전주지방법원 2025타경934. 무주군 설천면 삼공리 323-10 일원의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 제2종근린생활시설, 숙박시설, 근린생활시설로 확인되며, 소유자는 김도헌입니다. 현재 말소기준은 2023년 4월 26일 설정된 왕궁농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 이후의 압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 등기상 승계할 금액은 0원입니다.
권리 자체는 단순하지만 물건의 성격은 아파트처럼 표준화돼 있지 않습니다. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되고, 일부 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 실제로는 도로로 이용되고 있습니다. 또 여러 필지에 관광특구·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 걸려 있어, 실제 활용도와 환금성 점검이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 323-10 · 도로명주소 구천동로 886 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 제2종근린생활시설 · 숙박시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김도헌 |
| 감정가 / 최저가 | 335,376,000원 / 335,376,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 왕궁농업협동조합 / 1,383,911,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 대표 토지 현황 | 691㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 295,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 현재 유효한 핵심 권리는 2023년 설정된 왕궁농업협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 1,560,000,000원입니다. 2025년 북전주세무서장 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 335,376,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없어, 감정가가 실제 시장가격 대비 어느 수준인지는 이 자료만으로 검증할 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설·숙박시설·토지가 함께 묶인 복합형 자산이라 아파트처럼 단순 비교하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,495,264원 |
| 2. 근저당 · 왕궁농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 329,880,736원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 왕궁농업협동조합 근저당 배당에 사용되고, 근저당 채권최고액 기준 1,230,119,264원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 자체 리스크 — 권리보다 현황을 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 현황 도로. 일부 토지는 공부상 지목이 ‘대’이나 실제 일부 또는 전부가 도로로 이용되고 있습니다.
- 이동식 구조물. 일부 토지 지상에 철거·이동이 용이한 구조물과 비닐하우스, 철재컨테이너 4동이 소재합니다.
- 건물 구성. 일반목구조 2층, 철근콘크리트조 2층, 경량철골조 단층 건물이 포함돼 구조와 용도가 서로 다릅니다.
- 설비. 건물에는 기본 위생·급배수설비가 있고, 일부 건물에는 난방시설이 설치돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구천초등학교 동측 인근으로, 간선도로변 상가·콘도 등이 형성된 노선상가지대이며 후면에는 주택·펜션·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장과 37번국도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 관광특구가 포함된 필지가 있습니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등이 필지별로 적용됩니다.
- 대표 토지. 691㎡, 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 295,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원이나 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 현황 도로 범위. 공부상 ‘대’와 실제 도로 이용 부분의 정확한 위치·면적을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·상태·실사용 여부를 확인하세요.
- 이동식 시설물. 비닐하우스·철재컨테이너 등 이동이 용이한 구조물의 소유관계와 처리 가능성을 점검하세요.
- 토지이용 제한. 관광특구·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등이 실제 영업·증개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 신건 최저가 335,376,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023년 왕궁농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인과 명시 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 그보다 복잡합니다. 근린생활시설·숙박시설·토지가 섞인 일괄매각이고, 일부 토지는 현황 도로이며 여러 이용 제한도 존재합니다. 게다가 현재 신건 가격 335,376,000원을 비교할 최근 실거래 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 안전”에는 가깝지만, “가격상 매력적”이라고 단정할 단계는 아닙니다. 권리보다 현황·활용성·환금성 검증이 먼저인 사건입니다.
