제주지방법원 2025타경1330. 제주시 구좌읍 세화리 1307-1, 세화비치타운 6층 601호 아파트입니다. 감정가 122,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 등기상 현재 말소기준은 2020.09.24. 문영섭 근저당권 130,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당, 서귀포동부신용협동조합·서귀포수산업협동조합 가압류, 동홍 새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련 조사에는 601호의 김건·김문숙과 605호의 조진환이 확인됩니다. 전입일은 각각 2022.06.20., 2023.02.21., 2025.01.22.로 모두 2020.09.24. 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1 6층601호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 구좌읍 일주동로 3171 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 39.806㎡ · 지상6층 건물 내 6층 |
| 단지 | 세화비치타운 · 29세대 · 사용승인 2017.01.13. |
| 소유자 | 김광 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동홍 새마을금고 / 162,933,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 권리관계의 출발점은 2020.09.24. 문영섭 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 이후 2023.12.28. 서귀포수산업협동조합 근저당 102,000,000원, 2024.03.21. 서귀포동부신용협동조합 가압류 19,455,234원, 2025.01.21. 서귀포수산업협동조합 가압류 295,762,874원, 2025.05.19. 동홍 새마을금고 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거의 우리은행·동홍새마을금고·조춘희·전경율·차은서·한종식 근저당과 2021년 강제경매, 2022년 압류, 2024년 임의경매 관련 등기는 이미 말소된 기록으로 확인됩니다. 따라서 현재 입찰 판단에서는 2020.09.24. 이후의 현존 권리와 점유관계를 중심으로 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건 | 601호 · 주거 | 2022.06.20 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 김문숙 | 601호 · 주거 | 2023.02.21 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 조진환 | 605호 | 2025.01.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 70%까지 내려왔어도 최근 시세보다 싸지 않다
세화비치타운 동일 면적대 실거래는 8건이 확인되며 전체 평균은 99,625,000원입니다. 그러나 과거 135,000,000원 거래 등이 포함된 전체 평균보다 최근 가격을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 85,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -21.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 39.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 39.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 39.8㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 39.8㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2023.05 | 39.8㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 39.81㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 39.8㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 39.81㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.806㎡ | 3건 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.806㎡ | 8건 | 99,625,000원 |
현재 최저가 85,400,000원은 전체 평균만 놓고 보면 낮아 보이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균 85,000,000원과 비교하면 100.5%입니다. 즉 최근 시세보다 싸지 않습니다. 최신 거래 80,000,000원보다도 현재 최저가가 높고, 추세 역시 -21.6%이므로 전체 평균 대비 할인만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 2. 근저당 · 문영섭 | 130,000,000원 | 83,462,800원 |
| 3. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 102,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서귀포동부신용협동조합 | 19,455,234원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서귀포수산업협동조합 | 295,762,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 547,218,108원 중 예상배당은 83,462,800원, 미배당은 463,755,308원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 463,755,308원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 488,914,149원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 506,525,337원 | 0원 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 회차 역시 1회 유찰 상태입니다. 다만 현재 가격이 최근 12개월 평균과 거의 같은 수준이고 최신 거래보다 높기 때문에, 권리상 인수 0원이라는 장점과 별개로 가격 안전마진은 현재 회차에서 충분하다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세화중학교 남동측 인근에 위치하며 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상6층이며 사용승인일은 2017.01.13.입니다. 기본위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 20M 이하, 대로1류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,200.0㎡, 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 455,300원/㎡입니다.
- 환금성. 세화비치타운은 29세대이며 동일 면적 실거래는 8건입니다. 최근 거래 추세가 -21.6%로 나타나 가격 하락 흐름을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정 최우선. 출입문 표시 601호와 건축물현황도 605호의 대응관계를 현장·현황도·등기부로 직접 대조하세요.
- 점유자 대조. 김건·김문숙은 601호, 조진환은 605호로 조사되어 있습니다. 호수 불일치 문제와 함께 실제 점유 위치를 확인하세요.
- 보증금 확인. 세 점유자의 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 99,625,000원보다 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -21.6%이므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 선순위 문영섭 근저당에 대부분 배당되고 후순위 채권은 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 출입문 표시를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 “최근 시세 100.5%”를 봐야 한다
이 사건은 금전적 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2020.09.24. 말소기준근저당 이후의 권리와 전입이므로 제공된 분석상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 100.5%이고, 최신 거래 80,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 흐름도 -21.6%입니다.
더 중요한 것은 매각대상 호수 표시 불일치입니다. 출입문 표시 601호가 건축물현황도상 605호로 확인되는 만큼, 이 물건은 권리표만 보고 끝낼 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만 가격 메리트는 부족하고, 목적물 특정·점유 확인 부담이 남아 있는 사건입니다. 현재 회차의 핵심은 “한 번 유찰됐느냐”가 아니라 “최근 시장가격보다 충분히 낮은가, 그리고 실제 매각대상을 정확히 확인했는가”입니다.
