광주지방법원 2024타경1286. 완도군 신지면 센텀펜트하우스 101동 2층 204호로 등기된 물건입니다. 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 현재 말소기준은 2023.04.12. 완도제일신용협동조합 근저당권 402,000,000원이고, 그 뒤에 설정된 유한회사호명건설 근저당권과 근저당권부채권 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자 서행용의 전입일도 2025.11.29.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
권리보다 더 주의할 부분은 물건의 호수 표시입니다. 공부상 목적물은 제204호인데 공동출입구와 현관에는 제205호로 표시되어 있습니다. 완도군 확인 내용에 따르면 101동·102동 모두 4층까지 4호 라인이 존재하지 않고, 건축물대장 도면과 등기사항은 204호로 일치하지만 소유자가 4호를 임의로 5호로 바꾼 상태에 해당합니다. 따라서 단순한 현관 숫자 하나의 문제가 아니라 동 전체 출입구와 각 호별 출입문 표시의 원상복구 문제로 연결될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 신지면 신지로 433, 101동 2층204호 (센텀펜트하우스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 소유자 | 이영경 · 2022.10.29. 매매 · 거래가액 320,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 호명건설 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지규모 | 센텀펜트하우스 · 28세대 · 2022.09.26. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.04.12. 완도제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 유한회사호명건설의 300,000,000원 근저당권은 그보다 후순위이고, 이후의 경매개시결정과 근저당권부채권 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 2022년에 설정됐던 완도신용협동조합 및 유한회사호명건설의 기존 근저당권은 이미 말소되었습니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서행용 | 101동204호(205호) · 주거 | 2025.11.29 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입일 2025.11.29.은 말소기준일 2023.04.12.보다 2년 이상 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자·배당요구 여부와 보증금은 확인되지 않아 배당 순위 자체는 원문 서류 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49% 유찰가지만 ‘시세 할인’은 확인 불가
감정가는 310,000,000원, 현재 최저매각가는 151,900,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 절대금액은 크게 내려왔지만, 이 사건에 제공된 동일 면적 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,926,600원 |
| 1. 근저당 · 완도제일신용협동조합 | 402,000,000원 | 148,973,400원 |
| 2. 근저당 · 유한회사호명건설 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 702,000,000원 중 148,973,400원이 배당되고, 미배당액은 553,026,600원입니다. 신청채권자 유한회사호명건설에는 현재 가정상 배당이 없지만, 그 후순위 채권이 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 완도군 신지면 신리 ‘신리마을’ 북서측 인근. 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 섞인 해안 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 기호(2)는 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 4층 건물입니다.
- 설비. 급·배수, 난방, 위생, 시스템 냉방, 옥내소화전, 승강기, 옥외주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역. 공시지가 64,600원/㎡, 토지면적 2,903㎡입니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 단지이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 실거래 비교자료가 없어 재매각 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 목적물 특정. 등기·건축물대장상 204호와 현황 표시 205호가 실제로 어느 공간을 지칭하는지 현장에서 다시 대조해야 합니다.
- 원상복구 범위. 완도군 확인상 동 전체 출입구와 각 호별 출입문 표시 원상복구가 필요하다고 판단된 만큼, 시행 주체·비용·절차를 확인해야 합니다.
- 임차인 서류. 서행용의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 최종 확인하세요.
- 가격 상한. 감정가 대비 49%만으로 저가라고 판단하지 말고, 현지 중개업소·인근 유사 연립주택 거래가격을 별도로 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없더라도 현재 주거 점유자가 있으므로 인도명령·협의명도 일정과 비용을 고려해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·완도군 사실조회 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원보다 호수 복구가 더 중요하다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준권리 이후의 후순위 권리와 임차인은 매각으로 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 경매의 안전성은 등기만으로 끝나지 않습니다. 공부상 204호와 현황상 205호가 다르고, 완도군 확인상 동 전체 표시 원상복구까지 거론된 점은 낙찰 뒤 실제 사용·명도·재매각 과정에서 확인해야 할 중요한 변수입니다.
현재 최저가는 151,900,000원으로 감정가의 49%지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없어 ‘반값이니 싸다’고 단정할 수 없습니다. 이미 2회 유찰된 소규모 28세대 단지라는 점까지 고려하면 결론은 명확합니다. 권리 인수는 낮은 편이지만, 물건 특정·복구·환금성을 확인하기 전에는 가격 할인율만 보고 접근하면 안 되는 사건입니다.
