창원지방법원 2025타경31231. 대표 소재지는 경상남도 사천시 곤명면 성방리 793이고, 등기상 건물은 성방리 793·794 주1동, 도로명주소 우교길 94-70으로 확인됩니다. 소유자는 김란희입니다. 감정평가상 기호 8~10은 동식물관련시설로 이용 중이며, 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로 사용승인은 2024.10.25.입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 2024.11.12. 설정된 진주동부농업협동조합 근저당권 55,200,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 최원대 근저당권 55,000,000원, 송유석 가압류 129,000,000원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어 점유·사용관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경31231 |
|---|---|
| 대표 소재지 | 경상남도 사천시 곤명면 성방리 793 |
| 등기 건물 | 경상남도 사천시 곤명면 성방리 793, 794 주1동 · 우교길 94-70 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 기호 8~10 동식물관련시설 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 강판지붕 단층 · 사용승인 2024.10.25. |
| 토지 | 2,021㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 9,520원/㎡ |
| 소유자 | 김란희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 223,022,500원 / 156,116,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 280,202,073원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024.11.12. 진주동부농업협동조합 근저당권 55,200,000원입니다. 2024.12.18. 최원대 가압류와 2024.12.23. 삼성카드 가압류는 각각 2025.03.12.과 2025.02.05. 등기상 말소됐습니다. 이후 2025.04.09. 최원대 근저당권, 2025.09.11. 송유석 가압류, 2025.09.17. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·유찰 구조 — 최저가 하락만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 156,116,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 다음 유찰 시나리오는 109,281,200원, 그 다음은 76,496,840원으로 제시되어 있습니다. 하지만 동일 조건의 실거래 시세를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 비교값이 없으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 156,116,000원 | 153,130,376원 | 86,069,624원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 109,281,200원 | 106,951,263원 | 132,248,737원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,496,840원 | 74,719,897원 | 164,480,103원 |
유찰이 진행될수록 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자의 미배당액은 86,069,624원 → 132,248,737원 → 164,480,103원으로 커집니다. 즉 가격 하락은 배당 부족을 확대할 뿐, 토지의 이용성과 진입성 자체를 개선하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,624원 |
| 1. 근저당 · 진주동부농업협동조합 | 55,200,000원 | 55,200,000원 |
| 2. 근저당 · 최원대 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 3. 가압류 · 송유석 | 129,000,000원 | 42,930,376원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 239,200,000원 중 채권자 예상배당은 153,130,376원이고, 미배당은 86,069,624원입니다. 집행비용은 2,985,624원으로 추정되어 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용 리스크 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재되어 있습니다.
- 맹지. 일괄매각 구성 중 목록 5·6·7·11은 지적도상 맹지로 기재되어 있습니다.
- 농지취득자격증명. 목록 5·6·7·11은 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요하며, 미제출 시 보증금 몰수로 기재되어 있습니다.
- 소하천 규제. 목록 11은 토지 일부가 소하천구역 및 소하천예정지이고, 현황은 부속토지 및 진입로 등으로 평가되었습니다.
- 공부와 현황 차이. 기호 5·7은 공부상 전이나 현황 동식물관련시설 건부지 등이고, 기호 11은 공부상 답이나 현황 인접지 부속토지 및 진입로 등입니다.
- 용도지역·환경 규제. 생산관리지역과 함께 가축사육제한구역, 낙동강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등이 기재되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사천시 곤명면 성방리 소재 성방마을회관 서측 원거리에 위치하며, 주변은 임야와 농경지가 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
- 교통. 지역 내 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지 형상. 2,021㎡, 지목 전, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다.
- 이용 제한. 생산관리지역과 가축사육제한구역, 수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 규제가 중첩되어 있습니다.
- 환금성. 토지·동식물관련시설의 일괄매각이며 일부 목록은 맹지와 농취증 요건이 있어, 일반 주거용 부동산보다 매수 검토 요소가 많습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 목록 대조. 각 목록의 지번·지목·면적·건물과 실제 진입로 관계를 현장에서 확인합니다.
- 농취증. 목록 5·6·7·11의 농지취득자격증명 또는 농지가 아니라는 사실의 증명 가능 여부를 반드시 사전에 점검합니다.
- 맹지·진입. 지적도상 맹지인 목록의 실제 출입 경로와 인접 토지 이용관계를 확인합니다.
- 소하천. 목록 11의 소하천구역·소하천예정지 저촉 범위와 이용 제한을 확인합니다.
- 현황 차이. 공부상 전·답과 현황 동식물관련시설 건부지·부속토지·진입로의 차이를 대조합니다.
- 점유관계. 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인합니다.
- 가격 판단. 감정가 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고, 이용·진입·규제 조건을 반영한 별도 가격 검토가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순해도 토지는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 정돈되어 있습니다. 2024.11.12. 진주동부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 중심은 권리가 아니라 물건 자체의 사용성과 환금성입니다. 일괄매각, 일부 목록의 맹지, 농지취득자격증명, 소하천구역·소하천예정지, 공부와 현황의 차이가 동시에 확인됩니다. 현재 최저가가 감정가의 70%로 내려왔어도, 이를 곧바로 가격 메리트로 해석하기보다 각 목록의 진입·이용·허가 가능성을 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
