창원지방법원 2025타경22403. 거제시 아주동 스타타워2차 4층 401호 근린시설입니다. 감정평가 이용상태에는 일련번호 1이 근린생활시설로 현재 공실, 일련번호 2~4가 일단의 헬스장으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 스타디앤아이주식회사입니다. 권리의 출발점은 2017.01.25. 설정된 통영축산업협동조합의 채권최고액 300,000,000원 근저당이고, 이 권리가 말소기준입니다.
이후 2020.06.19. 여명동 근저당 650,000,000원, 2021.08.11. 유한회사한강대부컨설팅 근저당 1,300,000,000원, 2023.04.17. 거제시 압류 등이 붙었지만 모두 말소기준보다 늦습니다. 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하도록 정리되어 있고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22403 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1692-5 스타타워2차 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층건 중 4층 401호 외 3개호 · 일련번호 1 공실, 일련번호 2~4 헬스장 |
| 소유자 | 스타디앤아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 541,000,000원 / 378,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,131,152,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 관련 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 · 대 890.3㎡ · 공시지가 1,707,000원/㎡ · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2016.08.05. 국제자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었으나 2016.09.28. 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소되었습니다. 이후 2017.01.25. 통영축산업협동조합 근저당 300,000,000원이 설정되어 말소기준권리가 되었고, 해당 근저당은 2023.12.28. 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전되어 2024.01.17. 등기됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 호수 표시는 반드시 대조
문건상 실제 임차인 신고는 1명입니다. 천송이는 2025.12.09. 전입했고 2026.03.13. 배당요구를 했습니다. 전입일이 2017.01.25. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천송이 | 303호 전부 | 2025.12.09 | 미상 | 2026.03.13 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 378,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,101,800원 |
| 1. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 여명동 | 650,000,000원 | 72,598,200원 |
| 3. 근저당 · 유한회사한강대부컨설팅 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서 채권총액 2,250,000,000원 중 372,598,200원이 배당되고 1,877,401,800원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 거제시 아주동 소재 아주초등학교 북서측 근거리에 위치하고, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 1은 근린생활시설로 현재 공실로 탐문됐고, 일련번호 2~4는 일단의 헬스장으로 이용 중입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 도로. 북동측 약 10미터, 남동측 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 소로1류와 중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 17층 건물로, 위생설비·소화전·소화기·승강기 설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 현재 최저가 378,700,000원은 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 ‘시세보다 저렴’이라는 결론을 내리지 마세요.
- 임차인 호수 대조. 본건은 401호인데 천송이의 점유 표시는 303호 전부입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 대상 호수와 실제 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 천송이의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 보완된 명세서가 있는지 점검해야 합니다.
- 채권승계 확인. 말소기준 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 내역과 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당 0원의 관계를 실제 배당계산서에서 확인해야 합니다.
- 점유·영업상태 확인. 감정평가에는 공실과 헬스장 이용이 함께 기재되어 있으므로 현재 영업·점유 상태가 그대로인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 미반영 항목. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 원문 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 확인 가능한 실질가치”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.01.25. 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 천송이도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 378,700,000원이지만 실거래 비교 자료가 없어 이 가격이 시장가보다 낮다고 확인할 수 없습니다. 여기에 감정평가상 공실과 헬스장 이용이 함께 나타나고 임대관계가 미상이며, 임차인 신고 호수도 본건 401호와 다른 303호로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원이지만, 가격·점유·채권승계 확인을 끝내기 전에는 공격적으로 평가하기 어려운 근린시설”로 보는 것이 맞습니다.
