광주지방법원 2024타경1286. 전남 완도군 신지면 신리 센텀펜트하우스 101동 1층 102호입니다. 감정평가상 이 호실은 소매점(음식점)으로 이용 중이며, 주위는 근린생활시설·단독주택·농경지가 섞인 해안 주택 및 상가혼용지대입니다. 현재 소유자는 이영경이고, 2022.10.29. 매매를 원인으로 거래가액 381,345,800원에 취득한 등기가 있습니다.
권리관계의 중심은 2023.04.12. 설정된 완도제일신용협동조합의 채권최고액 402,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 유한회사호명건설의 300,000,000원 근저당과 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 최저매각가 183,750,000원을 전제로 한 배당표에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1286 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 신지로 433, 101동 1층102호 (센텀펜트하우스) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 소매점(음식점)으로 이용중 |
| 소유자 | 이영경 · 2022.10.29. 매매 · 거래가액 381,345,800원 |
| 감정가 / 최저가 | 375,000,000원 / 183,750,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 호명건설 / 300,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.04.12. 을구 3번 완도제일신용협동조합 근저당 · 채권최고액 402,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2022.11.25. 설정된 완도신용협동조합 285,600,000원 근저당과 유한회사호명건설 380,000,000원 근저당은 각각 2023.04.14.과 2023.04.12. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2023.04.12. 완도제일신용협동조합 402,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 유한회사호명건설 300,000,000원 근저당, 2024.07.03. 임의경매개시결정, 2024.07.08. 국의 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유 현황
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서행용 | 101동204호(205호) | 2025.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
서행용의 전입일은 말소기준권리인 2023.04.12.보다 뒤인 2025.11.29.이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확정되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 현황조사상 점유부분은 101동204호(205호)로 표시돼 있어, 매각대상인 101동 1층102호의 점유관계와 혼동하지 않도록 원본 현황조사와 매각물건명세서를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 보면 안 된다
현재 최저매각가는 183,750,000원으로 감정가 375,000,000원의 49%이고 이미 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 128,624,999원, 4회 유찰 시 90,037,499원입니다. 하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.
센텀펜트하우스는 2022.09.26. 사용승인된 28세대 규모이고, 단지 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 대상 면적 기준은 139.05㎡이나 면적 매칭이 되지 않은 상태이므로, 이 통계 역시 현재 102호의 직접적인 시세 근거로 과대해석하기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘감정가 49%’라는 할인율보다 실제 소매점 가치와 임대수익, 현장 영업상태를 확인하는 과정이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,372,500원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 완도제일신용협동조합 | 402,000,000원 | 180,377,500원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 유한회사호명건설 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 702,000,000원 중 180,377,500원이 배당되고, 미배당은 521,622,500원입니다. 신청채권자인 유한회사호명건설의 300,000,000원 채권에는 예상배당이 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 매각대상 101동 1층102호는 소매점(음식점)으로 이용 중입니다. 연립주택으로 이용되는 다른 호실과 용도가 다릅니다.
- 입지. 신리마을 북서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 급·배수·난방·위생·시스템 냉방·옥내소화전·승강기·옥외주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평지이며 토지면적 2,903.0㎡, 공시지가 64,600원/㎡입니다. 계획관리지역이고 접도구역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 도로. 남서측으로 아스콘 포장 소로에 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 단지 통계상 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 아파트형 주거상품보다 보수적인 환금성 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 소매점 가치 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자보다 102호의 실제 영업상태, 임대 가능성, 예상 수익을 먼저 확인해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 현황조사상 서행용 점유부분은 101동204호(205호)로 적혀 있습니다. 매각대상 101동102호와 반드시 구분해 현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 후순위 소멸 확인. 을구 3번 완도제일신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후 호명건설 근저당·경매개시결정·국 압류는 매각 소멸 구조입니다.
- 배당구조 확인. 현재 회차에서는 신청채권자 유한회사호명건설의 300,000,000원 채권 예상배당이 0원입니다. 입찰 직전 최신 배당요구·채권변동 사항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·접도구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 실제 영업 또는 향후 용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 음식점 이용상태와 내부 마감·설비, 옥외주차장, 접근도로 등은 현장에서 직접 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.04.12. 완도제일신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재·3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 183,750,000원으로 감정가의 49%까지 낮아졌지만 이미 2회 유찰됐고, 대상도 소매점입니다. 단지 통계 역시 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다.
권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형. 이 물건은 감정가에서 많이 내려왔다는 이유만으로 가격 가점을 줄 사건이 아닙니다. 실제 소매점 가치와 영업·임대 가능성을 확인해 183,750,000원의 실질취득가가 충분히 낮은지 판단하는 것이 입찰의 핵심입니다.
