전주지방법원 2025타경934. 무주군 설천면 삼공리 309-3 일원의 기타·토지 사건으로, 감정 이용상태는 제2종근린생활시설·숙박시설·근린생활시설입니다. 현재 소유자는 김도헌이고, 말소기준은 2023.04.26. 왕궁농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,560,000,000원이며 왕궁농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 설정된 2025.06.30. 국 압류와 2025.09.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 임차인도 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 별도로 승계할 보증금이나 인수금은 0원입니다. 다만 채권 미배당은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 회차에서 근저당권자에게 배당되지 못하는 804,559,594원은 채권자 측 미회수액이지 낙찰자가 추가로 떠안는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경934 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 309-3 · 구천동로 882-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 숙박시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김도헌 |
| 감정가 / 최저가 | 765,495,360원 / 765,495,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 왕궁농업협동조합 / 1,383,911,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 대 · 285.0㎡ · 계획관리지역 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 149,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수는 없고, 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 권리 중 전북은행·전주원예농업협동조합 등의 근저당은 이미 말소됐고, 2023.06.29. 소병민의 강제경매개시결정 역시 2024.02.08. 취하에 따라 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.04.26. 왕궁농업협동조합 근저당입니다. 이후 2025.06.30. 국 압류와 2025.09.16. 왕궁농업협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 765,495,360원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실거래 비교자료가 제시되지 않아 감정가 또는 최저가를 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 주거용 집합건물이 아니라 상업·숙박 용도 건물과 토지가 함께 매각되는 구조라, 가격 판단은 개별 건물 상태·토지 이용상태·현황도로·부속 구조물까지 포함해 따로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 765,495,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,054,954원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 왕궁농업협동조합 | 1,560,000,000원 | 755,440,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 804,559,594원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰은 배당부족만 키운다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 765,495,360원 | 755,440,406원 | 804,559,594원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 612,396,288원 | 603,872,325원 | 956,127,675원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 489,917,030원 | 482,617,860원 | 1,077,382,140원 | 0원 |
세 회차 모두 왕궁농업협동조합의 신청채권 1,383,911,452원이 전액 충족되지 않습니다. 하지만 매각물건명세서상 인수권리가 없으므로 이 부족액을 이유로 낙찰자의 실질취득비용을 더해 계산하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 자료상 최저가 765,495,360원과 동일하게 봅니다.
⑤ 물적 현황 — 이 사건의 진짜 체크포인트
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 사건입니다. 건물별 이용상태와 실제 포함 범위를 현장에서 맞춰봐야 합니다.
- 건물 용도. 기호2는 제2종근린생활시설, 기호4는 숙박시설, 기호6은 근린생활시설입니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 기호1·11의 지목은 대이나, 현황은 기호1 일부 도로 및 기호11 도로입니다.
- 부속 구조물. 기호5·7 지상에는 철거 및 이동이 용이한 구조물과 비닐하우스가 있고, 기호8·10 지상에는 이동이 용이한 철재컨테이너 4동이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구천초등학교 동측 인근에 위치하고, 주위는 간선도로변 상가·콘도 등이 형성된 노선상가지대이며 후면은 주택·팬션·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 37번국도가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·역사문화환경보존지역·교육환경 보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역 등이 토지별로 포함 또는 접합니다.
- 관광 관련. 일부 토지는 관광특구에 포함 또는 접하는 것으로 제시돼 있습니다.
- 환금성. 주거 단일용도 자산이 아니라 근린생활·숙박시설과 토지가 함께 묶인 물건이므로 매수 목적과 운영 가능성에 따라 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 대조. 토지·건물·제시외 건물별 감정평가 대상과 실제 점유 범위를 현장에서 확인하세요.
- 현황도로 확인. 공부상 대인 토지 일부가 실제 도로로 이용되고 있어 이용가치와 향후 처분성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 부속물 소유관계. 비닐하우스·구조물·철재컨테이너 4동의 소유관계, 철거 가능 여부, 인도 상태를 확인하세요.
- 용도와 규제 확인. 근린생활시설·숙박시설의 현재 운영 가능 여부와 교육환경 보호·역사문화환경보존·배출시설 제한 등 개별 규제를 대조하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 시세 비교 없이 감정가 765,495,360원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 토지와 각 건물을 분리해 가치 검증이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 등기 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.04.26. 왕궁농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 임의경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리가 깨끗한 신건’이라는 이유만으로 단순 평가하면 안 됩니다. 제2종근린생활시설·숙박시설·근린생활시설과 토지가 함께 일괄매각되고, 일부 토지는 공부상 대이면서 현황 도로이며, 이동 가능한 구조물·비닐하우스·철재컨테이너도 존재합니다. 실거래 비교 근거도 없어 현재 최저가 765,495,360원이 시장가 대비 유리한지 확인되지 않습니다. 권리 인수는 합격, 가격과 물적 현황은 보수적으로 검증. 이 사건의 핵심은 등기보다 현장입니다.
