광주지방법원 2024타경51694. 이 사건은 완도군 고금면 가교리 일대의 토지와 주택·창고·마른김 제조공장을 묶어 매각하는 기타 + 토지 일괄매각입니다. 감정평가 이용상태는 기호12 주택, 기호15·16 창고, 기호21 제조업소(마른김 제조공장)입니다. 등기 흐름만 보면 2014년 김병장 명의 소유권보존 후 완도농업협동조합 근저당과 여러 압류·가압류가 있었지만, 2024.02.15 선행 임의경매 매각으로 김주남에게 소유권이 넘어가면서 해당 권리들이 2024.02.22 정리됐습니다.
현재 경매는 그 뒤인 2024.04.22 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관)의 강제경매개시결정으로 시작됐습니다. 따라서 현재 등기만 보면 구조가 단순해 보이지만, 이 사건의 승부처는 등기가 아니라 점유관계와 매각 제외 물건·농지 조건입니다. 현황조사상 전입일이 모두 현재 기준권리보다 앞서 있고 보증금이 미상이라, 배당계산에 표시된 ‘매수인 인수 0원’을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경51694 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 표시 소재지 | 전라남도 완도군 고금면 가교리 956-12 |
| 등기상 건물 소재 | 완도군 고금면 가교리 955-1, 955-2, 956-8, 956-9 · 고금면 교성47번길 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호12 주택 · 기호15,16 창고 · 기호21 제조업소(마른김 제조공장) |
| 소유자 | 김주남 · 2024.02.15 임의경매로 인한 매각, 2024.02.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 198,669,000원 / 198,669,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 621,906,408원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 진행 관련 기록 | 2026.07.20 채무자겸소유자 신청취하(일부)통지서 발송 · 2026.07.23 도달 |
① 권리 흐름 — 선행 경매로 한 번 정리된 뒤 다시 시작
핵심은 2024.02.15 선행 경매 매각입니다. 기존 완도농업협동조합 근저당과 압류·가압류·선행 경매개시결정은 2024.02.22 등기에서 말소됐고, 김주남이 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2024.04.22 현재 사건의 강제경매개시결정이 들어왔으므로, 이번 사건의 등기상 기준점은 이 날짜입니다.
② 점유·임차 분석 — 5건 모두 보증금이 미상
| 점유·전입자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 목록5) 및 제시외 주택 | 2023.04.11 | 미상 / 1,200,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
| 김병장 | 미상 | 1968.10.21 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
| 박영용 | 미상 | 2022.12.23 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
| 병장수산영어조합법인,방선희 | 목록17,18,19,20.21) | 2018.08.28 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
| 주식회사고금,김주남 | 미상 | 2014.11.17 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계신고 없음 |
특히 김병장은 등기부상 종전 소유자이자 종전 근저당 채무자와 동일한 이름으로, 제공된 조사에서도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 반대로 ‘주식회사고금,김주남’ 항목에는 현 소유자 김주남과 동일한 이름이 포함돼 있어 역시 실제 임대차인지 점유관계 확인이 필요합니다. 어느 경우든 현재 정보만으로 보증금 승계액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,669,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,581,366원 |
| 2. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 621,906,408원 | 195,087,634원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당액은 426,818,774원, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원으로 계산됐지만, 당해세·임차인 최우선변제와 보증금이 미상인 점유자의 실제 승계 여부를 반영한 최종 인수액으로 볼 수는 없습니다.
④ 특수조건·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각조건 기준)
- 일괄매각. 목록10에는 농지취득자격증명원 제출이 필요하고, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 농지전용허가 없이 형질변경한 토지로 원상복구 대상이라는 회신도 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물 제외. 목록10,22 및 타지상 956-3의 제시외 건물 ㅅ, 목록19,20,22 지상의 제시외 건물 ㅎ, 목록20,22 및 타지상의 콘크리트 구축물은 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각에서 제외되는 제시외 건물 ㅅ·ㅎ에 대해 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 성립 여부는 불분명합니다.
- 창고부지. 목록17,18,19,20,22는 일단의 창고부지로 이용 중이며 북서측으로 소폭의 포장도로와 접합니다.
- 가격 제한. 목록10,19,20,22의 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격입니다.
- 경계. 인접 토지와 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도 확인이 필요합니다.
- 입지. 교성리마을회관 남동측 근거리 및 북측 인근의 해안농어촌지대로, 자연부락·축양장·농경지·임야가 혼재합니다. 본건 및 인근까지 대체로 차량 접근 가능하고 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 특성. 제공된 토지 표시는 계획관리지역·가축사육제한구역, 지목 전, 면적 167.0㎡, 평지·부정형·맹지, 공시지가 6,680원/㎡입니다.
- 공부와 현황 차이. 기호3 토지는 공부상 ‘답’이나 현황 ‘대’, 기호10은 공부상 ‘전’이나 현황 ‘창고부지’로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 5건 실체 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유자를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 김병장 관계 확인. 종전 소유자·채무자와 동일 이름이므로 임차인인지 관계인인지 사실관계를 확인해야 합니다.
- 현 소유자 관련 점유 확인. ‘주식회사고금,김주남’ 전입 항목의 실제 점유주체와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 제시외 건물 ㅅ·ㅎ의 소유관계와 토지·건물 소유관계 변동을 대조해 성립 가능성을 따져야 합니다.
- 농지취득자격증명원. 목록10은 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상복구 비용. 목록10의 무허가 형질변경에 따른 원상복구 대상 여부와 범위를 확인해야 합니다.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 실제 사용면적·진입로·제시외 건물 위치를 측량으로 확인하는 것이 필요합니다.
- 일부 취하 반영 확인. 2026.07.20 신청취하(일부)통지서가 발송되고 2026.07.23 도달한 기록이 있으므로 실제 매각 대상 목록과 진행 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 농지 관련 회신을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원” 숫자보다 미확정 권리가 더 중요하다
이 사건은 현재 등기부만 보면 선행 경매에서 기존 권리가 한 번 정리된 뒤 새 강제경매가 시작된 구조입니다. 하지만 현황조사에는 기준권리보다 앞선 점유·전입이 5건 존재하고 보증금이 전부 미상이라, 배당표상의 인수 0원만으로 안전하다고 결론낼 수 없습니다. 여기에 매각 제외 제시외 건물의 법정지상권 가능성, 목록10 농지취득자격증명원과 원상복구 조건, 경계 불명확, 일부 취하 기록까지 겹칩니다.
따라서 이 물건은 최저가 198,669,000원이 낮아 보이는지가 아니라, 점유 5건의 실제 보증금과 승계 여부·법정지상권·농지 조건을 얼마만큼 확정할 수 있느냐가 핵심입니다. 그 숫자가 확정되기 전에는 실질취득가도 확정되지 않습니다. 권리조사 난도가 높고 매각 조건이 복합적인 만큼, 가격보다 먼저 불확실성을 제거해야 하는 사건입니다.
