제주지방법원 2025타경1330. 제주시 구좌읍 세화리 ‘세화비치타운’ 전용 39.806㎡ 아파트입니다. 감정가는 122,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 85,400,000원입니다. 등기상 핵심은 2020.09.24. 설정된 문영섭의 채권최고액 130,000,000원 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이며 그 뒤의 서귀포수산업협동조합 근저당, 가압류 2건과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이번 사건은 단순히 “1회 유찰돼 70%까지 내려왔다”는 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 85,000,000원, 최신 거래는 80,000,000원인데 현재 최저가는 85,400,000원입니다. 전체 8건 평균 99,625,000원만 보면 할인처럼 보이지만, 최근 거래군은 이전 거래군보다 21.6% 낮아진 하락 추세입니다. 가격 메리트 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1330 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 1307-1 6층 605호 · 도로명 제주특별자치도 제주시 구좌읍 일주동로 3171 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.806㎡ · 지하1층/지상6층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김광 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 162,933,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 사용승인일 | 2017.01.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 문영섭 근저당
현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2020.09.24. 을구 10번 문영섭 근저당권 130,000,000원입니다. 2023.12.28. 서귀포수산업협동조합의 근저당권 102,000,000원, 2024.03.21. 서귀포동부신용협동조합 가압류 19,455,234원, 2025.01.21. 서귀포수산업협동조합 가압류 295,762,874원, 2025.05.19. 현재 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
과거 우리은행·동홍새마을금고·조춘희·전경율·차은서·한종식 명의 근저당권과 과거 강제경매·압류 등은 이미 말소된 내역입니다. 따라서 현재 입찰 판단에서 핵심은 과거 권리의 금액 합계가 아니라 현재 말소기준 이후 권리의 소멸 여부와 현장 호수 특정 문제입니다.
② 점유 조사 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건 | 601호 | 2022.06.20 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김문숙 | 601호 | 2023.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 조진환 | 605호 | 2025.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 |
조사된 실제 인원은 3명이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다만 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.09.24. 이후라 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 조진환은 매각물건명세서와 현황조사에서 605호 주거 점유자로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 70% 유찰가지만 최근 시세의 100.5%
세화비치타운은 총 29세대, 사용승인일은 2017.01.13이며 비교 면적은 전용 39.806㎡입니다. 동일 면적 실거래 8건의 전체 평균은 99,625,000원이지만, 최근 가격 판단에서는 과거 135,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 39.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2025.08 | 39.8㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 39.8㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 39.8㎡ | 4 | 107,000,000원 |
| 2023.05 | 39.8㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.04 | 39.81㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2022.06 | 39.8㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 39.81㎡ | 6 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.8㎡ | 3건 | 85,000,000원 |
현재 최저가 85,400,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 100.5%입니다. 즉 1회 유찰됐어도 최근 평균보다 싸지 않습니다. 최신 거래 80,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 그보다 5,400,000원 높습니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -21.6%로 하락했습니다. 따라서 전체 평균 99,625,000원 대비 85.7%라는 수치만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,937,200원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 문영섭 | 130,000,000원 | 83,462,800원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 102,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 서귀포동부신용협동조합 | 19,455,234원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 서귀포수산업협동조합 | 295,762,874원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 547,218,108원 중 83,462,800원이 배당되고 미배당은 463,755,308원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
⑤ 회차별 숫자 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 85,400,000원 | 83,462,800원 | 463,755,308원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 59,779,999원 | 58,303,959원 | 488,914,149원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 41,845,999원 | 40,692,771원 | 506,525,337원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 문영섭 근저당의 미배당은 커지지만, 제공된 권리 계산상 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건의 회차별 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일합니다. 현재 회차에서는 85,400,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세화중학교 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상6층이며 기본위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 30m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)이며 공시지가는 455,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·건축계획심의대상구역 등에 해당하며 대로1류에 접합니다.
- 환금성 점검. 총 29세대이며 동일 면적 실거래는 8건 확인됩니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮아진 점을 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 호수 특정부터 확인. 매각대상은 출입문 표시 605호이지만 건축물현황도상 601호입니다. 현장 출입문·건축물현황도·등기·점유자를 직접 대조해야 합니다.
- 601호 점유자 확인. 김건·김문숙은 조사상 601호로 기재돼 있습니다. 호수 표기 착오가 있는 건물이므로 물리적 점유 세대를 다시 확인해야 합니다.
- 조진환 점유 확인. 605호 주거 점유자로 조사됐고 2025.01.22. 전입입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 점유 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 3명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 99,625,000원보다 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군 대비 21.6% 낮아졌습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 100.5%라는 점을 무시하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물현황도와 실제 출입문 표시를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건 특정과 가격은 단순하지 않다
등기 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 2020.09.24. 문영섭 근저당이 말소기준이고, 이후의 권리는 매각으로 소멸하며 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 세 사람의 전입도 모두 말소기준 이후입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 따로 있습니다. 첫째, 출입문 605호와 건축물현황도 601호의 불일치입니다. 둘째, 현재 최저가 85,400,000원이 최근 12개월 평균 85,000,000원의 100.5%로 이미 최근 시세 수준을 넘고, 최신 80,000,000원 거래보다도 높다는 점입니다. 셋째, 최근 거래 추세가 -21.6%라는 점입니다.
권리 인수는 0원, 그러나 가격 메리트도 아직 0에 가깝습니다. 특히 이 사건은 가격 협상보다 먼저 “내가 낙찰받는 물리적 세대가 정확히 어디이며 현재 누가 점유하는가”를 확인해야 합니다. 호수 특정이 정리되지 않은 채 70%라는 할인율만 보고 접근하기에는 확인해야 할 실무 변수가 분명합니다.
