제주지방법원 2025타경1330. 제주 구좌읍 세화리에 있는 세화비치타운 6층 아파트입니다. 전용면적은 39.806㎡, 단지는 29세대이며 2017년 1월 사용승인을 받았습니다. 소유자는 김광, 이번 경매 신청채권자는 동홍새마을금고입니다. 신청 청구액은 162,933,821원입니다.
등기상 말소기준은 2020.09.24 문영섭 근저당권입니다. 현재 남아 있는 주요 후순위 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권 총액이 매각대금을 크게 초과하더라도 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다.
그런데 이번 사건에서 더 중요한 것은 등기 순서가 아니라 호실의 동일성입니다. 명세서에는 매각대상이 출입문 표시 601호이며, 건축물현황도에서는 605호라고 기재돼 있습니다. 등기상 권리가 매각으로 정리되더라도 현장 공간의 특정과 실제 점유자 확인이 잘못되면 인도·명도 및 향후 처분 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1330 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1, 6층 601호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 일주동로 3171 |
| 건물명 / 용도 | 세화비치타운 · 집합건물(아파트) |
| 전용면적 | 39.806㎡ (거래 비교면적 약 39.8㎡) |
| 건물 규모 | 지하 1층 / 지상 6층 · 6층 소재 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2017.01.13 |
| 단지 규모 | 29세대 |
| 소유자 | 김광 (단독소유) |
| 감정가 | 122,000,000원 |
| 최저매각가 | 59,780,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동홍새마을금고 / 162,933,821원 |
| 말소기준권리 | 2020.09.24 문영섭 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 특이사항 | 출입문 표시 601호와 건축물현황도상 605호 불일치 |
단순히 문패를 바꾸면 해결된다고 판단해서는 안 됩니다. 법원 매각대상, 등기상 호실, 건축물현황도, 실제 출입문, 점유 공간의 일치 여부를 입찰 전에 대조해야 합니다. 호수 변경에 필요한 당사자 협조 및 실제 변경 가능 여부도 확인 대상입니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리의 기준점은 2020.09.24입니다. 이날 설정된 문영섭의 근저당권은 채권최고액 130,000,000원으로, 현재 권리분석상 말소기준권리입니다. 그보다 앞서 설정된 우리은행·동홍새마을금고·조춘희·전경율·차은서·한종식의 근저당권은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다.
말소기준권리 이후 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권 102,000,000원, 서귀포동부신용협동조합 가압류 19,455,234원, 서귀포수산업협동조합 가압류 295,762,874원 및 이번 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미확인
현황조사와 매각물건명세서상 이름이 확인되는 전입·점유 관계인은 3명입니다. 출입문 표시 601호 관련자는 김건·김문숙 2명이며, 조진환은 605호로 표시돼 있습니다. 다만 이 건물은 현장 출입문과 건축물현황도 호수가 서로 다르므로, 605호로 표시된 조진환이 실제 매각대상 공간과 관련되는지도 별도로 확인해야 합니다.
| 성명 / 표시 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건 601호 · 주거 |
2022.06.20 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 없음 |
| 김문숙 601호 · 주거 |
2023.02.21 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 없음 |
| 조진환 605호 · 현황조사 |
2025.01.22 | 미상 | 없음 전입일 기준 |
미확인 | 없음 |
대항력은 확인된 전입일과 2020.09.24 말소기준권리를 비교한 판정입니다. 우선변제는 확정일자·배당요구 및 임대차관계 확인이 필요합니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 신고는 확인되지 않으며, 전입·점유 관계인 수가 곧 확정된 임대차계약 건수를 의미하지는 않습니다.
특히 현재 확인된 전입일과 별개로 선순위 점유·임차관계가 존재하는지, 각 표시 호실의 실제 점유자가 누구인지 조사해야 합니다. 인도명령·명도 비용 및 호실 정정 문제는 예상 인수보증금 0원과 별개의 위험입니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 있지만 시장은 하락 중
세화비치타운의 전용 39.8㎡대 실거래가 확인됩니다. 전체 8건의 평균은 99,625,000원이지만, 이 평균에는 2022년의 135,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 오래된 거래까지 합산한 평균을 현재 가격의 기준으로 사용하면 매력도가 과대평가될 수 있습니다.
가격 판단에는 집계상 최근 12개월 평균 85,000,000원(3건), 최신 거래인 2025.08의 80,000,000원, 그리고 최근 거래가격의 이전 기간 대비 -21.6% 추세를 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 39.8㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 39.8㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 39.8㎡ | 4층 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 39.8㎡ | 4층 | 107,000,000원 |
| 2023.05 | 39.8㎡ | 5층 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 39.81㎡ | 6층 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 39.8㎡ | 5층 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 39.81㎡ | 6층 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.8㎡대 | 3건 | 85,000,000원 |
| 전체 거래 평균 | 39.8㎡대 | 8건 | 99,625,000원 |
최저가 59,780,000원은 집계상 최근 12개월 평균인 85,000,000원보다 25,220,000원 낮습니다. 비율로는 최근 평균의 70.3%입니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교해도 20,220,000원 낮습니다.
이는 현재 파악된 인수보증금이 0원이라는 가정에서, 최저가 낙찰 시의 실질취득금액 59,780,000원을 기준으로 비교한 결과입니다. 다만 취득세·명도·관리비·호실 정정 등 추가 부담은 포함하지 않았습니다.
더구나 확인된 최신 거래월은 2025.08로, 2026.10.27 매각기일보다 앞섭니다. 집계상 최근 12개월 평균 역시 현재 시점의 실시간 시세를 보장하지 않습니다. 입찰 전에는 이후 거래와 실제 현장 매도호가를 다시 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,476,040원 |
| 1. 근저당 · 문영섭 | 130,000,000원 | 58,303,960원 |
| 2. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서귀포동부신용협동조합 | 19,455,234원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서귀포수산업협동조합 | 295,762,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 547,218,108원 | 58,303,960원 |
집행비용 1,476,040원을 제외하면 남는 매각대금은 58,303,960원입니다. 현재 배당 추정에서는 이 금액이 말소기준권리자인 문영섭에게 배당되고, 나머지 근저당권자와 가압류권자에게는 배당금이 돌아가지 않습니다.
전체 채권액은 547,218,108원, 예상배당 합계는 58,303,960원으로, 채권자들의 미배당액은 488,914,148원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 회수 부족액이지 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
위 예상배당은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용에 근거한 계산입니다. 실제 배당채권액·공동담보 관계·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 인수액 0원은 현재 확인된 전입일과 권리관계를 전제로 한 추정치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 위험은 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
59,780,000원 | 58,303,960원 | 488,914,148원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
41,846,000원 | 40,692,772원 | 506,525,336원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
29,292,200원 | 28,364,940원 | 518,853,168원 | 0원 |
현재 회차에서 추가 유찰되면 다음 시나리오의 최저가는 41,846,000원, 그다음은 29,292,200원입니다. 세 회차 모두 현재 권리판정상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 그 부족액이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
다만 유찰이 호수 불일치 문제를 해결해 주지는 않습니다. 입찰가격이 추가 하락하더라도 점유 공간, 임대차관계, 건축물현황도 정정 가능성에 대한 확인은 동일하게 필요합니다. 위 회차는 조건별 계산이며 실제 차기 매각기일의 확정 가격을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주시 구좌읍 세화리 소재 세화중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위에는 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통을 비롯한 전반적인 교통 여건은 무난한 수준입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다. 토지이용계획에는 대로1류(폭 35m~40m) 접합 사항이 표시돼 있습니다.
- 건물. 2017.01.13 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 고도지구(20m 이하), 상대보호구역, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역 등이 적용됩니다. 공시지가는 455,300원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으나, 건축물현황도와 실제 출입문 표시 사이의 호수 불일치는 별도로 존재합니다. 위반건축물 표시가 없다는 사실이 호실 문제의 해소를 의미하지는 않습니다.
- 환금성. 29세대 소규모 단지이며 동일 면적 실거래가 8건 확인됩니다. 최근 거래가격은 과거보다 낮아지는 추세(-21.6%)입니다. 향후 매도 시 거래량과 매수 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최우선 — 호실의 동일성. 등기부, 법원 매각대상, 집합건축물대장, 건축물현황도, 실제 출입문 표시를 같은 평면도 위에서 대조하세요. 출입문 601호가 현황도상 605호로 표시되는 구조를 정확히 확인해야 합니다.
- 호수 변경 절차. 제주시의 2026.06.01자 회신 취지에 따라 변경 신청이 가능한 범위, 신청 주체, 관련 당사자의 협조 필요 여부를 확인하세요. 낙찰만으로 정정이 자동 완료된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실제 점유자 특정. 김건·김문숙의 601호 점유관계와 조진환의 605호 표시가 실제 어느 공간을 의미하는지 확인하세요. 주민등록 전입 호수와 실제 거주 공간이 일치하는지 대조해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 점유 관계인의 임차 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 기존 임대차관계의 변동 이력을 확인하세요. 현재 전입일 기준 후순위라는 사실만으로 모든 점유 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
- 공동담보 관계. 문영섭의 130,000,000원 근저당권은 다른 호실과 공동담보 관계가 있으며, 서귀포수산업협동조합의 102,000,000원 근저당권에도 공동담보 이력이 있습니다. 공동담보 일부소멸 내역과 실제 피담보채권액을 확인하세요.
- 신청채권자 권리. 동홍새마을금고가 신청한 경매이지만 과거 동홍새마을금고 근저당은 말소된 이력이 있습니다. 신청채권의 근거와 배당순위, 배당요구 관계를 사건기록에서 대조하세요.
- 최근 시세 재확인. 집계상 최근 12개월 평균 85,000,000원보다 최저가가 낮지만, 최신 확인 거래는 2025.08입니다. 이후 거래, 실제 매물가격, 소규모 단지의 매수 수요를 확인하세요.
- 점유·명도·관리비. 실제 점유 공간과 명도 대상, 체납 관리비의 공용부분, 인도 및 호수 정정에 수반될 수 있는 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물현황도와 법원 사건기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 물건 특정은 보류”
제주 세화비치타운 601호는 감정가 122,000,000원에서 2회 유찰돼 59,780,000원까지 내려왔습니다. 현재 확인된 전입일을 기준으로 하면 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 이에 따른 실질취득 예상액은 최저가 낙찰 시 59,780,000원으로, 집계상 최근 평균 85,000,000원보다 낮습니다.
하지만 최근 거래가격은 -21.6% 하락 추세이며, 최신 실거래 확인 시점도 2025.08입니다. 29세대 단지라는 낮은 거래 유동성, 점유자들의 보증금 미확인, 그리고 무엇보다 출입문 601호와 건축물현황도 605호의 불일치가 가격 차이를 그대로 투자수익으로 평가할 수 없게 만듭니다.
이 물건의 핵심은 낙찰대금 자체가 아니라 매각대상의 정확한 특정과 실제 점유 공간을 확실하게 인도받을 수 있는가입니다. 해당 문제가 명확하게 해결되고 보증금·점유관계가 확인된다면 최근 거래가격 대비 낮은 취득가격을 검토할 수 있습니다. 반대로 호실 정정이나 인도에 관한 불확실성이 남는다면 추가 유찰로 가격이 내려가더라도 보수적인 판단이 필요합니다.
종합 판단: 가격상 할인은 확인되지만, 호실 불일치와 점유관계 확인 전까지는 입찰 보류가 타당한 위험관리 방향입니다.
