창원지방법원 2025타경22403. 거제시 아주동 스타타워2차 3층 303호 근린시설입니다. 권리분석의 기준점은 2017.01.25. 통영축산업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 290,400,000원입니다. 이 근저당권은 2023.12.28. 확정채권양도를 원인으로 2024.01.17. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 이후 설정된 여명동 근저당권 650,000,000원, 유한회사한강대부컨설팅 근저당권 1,300,000,000원과 거제시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 천송이는 303호 전부를 주거로 사용한다고 조사됐고 전입일은 2025.12.09.입니다. 말소기준권리인 2017.01.25. 근저당보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.13. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리가 해당 없음으로 기재돼 있고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22403 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 아주동 1692-5 스타타워2차 3층303호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 스타디앤아이주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,145,000,000원 / 801,500,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 감정가의 70% |
| 청구액 | 1,131,152,818원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸
말소기준권리는 2017.01.25. 설정된 통영축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 여명동 근저당권, 유한회사한강대부컨설팅 근저당권, 거제시 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022년과 2024년에 들어왔던 별도의 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 각각 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 인수는 없다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천송이 | 303호 전부 · 주거 | 2025.12.09 | 미상 | 2026.03.13 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 70%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
감정가는 1,145,000,000원, 현재 최저매각가는 801,500,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 801,500,000원으로 볼 수 있습니다.
그러나 이 물건은 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 근린시설은 동일 건물·동일 용도라도 면적, 전용 위치, 임대수익, 공실 여부, 실제 이용상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로 현장 임대수요와 거래사례 확인이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 801,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,415,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 통영축산업협동조합 | 290,400,000원 | 290,400,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 여명동 | 650,000,000원 | 500,685,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 유한회사한강대부컨설팅 | 1,300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 2,240,400,000원 중 791,085,000원이 배당되고, 미배당액은 1,449,315,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 아주동 아주초등학교 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터, 남동측으로 폭 약 15미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 가로장방형, 토지이용상황은 상업용입니다. 공시지가는 1,707,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 소화전, 소화기, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부는 공실, 일부는 헬스장으로 이용 중이며, 경계벽 제거 후 일괄 이용 중이라는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 스타타워2차 및 인근 근린시설의 실제 거래·임대 사례를 대조해야 합니다.
- 303호 현황 확인. 천송이는 303호 전부를 주거로 사용하는 것으로 조사됐지만, 감정평가에는 공실·헬스장 이용 내용이 함께 있어 실제 점유와 내부 이용상태 확인이 필요합니다.
- 경계벽·일괄 이용 확인. 매각물건명세서상 경계벽을 제거하여 일괄 이용 중이므로, 물리적 구획과 원상복구 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 천송이의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 배당요구와 점유 이전 시점은 원본 문서와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 561,050,000원, 3회 유찰 시 392,735,000원으로 제시돼 있으므로 현 시세·수익성과 비교해 회차별 입찰 상한을 따로 정하는 편이 합리적입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·시설 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 승부처는 현황과 가격”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2017.01.25. 근저당권이 말소기준이고, 천송이의 전입은 2025.12.09.으로 뒤에 들어왔기 때문에 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 1회 유찰로 801,500,000원까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격을 싸다고 평가할 근거가 부족합니다. 더구나 감정평가의 공실·헬스장 이용, 경계벽 제거 후 일괄 이용이라는 내용과 303호 주거 임차 조사 내용이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장 점유·이용상태와 근린시설 시세 확인이 입찰의 핵심입니다.
