전주지방법원 2025타경31112. 완주군 구이면 광곡리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 228,994,200원이고 2회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 112,207,158원, 감정가의 49%입니다. 말소기준권리는 2024.02.08. 설정된 전주대건신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 주택 방 3칸 중 2칸을 점유하는 임차인 김창권이 보증금 50,000,000원, 월차임 200,000원으로 조사됐고 배당요구도 2025.05.27. 접수했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 ‘싸다’고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31112 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 구이면 광곡리 451, 452 · 원광곡2길 21-14 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 윤창호 · 단독소유 |
| 건물 | 조적조 슬라브지붕 단층 · 사용승인 2000.07.08 |
| 토지 | 687.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 228,994,200원 / 112,207,158원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 전주대건신용협동조합 / 512,349,424원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.08.
현재 경매의 말소기준은 을구 5번 전주대건신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 600,000,000원이고 채무자는 윤창호입니다. 2024.10.31. 완주군산림조합의 34,948,507원 가압류가 있었지만 2024.12.03. 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.04.16. 전주대건신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창권 | 목록3. 주택 방 3칸 중 2칸 | 50,000,000원 | 200,000원 | 2025.05.27 | 대항력 미상 | 미상 | 해당 없음 |
김창권은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 50,000,000원이고 월차임은 200,000원이며 배당요구는 접수했습니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2024.02.08.보다 선순위인지 판정할 수 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가 228,994,200원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 112,207,158원입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 78,545,010원, 4회 유찰 시 54,981,507원으로 제시돼 있습니다.
다만 동일 지역·유형의 최근 실거래 비교값이 제시돼 있지 않으므로, 현재 112,207,158원이 시장가격보다 저렴한지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,207,158원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,370,900원 |
| 2. 근저당 · 전주대건신용협동조합 | 600,000,000원 | 109,836,258원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 근저당권자에게 109,836,258원이 배당되고 490,163,742원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·건물과 현장 조건
- 위치. 완주군 구이면 광곡리 ‘효관마을’ 내 및 북서측 인근으로, 주변은 농경지와 농촌주택이 있는 마을주변 농경지대·근교농촌지대입니다.
- 교통. 본건 토지와 인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 주택. 조적조 슬라브지붕 단층건물로 외벽은 적벽돌 노출쌓기, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 장판지·타일 마감입니다.
- 설비. 기본 전기설비, 심야전기설비, 위생설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 687.0㎡, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 91,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 토지 정보에는 계획관리지역·자연취락지구가 포함돼 있고, 감정요항에는 기호별로 농림지역·농업보호구역·접도구역 및 계획관리지역·자연취락지구가 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물인 보일러실·창고·화장실이 포함되며, 목록2 일부는 도로로 이용 중이고 목록3은 광곡리 451번지에 소재합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 김창권의 전입신고일이 말소기준일 2024.02.08.보다 앞서는지 주민등록·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 배당요구는 2025.05.27. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 배당순위를 현재 자료만으로 단정할 수 없습니다.
- 명세서 재대조. 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 임차인 조사내용을 최신 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 도로 이용 확인. 목록2 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 경계·면적·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 보일러실·창고·화장실이 일괄매각에 포함되는 구조와 현황을 확인하세요.
- 시세 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 비교해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 임차인 선순위 여부가 먼저”
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 근저당 이후 경매권리가 소멸하고, 명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 표시해 구조가 단순해 보입니다. 그러나 주택 일부를 점유하는 김창권의 보증금이 50,000,000원이고 전입신고일이 확인되지 않았다는 점은 반드시 해결해야 할 변수입니다.
현재 최저매각가 112,207,158원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래값이 없어 ‘싸다’고 단정할 근거도 없습니다. 권리에서는 임차인 전입일, 가격에서는 실제 현지 시세를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
