광주지방법원 2024타경51694. 완도군 고금면 가교리 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호 12는 주택, 기호 15·16은 창고, 기호 21은 마른김 제조공장으로 이용 중이며, 주변은 자연부락·축양장·농경지·임야가 섞인 해안농어촌지대입니다. 권리의 출발점은 2014.05.15 설정된 완도농업협동조합 근저당이고, 이후 농업협동조합중앙회와 용재창의 근저당, 2024년 강제경매개시결정은 모두 이 말소기준 뒤에 놓입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 선명합니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 현황조사에는 김지수·김병장·박영용·병장수산영어조합법인,방선희·주식회사고금,김주남 등 5건의 점유·임차 관련 내역이 확인됩니다. 이 중 대부분은 말소기준 뒤 전입이지만, 김병장의 전입일은 1968.10.21로 훨씬 앞섭니다. 특히 해당 인물의 점유 부분과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 확정할 수도, “인수 없음”으로 정리할 수도 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경51694 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 완도군 고금면 가교리 979 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 주택·창고·제조업소 혼합 |
| 소유자 | 김주남 |
| 감정가 / 최저가 | 458,504,000원 / 458,504,000원 (신건) |
| 청구금액 | 621,906,408원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 말소기준 | 2014.05.15 완도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
① 권리 흐름 — 후순위는 정리, 선순위 전입은 별도
2014.05.15 완도농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2021.12.15 농업협동조합중앙회 근저당 480,000,000원, 2022.05.30 용재창 근저당 400,000,000원, 2024.04.22 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 우리금융캐피탈주식회사 근저당 105,520,000원은 2024.12.19 이미 말소됐습니다.
또한 2020~2021년에 등기됐던 강제경매·가압류들은 이후 취하·해제 등으로 말소된 내역이 확인됩니다. 따라서 현재 등기상 핵심은 말소기준 이후 권리가 아니라, 등기보다 앞선 점유자의 임차관계가 실제로 존재하는지를 확인하는 데 있습니다.
② 임차·점유관계 — 김병장이 핵심 확인 대상
| 점유·임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 목록5) 및 제시외 주택 | 2023.04.11 | 보증금 미상 · 월 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김병장 | 미상 | 1968.10.21 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
| 박영용 | 미상 | 2022.12.23 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
| 병장수산영어조합법인,방선희 | 목록17,18,19,20.21) | 2018.08.28 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
| 주식회사고금,김주남 | 미상 | 2014.11.17 | 보증금 미상 · 차임 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 비승계 |
③ 예상배당표 (매각가 458,504,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,985,040원 |
| 2. 근저당 · 완도농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 480,000,000원 | 331,518,960원 |
| 4. 근저당 · 용재창 | 400,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 농업협동조합중앙회 | 621,906,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,621,906,408원, 총 배당액은 451,518,960원, 미배당은 1,170,387,448원입니다. 이 미배당액은 채권자의 부족액으로, 그 자체가 매수인의 승계액이 되는 것은 아닙니다. 다만 위 배당계산의 매수인 인수 0원과 별개로, 김병장의 보증금은 미상이므로 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 458,504,000원 | 451,518,960원 | 1,170,387,448원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 366,803,200원 | 360,867,955원 | 1,261,038,453원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 293,442,560원 | 288,534,364원 | 1,333,372,044원 |
④ 일괄매각·토지·건물 상태 — 권리보다 현장 확인이 많다
- 일괄매각. 목록11·13 지상의 조경수와 유실수(감나무), 제시외 건물 등 11-2·13-1·13-2는 매각에 포함됩니다.
- 제외 건물. 목록11 지상의 제시외 건물(감정평가서 ㅇ)과 목록14 지상의 제시외 건물(감정평가서 ㅌ·ㅍ)은 매각에서 제외됩니다.
- 도로 이용. 목록11·13·14 일부가 도로이고, 목록11 토지 일부는 인접지인 목록13 진입로로 이용 중입니다.
- 맹지. 목록13·14는 지적도상 맹지이나 북서측 및 남동측으로 개설된 소폭 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 현황과 공부. 목록15·16은 공부상 별개의 동이지만 현황은 동과 동 사이가 증축돼 한 개의 동으로 사용 중입니다.
- 경계. 인접 토지와의 경계 등이 불명확해 경계측량 등 별도의 확인이 필요합니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 교성리마을회관 남동측 근거리 및 북측 인근에 위치하며, 자연부락·축양장·농경지·임야 등이 혼재하는 해안농어촌지대입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 대체로 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호12는 주택, 기호15·16은 창고, 기호21은 제조업소인 마른김 제조공장으로 이용 중입니다.
- 공부와 차이. 기호3 토지는 공부상 ‘답’이나 현황 ‘대’, 기호10은 공부상 ‘전’이나 현황 ‘창고부지’로 이용 중입니다.
- 토지 항목. 가교리 979 관련 토지 항목은 면적 660.0㎡, 지목 ‘대’, 완경사·부정형, 공시지가 10,000원/㎡이며 생산관리지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김병장 임대차 원본 확인. 1968.10.21 전입의 실제 주소·점유 부분·임대차계약·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 실질취득 재계산. 인수할 보증금이 확인되면 최저가 458,504,000원에 미배당 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 포함되는 11-2·13-1·13-2와 제외되는 목록11의 ㅇ, 목록14의 ㅌ·ㅍ 제시외 건물을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 도로·맹지 확인. 목록11·13·14의 도로 이용 상태와 목록13·14의 실제 차량 진입로가 법적·현황상 지속 가능한지 확인하세요.
- 경계측량. 인접 토지와 경계가 불명확하므로 경계측량 필요성을 입찰비용과 일정에 반영해야 합니다.
- 증축 현황. 목록15·16이 공부상 별동이면서 현황 한 동으로 사용되는 부분의 구조·사용상태를 직접 확인하세요.
- 일부 취하 통지 확인. 2026.07.20 채무자겸소유자 김OO 신청취하(일부) 통지서가 발송돼 2026.07.23 도달한 내역이 있으므로 최신 매각대상 목록을 다시 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교 없이 감정가 458,504,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고, 현지 거래사례와 용도별 환금성을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 다르다
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2014.05.15 완도농업협동조합 근저당 이후의 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 김병장은 1968.10.21 전입으로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
여기에 일괄매각, 제시외 건물의 포함·제외 혼재, 일부 도로, 지적도상 맹지, 별동의 현황상 증축, 인접 토지와의 불명확한 경계까지 겹칩니다. 배당표상의 매수인 인수액은 0원이지만, 현재 확인된 사실만으로 실질취득가를 458,504,000원으로 고정할 수는 없습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 선순위 전입자의 임대차와 매각 범위를 확정하는 것이 입찰의 출발점입니다.
