대구지방법원 2025타경7947. 칠곡군 석적읍 3공단부영아파트 111동 607호, 전용 49.89㎡ 물건입니다. 감정가 60,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 29,400,000원까지 내려왔지만, 이 사건은 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 되는 인수형 경매입니다. 임차권자 박준언의 보증금 60,000,000원 가운데 현재 최저가 배당 가정에서 28,470,800원만 배당되고, 나머지 31,529,200원은 매수인이 인수합니다.
따라서 낙찰가 29,400,000원에 인수액 31,529,200원을 더한 실질취득액은 60,929,200원입니다. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 52.2%라는 숫자는 겉보기 할인율일 뿐입니다. 실제 비교 기준인 실질취득액은 최근 평균보다 4,595,867원 높고, 최신 실거래보다 14,929,200원 높습니다. 여기에 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자 6명의 위험도 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 제111동 제6층 제607호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.89㎡ · 111동 6층 607호 |
| 감정 이용상태 | 다가구주택으로 이용 중인 것으로 기재 |
| 단지규모 / 준공 | 부영 · 2,635세대 · 2000.05.15 준공 |
| 소유자 | 서채미 (2018.05.04. 거래가 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 29,400,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박준언 / 10,786,849원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.17. 강제경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
현재 효력이 있는 근저당권이 없어, 2025.07.17. 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 박준언의 전입·점유·확정일자는 2022.05.20., 임차권등기는 2024.10.15.로 모두 말소기준보다 빠릅니다. 매각물건명세서에도 이 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
과거 한국주택은행·국민은행 명의의 근저당권과 엘지전자 전세권은 이미 말소돼 이번 경매의 인수 대상이 아닙니다. 2025.11.07. 칠곡군 압류는 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 선순위 박준언 임차권은 소멸하지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명, 추가 인수 범위 미상
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박준언 | 주거용, 건물의 전부 | 2022.05.20 확정일자 2022.05.20 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 31,529,200원 |
| 정효경 | 204호 | 2024.12.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 백상철 | 205호 | 2024.06.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 민병대 | 302호 | 2022.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이영진 | 303호 | 2024.03.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 박희진 | 304호 | 2022.08.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 김동민 | 305호 | 2023.03.22 배당요구 2025.05.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
부영 단지 전용 49.89㎡의 최근 실거래 12건은 40,000,000원부터 72,000,000원까지 분포하며, 최근 12개월 평균은 56,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 46,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.89㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 2026.07 | 49.89㎡ | 15 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 49.89㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 15 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 4 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 7 | 62,000,000원 |
| 2026.06 | 49.89㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 13 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 13 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 49.89㎡ | 16 | 62,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.89㎡ | 12건 | 56,333,333원 |
최저가 29,400,000원은 최근 평균의 52.2%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 박준언 보증금 미배당액을 더한 실질취득액은 60,929,200원으로 최근 평균의 108.2%입니다. 최신 실거래 46,000,000원과 비교하면 132.5%입니다. 따라서 이 사건을 “시세의 절반 가격” 또는 “시세보다 저렴한 경매”라고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 29,400,000원 | 31,529,200원 | 60,929,200원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 20,580,000원 | 40,190,440원 | 60,770,440원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 14,406,000원 | 46,253,308원 | 60,659,308원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 929,200원 |
| 1. 임차인 박준언 보증금 | 60,000,000원 | 28,470,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 박준언 | 10,786,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
박준언 임차보증금의 미배당액 31,529,200원은 매수인 인수로 산정됩니다. 신청채권 10,786,849원은 미배당이며 소유자 잔여금도 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보·실거래 기준)
- 입지. 장곡중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 접근성을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지와 거래. 부영 단지는 2,635세대, 2000.05.15 준공이며 전용 49.89㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가는 40,000,000원부터 72,000,000원까지 편차가 큽니다.
- 용도 확인. 등기와 주소는 3공단부영아파트 111동 607호이지만, 감정 이용상태에는 다가구주택으로 기재돼 있습니다. 대상 물건과 감정평가요항표의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 확인. 토지정보에는 제3종일반주거지역, 감정요항표에는 제1종일반주거지역으로 각각 기재돼 있습니다. 도시지역·도시개발구역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등의 사항도 함께 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 재계산. 입찰가에 박준언 보증금 미배당액을 더해 총부담을 계산해야 합니다. 현재 회차 산정액은 60,929,200원입니다.
- 선순위 임차권 원본 확인. 임대차계약일 2022.05.18., 전입·점유·확정일자 2022.05.20., 임차권등기 2024.10.15.의 원본 서류와 보증금 반환 여부를 대조해야 합니다.
- 박준언의 이중 지위 확인. 임차권자이면서 경매신청채권자로 기재돼 있으므로 임차보증금 60,000,000원과 신청채권 10,786,849원의 관계와 집행권원을 확인해야 합니다.
- 추가 점유자 6명 확인. 204호·205호·302호·303호·304호·305호 표기가 대상 607호와 일치하지 않습니다. 실제 점유 호실과 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 감정 대상 일치 여부. 아파트 607호와 다가구주택 이용상태, 제3종과 제1종일반주거지역 표기가 서로 달라 감정서 표지·목록·요항표를 대조해야 합니다.
- 추가 배당변수. 당해세·최우선변제·미납 관리비가 확인되면 박준언 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 기준. 최저가 29,400,000원이 아니라 실질취득 60,929,200원을 최근 평균 56,333,333원 및 최신 거래 46,000,000원과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 60,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 29,400,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 선순위 박준언 임차권의 보증금 60,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않기 때문에, 현재 회차의 매수인 인수액은 31,529,200원이고 실질취득액은 60,929,200원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 56,333,333원보다 높고, 최신 거래 46,000,000원보다도 크게 높습니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 감소분만큼 보증금 인수가 늘어 총부담은 60,000,000원 안팎에 머뭅니다. 여기에 보증금과 확정일자가 미상인 점유자 6명, 대상 607호와 다른 호실 표기, 임차권자와 신청채권자의 동일 인명, 아파트와 다가구주택 이용상태의 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 권리와 점유 확인 부담도 큰 물건입니다.
