제주지방법원 2025타경1330. 제주시 구좌읍 세화리의 세화비치타운, 전용면적 39.806㎡ 아파트입니다. 2017년 사용승인된 지하 1층·지상 6층 건물의 6층 물건으로, 경매 신청채권자는 동홍 새마을금고, 청구액은 162,933,821원입니다. 소유자는 김광이며, 등기상 말소기준권리는 2020년 설정된 문영섭의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)입니다.

현재 남아 있는 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기상 권리 인수구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 건축물현황도와 실제 출입문 표기가 서로 다르고, 점유자들의 호수 표기까지 엇갈립니다. 이 문제는 단순한 서류 오기를 넘어 목적물 특정과 인도·명도 절차에서 분쟁이 발생할 수 있는 사안입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 점유는 별도 확인

말소기준은 2020.09.24 문영섭 근저당권입니다. 채권최고액은 130,000,000원이며, 제201호·제204호·제601호 등 다른 전유부분과의 공동담보 관계가 기재되어 있습니다. 일부 공동담보 물건에 대해서는 근저당권말소에 따른 부기기록도 존재합니다.

이보다 뒤에 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권 102,000,000원, 서귀포동부신용협동조합 가압류 19,455,234원, 서귀포수산업협동조합 가압류 295,762,874원 및 현재 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이전에 설정되었던 다른 근저당권과 경매개시결정, 압류 중 상당수는 등기부상 이미 말소되어 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 601호 기재를 무시하면 안 된다

점유 관련 기록에는 김건·김문숙·조진환 등 3명이 등장합니다. 이 중 김건과 김문숙은 601호, 조진환은 605호로 표기되어 있습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으나, 601호 기재 2명이 실제 매각대상과 관련된 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 호수 표시가 뒤바뀐 물건이라는 점에서 세 사람을 기계적으로 같은 호수의 임차인으로 합산해서도, 601호 기재를 무관하다고 단정해서도 안 됩니다.

전입일은 모두 말소기준권리(2020.09.24) 이후입니다. 대항력 표시는 확인된 전입일만을 기준으로 한 판단이며, 실제 최초 점유·임대차 관계 및 호수 대응관계의 최종 확정을 의미하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 싸진 것은 맞지만 하락장이다

세화비치타운의 전용 39.8㎡대 실거래는 확인된 표본 8건, 전체 평균 99,625,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다는 집계상 최근 12개월 평균 85,000,000원과 최신 거래 80,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래가격의 이전 기간 대비 추세는 -21.6%로 하락했습니다.

확인된 최신 거래는 2025.08입니다. 최근 12개월 평균은 해당 거래 집계의 기준기간에 따른 수치이며, 2026.10.27 입찰 시점의 실시간 시세를 의미하지 않습니다. 특히 2025.08 이후의 신규 거래 여부를 재확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,780,000원 가정)

현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용을 제외한 금액은 대부분 말소기준 근저당권자인 문영섭에게 배당됩니다. 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다. 전체 채권 미배당액은 488,914,148원이지만, 이 금액이 매수인에게 그대로 인수되는 것은 아닙니다.

채권액 합계 547,218,108원 · 채권자 예상배당 58,303,960원 · 미배당 488,914,148원 · 매수인 인수 추정 0원. 근저당 채권최고액 등을 기준으로 한 단순 추정이며, 실제 채권잔액·공동담보 배당관계·집행비용·당해세·최우선변제 등을 반영한 최종 배당과 달라질 수 있습니다. 신청채권자 동홍 새마을금고의 예상배당도 이 계산에서는 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 떨어져도 해결되지 않는 문제

현재 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 최저매각가와 채권자 미배당액은 다음과 같이 변합니다. 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주시 구좌읍 세화리 세화중학교 남동측 인근. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2017.01.13 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(20m 이하)·상대보호구역이며, 건축계획심의대상구역에 저촉됩니다. 토지 공시지가는 455,300원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없으나, 건축물현황도와 현장 출입문 표시가 다릅니다. 위반건축물이 아니라는 사실과 호수 불일치 문제가 해결됐다는 것은 별개입니다.
• 환금성. 29세대 소규모 단지로 거래 표본이 많지 않습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 확인된 매각률 통계는 0.0%입니다. 다만 표본 규모와 집계 범위를 확인하지 않은 채 향후 매각 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
• 시장 방향. 과거 전체 실거래 평균은 99,625,000원이나 집계상 최근 평균은 85,000,000원, 최신 확인 거래는 80,000,000원입니다. 이전 기간 대비 가격 추세 -21.6%는 환금성 판단에서 반드시 반영해야 할 하락 신호입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 위치 대조. 출입문표시 605호와 건축물현황도상 601호의 위치를 집합건축물대장·현황도·등기부의 전유부분 및 현장에서 직접 대조하세요.
• 호수 변경 신청 문제. 2026.06.01 제주시 회신에 나타난 변경 신청 절차, 이해관계인 협조 여부 및 정정 가능성을 확인하세요. 직권 정정이 어렵다는 점을 특히 유의해야 합니다.
• 점유자 3명 관계 확인. 김건·김문숙의 601호 전입과 조진환의 605호 전입이 실제 어느 출입문·전유부분에 대응하는지 확인하세요. 주민등록·임대차계약·현장 점유관계를 함께 검토해야 합니다.
• 보증금과 우선변제. 세 점유자의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성, 배당요구 여부와 실제 임차관계를 확인하고 배당표가 달라질 가능성을 검토하세요.
• 공동담보·배당 검증. 문영섭 근저당은 다른 전유부분과 공동담보 관계가 있으며 일부 공동담보 말소 이력이 있습니다. 실제 피담보채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
• 시세 갱신. 최신 확인 실거래가 2025.08이므로 입찰 전에 추가 거래와 호별 가격 차이를 확인하세요. 특히 -21.6% 하락 추세가 계속되는지 점검해야 합니다.
• 명도·관리비. 낙찰 후 실제 점유자를 상대로 인도 절차가 가능한지, 공용부분 미납 관리비 등 추가 부담이 있는지 확인하세요.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 현황도를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸게 사는 것보다 제대로 인도받는 것이 먼저다”

이 물건은 감정가 122,000,000원에서 59,780,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래 평균보다 낮고 최신 거래가격과 비교해도 할인 폭이 있습니다. 등기상 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하며, 예상 배당표에서도 매수인 인수는 0원입니다.

하지만 매각대상의 현장 호수와 건축물현황도 호수가 서로 다르다는 사실이 이번 경매의 결론을 바꿉니다. 601호와 605호 점유자 기록이 함께 존재하는 상황에서는 실제로 인도받을 공간을 정확히 특정하는 것이 우선입니다. 여기에 거래가격 하락 추세 -21.6%와 소규모 단지의 환금성 문제도 무시할 수 없습니다.

따라서 결론은 “가격상 할인은 있으나, 호수 불일치와 점유관계가 명확해지기 전에는 입찰 보류”입니다. 건축물현황도·등기부·현장 위치를 대조하고 점유자별 권리관계와 인도 가능성을 확인한 뒤, 갱신된 실거래가격을 토대로 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 최저가 49%라는 숫자보다 목적물의 법적·현실적 동일성 확보가 먼저입니다.