대구지방법원 2025타경7947. 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141, 3공단부영아파트 111동 607호입니다. 소유자는 서채미 씨로 2018년 5월 4일 거래가액 60,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매는 박준언의 청구금액 10,786,849원에 따른 강제경매입니다. 과거 근저당권·전세권은 등기부상 이미 말소됐지만, 핵심 변수는 2024년 10월 15일 설정된 을구 12번 주택임차권입니다. 이 임차권은 데이터상 말소기준권리인 2025년 7월 17일 강제경매개시결정보다 앞서 있어 매수인 인수 구조입니다.
더 중요한 것은 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 29,400,000원까지 내려왔지만, 이것만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 박준언의 보증금 60,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 배당에서 부족한 금액이 매수인에게 넘어가고, 낙찰가를 더 낮춰도 인수액이 늘어 총액은 약 6,000만원 수준으로 유지됩니다. 따라서 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 111동 6층607호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트(사건 표기) · 감정평가상 이용상태: 다가구주택 · 비교면적 49.89㎡ |
| 소유자 | 서채미 (2018.05.04. 거래가액 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (감정가 49%, 5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준언 / 10,786,849원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2024년 임차권이다
과거 한국주택은행·국민은행의 근저당권과 엘지전자 전세권은 등기부상 이미 말소되어 현재 매수인이 인수할 권리가 아닙니다. 2015년 8월 27일 과거 근저당권 설정등기가 말소된 뒤, 2018년 5월 4일 서채미에게 소유권이 이전됐습니다. 이후 2024년 10월 15일 박준언의 주택임차권이 설정됐고, 임대차계약일자·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 2022년 5월 20일로 확인됩니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
2025년 7월 17일 박준언의 강제경매개시결정이 데이터상 말소기준권리로 산정됐으며, 그 이후인 2025년 11월 7일 칠곡군 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 박준언 임차권은 살아 있고, 후순위 압류는 소멸하는 구조입니다. 특히 박준언은 경매 신청채권자와 동일인으로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도로 적시돼 있습니다. 다만 매각물건명세서상 인수권리로 명시되어 있으므로, 현재 계산에서는 미배당 보증금 31,529,200원을 매수인 인수로 반영하는 것이 안전합니다.
② 임차인 현황 — 대상 607호는 박준언 1명
현황조사상 같은 111동에서 임차인 7명이 확인됩니다. 이 가운데 대상 물건인 607호와 직접 연결되는 임차권자는 박준언 1명입니다. 정효경·백상철·민병대·이영진·박희진·김동민은 각각 204호·205호·302호·303호·304호·305호로 확인되어 607호의 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정효경 | 204호 | 2024.12.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 백상철 | 205호 | 2024.06.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 민병대 | 302호 | 2022.11.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 이영진 | 303호 | 2024.03.06 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 박희진 | 304호 | 2022.08.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 김동민 | 305호 | 2023.03.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 대상 외 |
| 박준언 | 주거용, 건물의 전부 | 2022.05.20 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 31,529,200원 인수 |
박준언은 2024.10.15 임차권등기가 접수됐고 2024.10.15 배당요구가 확인됩니다. 확정일자는 2022.05.20입니다. 김동민은 2025.05.13 배당요구가 확인되지만 대상 물건과 다른 305호입니다.
③ 시세 비교 — ‘2,940만원’이 아니라 ‘실질취득 6,000만원’으로 봐야 한다
부영 2,635세대, 2000.05.15 준공 단지의 동일 비교면적 49.89㎡ 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 51,745,833원, 실거래 범위는 39,950,000원~70,000,000원입니다. 시장 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 지표를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.89㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 2026.10 | 49.89㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 14 | 46,500,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 15 | 52,500,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 9 | 61,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 18 | 39,950,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 평균 | 49.89㎡ | 12건 | 51,745,833원 |
현재 최저가 29,400,000원은 최근 12개월 평균의 56.8%입니다. 그러나 이 숫자는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 낙찰가일 뿐입니다. 박준언 보증금 60,000,000원을 기준으로 한 실질취득은 최근 12개월 평균의 116.0%이고, 최신 거래 지표 56,000,000원보다도 7.1% 높습니다. 따라서 현재 회차는 최저가가 낮다는 이유로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.2% 추정) | - | 929,200원 |
| 1. 임차인 박준언 보증금 (우선변제) | 60,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 갑구 9번 경매개시결정 · 박준언 | 10,786,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 29,400,000원 중 집행비용 929,200원을 제외한 28,470,800원이 박준언 보증금에 배당되고, 보증금 부족분 31,529,200원은 매수인이 인수합니다. 박준언의 별도 신청채권 10,786,849원은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 총액은 약 6천만원
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 49%) | 29,400,000원 | 31,529,200원 | 60,929,200원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 39%) | 23,520,000원 | 37,303,360원 | 60,823,360원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 31%) | 18,816,000원 | 41,922,688원 | 60,738,688원 |
이 사건의 구조가 명확하게 드러납니다. 낙찰가가 29,400,000원 → 23,520,000원 → 18,816,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당 인수액이 31,529,200원 → 37,303,360원 → 41,922,688원으로 증가합니다. 결과적으로 낙찰가와 인수를 합친 총액은 60,929,200원 → 60,823,360원 → 60,738,688원으로 약 6,000만원대에 머뭅니다. 즉 이 물건은 유찰을 거듭할수록 명목 최저가는 싸지지만, 실질취득가격에는 큰 변화가 없는 인수형 경매입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표·토지자료 기준)
- 입지. 장곡중학교 서측 인근에 위치하며 주변은 다가구주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건 표기는 아파트이나 감정평가요항표의 기호(가)는 다가구주택으로 이용 중으로 기재되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없습니다.
- 토지. 토지자료에는 제3종일반주거지역, 도시개발구역·지구단위계획구역 저촉, 가축사육제한구역·상대보호구역 포함 및 저촉 사항이 기재되어 있습니다.
- 지역지정 확인. 감정평가요항표에는 제1종일반주거지역으로 기재된 반면 토지자료에는 제3종일반주거지역으로 기재되어 있어 원본 서류 대조가 필요합니다.
- 환금성. 부영 2,635세대 단지에서 최근 12건의 49.89㎡ 실거래가 확인되며 거래가격은 39,950,000원~70,000,000원으로 편차가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 29,400,000원은 최근 12개월 평균 51,745,833원의 56.8%지만, 박준언 보증금 인수 때문에 실질취득은 약 60,000,000원으로 계산해야 합니다.
- 실질취득 상한 확인. 최근 12개월 평균은 51,745,833원, 최신 거래 지표는 56,000,000원입니다. 현재 실질취득 기준 약 60,000,000원은 두 지표 모두 웃돕니다.
- 임차권 인수 확인. 을구 12번 박준언 임차권은 전입·점유·확정일자가 2022.05.20으로 확인되고, 매각물건명세서상 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
- 동일인 관계 확인. 박준언이 임차권자이면서 경매 신청채권자로 동일하게 기재되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있으므로 관련 원본 자료를 반드시 대조하세요.
- 회차 시나리오. 6회 유찰 시 낙찰가 23,520,000원·인수 37,303,360원, 7회 유찰 시 낙찰가 18,816,000원·인수 41,922,688원으로 총액은 약 6,000만원대를 유지합니다.
- 공부·감정 대조. 사건 표기는 아파트, 감정평가요항표 이용상태는 다가구주택으로 기재되어 있고 용도지역도 자료 간 차이가 있으므로 입찰 전 원본 서류와 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 싸다 ≠ 실질취득이 싸다”
이 사건의 가장 큰 함정은 2,940만원이라는 낮은 최저가입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 평균 5,174만원의 절반을 조금 넘는 수준이지만, 대상 607호의 박준언 임차보증금 6,000만원이 대항력·우선변제 구조로 남아 있어 현재 회차에서는 3,152만원을 매수인이 인수합니다. 그래서 실제 계산상 취득 총액은 6,092만원이고, 6회·7회 유찰 시에도 각각 6,082만원·6,074만원 수준으로 유지됩니다.
더구나 최근 12개월 평균 실거래는 51,745,833원, 최신 거래 지표는 56,000,000원입니다. 실질취득 약 6,000만원은 이 두 기준보다 각각 16.0%, 7.1% 높습니다. 5회 유찰과 단지 평균 2.9회 유찰, 매각률 0.0%라는 경매 통계까지 감안하면 현재 회차를 ‘싸게 낙찰받는 물건’으로 평가하기 어렵습니다.
권리분석의 결론도 단순하지 않습니다. 과거 근저당·전세권은 말소됐지만, 박준언 임차권이라는 매수인 인수권리가 살아 있고, 그 임차권자가 경매 신청채권자와 동일인이라는 특이점도 있습니다. 따라서 이 사건은 가격도, 임차권의 실체도 원본 확인이 필요한 C급 분석 대상입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 인수 포함 실질취득액과 임차권의 실제 관계를 먼저 확인해야 합니다.
