건은 감정가 920,043,300원에서 2회 유찰돼 최저가가 450,821,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후의 권리가 소멸하고 현재 회차 배당도 전액 충족돼 구조가 단순해 보입니다. 하지만 다가구주택의 핵심은 등기부 밖의 호실별 임대차입니다.

조사된 임차·점유 관계는 9건이고, 그중 7건은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 반면 피강효와 공사는 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 특히 피강효는 임차권등기권자와 경매채권자 지위가 겹쳐 관계인 또는 가장임차인 여부를 확인해야 합니다. 동일 조건 실거래 비교도 확인되지 않으므로, 감정가 49%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

등기상 권리는 정리되지만 임차조사는 미완성, 현재 배당은 안정적이지만 가격 적정성은 미확인. 이 물건의 승부처는 추가 유찰을 기다리는 문제가 아니라, 피강효·공사와 각 호실의 실제 보증금·점유 상태를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다.