창원지방법원 2025타경974. 사천시 이홀동 206-1 및 214-2를 공동담보로 하는 공장 관련 부동산입니다. 등기상 소유자는 케이링주식회사이고, 말소기준권리는 2024.05.07 설정된 삼천포수산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤의 권리 대부분은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리보다 앞선 2023.11.01 사천시 압류는 등기부상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 “1회 유찰돼 1,264,206,000원”이라는 숫자만으로 판단하기 어렵습니다. 배당표에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, 별도로 선순위 압류의 존속·승계 여부와 실제 부담액을 원본 서류에서 확인해야 합니다. 또한 매각에는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계·기구가 포함되고, 감정서상 가동이 중단된 상태라 정상작동 여부 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경974 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 사천시 이홀동 206-1 |
| 등기상 부동산 | 경상남도 사천시 이홀동 206-1, 214-2 주식회사 청해물산 가동 |
| 도로명주소 | 경상남도 사천시 구실3길 18 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 케이링주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,806,009,040원 / 1,264,206,000원 |
| 신청채권액 | 1,463,682,327원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 소멸, 앞선 압류는 별도 확인
2020.10.06 소유권이전 뒤 다수의 가압류와 부산은행 임의경매가 존재했으며, 2024.05.07 임의경매 매각으로 2번~13번 권리가 말소됐습니다. 이후 케이링주식회사 명의로 2024.05.07 삼천포수산업협동조합 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 사건의 말소기준권리입니다. 2025.10.02 경매개시결정과 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 무풍지대 사천2지점 | 2024.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사상 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금이 미상이고 매각물건명세서 보완 필요사항으로 표시되어 있으므로, 실제 점유관계와 보증금·계약관계는 원본 서류로 확인해야 합니다. 대항력 없는 임차인에 대한 보증금은 매수인 인수 대상으로 잡히지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,264,206,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,042,060원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 삼천포수산업협동조합 | 1,300,000,000원 | 1,249,163,940원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 김미정 | 50,280,821원 | 0원 |
| 4. 갑구 19번 가압류 · 박현태 | 10,306,849원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 채권 총액은 1,360,587,670원, 총 배당액은 1,249,163,940원, 미배당은 111,423,730원입니다. 소유자 잔여는 0원으로 계산됐고, 매수인 인수액도 0원으로 기재되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도로 등기부상 선순위 압류의 실제 부담 여부는 확인이 필요합니다.
④ 제시외 건물·기계·토지 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ, ㄷ, ㅁ, ㅂ], 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2024-76호 기계·기구 매각이 포함됩니다.
- 매각 제외. 이설 및 철거가 용이한 제시외 건물[감정서상 ㄴ, ㄹ]은 매각에서 제외됩니다.
- 현황 차이. [목록3-3] 1층은 공부상 43.2㎡이나 현황상 37.9㎡로 기재되어 있어 현장 확인이 필요합니다.
- 기계 상태. 감정서상 가동이 중단되어 기계·기구의 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 정상작동 여부 등을 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 4,500.0㎡, 지목 공장용지, 자연녹지지역, 공시지가 114,900원/㎡이며 가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 압류. 2023.11.01 사천시 압류가 말소기준권리보다 앞서며 매수인 인수로 표시됩니다. 실제 부담액과 승계 범위를 먼저 확인하세요.
- 임차관계. 주식회사 무풍지대 사천2지점은 대항력 없음으로 조사됐지만 보증금 미상입니다. 매각물건명세서 보완 내용을 원본으로 확인하세요.
- 기계·기구. 포함 물건의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 설비 가치와 수리·교체 필요 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각 포함 건물과 제외 건물을 구분하고 현황·철거 가능성 및 실제 사용관계를 확인하세요.
- 가격 전략. 현재 1,264,206,000원은 감정가 1,806,009,040원의 1회 유찰 가격입니다. 시장 데이터가 없으므로 권리·설비·토지의 확인 전에는 단순 저가 매수로 판단하지 마세요.
맺으며 — “유찰 = 저가”가 아니라 “인수·설비 확인”이 먼저
이 사건은 현재 최저가가 1,264,206,000원으로 내려왔지만, 핵심은 가격표 자체가 아닙니다. 말소기준 이전의 사천시 압류, 보증금 미상 임차인, 그리고 가동 중단된 기계·기구와 제시외 건물이 동시에 존재합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 등기부에 선순위 압류가 인수로 표시되어 있는 만큼 실제 부담 여부를 확인한 뒤 실질취득가를 확정해야 합니다.
결론적으로 이 물건은 현재 가격만 보고 공격적으로 들어가기보다, 선순위 압류·기계 상태·제시외 건물·임차보증금 미상 부분을 먼저 확인하는 유형입니다. 확인 결과가 깔끔할 때에만 현재 최저가의 의미를 재평가하는 접근이 적절합니다.
