제주지방법원 2025타경8282. 서귀포시 안덕면 동광리 885-4, 도로명주소 동광로 222에 있는 근린생활시설·주택 및 토지 관련 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 1층은 계단실·복도·근린생활시설, 2층은 주택으로 사용되고 있습니다. 소유자는 주식회사세현이며, 종전 상호는 주식회사문양입니다.

감정가 2,565,309,920원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 1,257,002,000원입니다. 절반 수준의 가격이라는 점은 눈에 띕니다. 하지만 확인된 임차보증금 인수액을 더한 기본 실질취득액은 1,258,002,000원이고, 추가 인수 여부가 확인되지 않은 점유자도 있습니다. 거래시세를 뒷받침할 실거래 비교치가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2024년 근저당, 그러나 선순위 이력 확인 필요

현재 분석상 말소기준은 2024.04.26 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원, 최초 근저당권자는 제주양돈축산업협동조합이며, 채무자는 문애순입니다. 이후 2025.08.06 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전된 기록이 있습니다. 두 건의 임의경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 이 기준보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

또한 2025.06.17에는 2025타경8278과 2025타경8282의 임의경매개시결정이 각각 등기되었습니다. 두 사건의 경매 진행 관계와 일괄매각 범위도 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 4명, 최소 1,000,000원 인수 예상

확인된 실제 임차인은 지진석·김희선·문애순·소왕섭의 4명입니다. 보증금이 확인된 임차인은 3명이며, 소왕섭은 보증금과 전입신고일 모두 미상입니다. 따라서 모든 임차인의 보증금이 배당으로 해결된다고 전제해서는 안 됩니다.

김희선은 2024.10.15 전입으로 자료상 말소기준권리보다 뒤에 있어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 1층 근린생활시설의 점유관계인 만큼 실제 임대차 형태와 사업자등록 등 대항요건, 명도 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 차임도 기재금액을 그대로 적용하되 계약서 확인이 필요합니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 감정가 49%가 곧 시세는 아니다

감정가가 2,565,309,920원인 물건의 현재 최저매각가는 1,257,002,000원입니다. 감정가 대비 49%에 해당하지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격으로 검증된 시장가격이 확인되지 않습니다. 특히 근린생활시설·주택·농지 등 서로 다른 용도가 포함될 수 있는 일괄매각은 개별 자산의 이용 가능성과 처분 용이성을 별도로 평가해야 합니다.

3·4회 유찰 가격은 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각기일이나 매각가격이 아닙니다. 실질취득 추정치는 확인된 1,000,000원 인수만 가산했습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,257,002,000원 가정)

채권최고액 240,000,000원을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 문애순 보증금 1,000,000원은 배당액이 아닌 매수인 인수액으로 별도 처리했습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 특히 2016년 근저당의 현재 효력 및 권리이전 관계와 다른 임차인의 배당 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 동광리 입지. 서귀포시 안덕면 동광리 '동광육거리' 북동측 근거리에 위치합니다. 전·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 동광리 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 1층은 계단실·복도·근린생활시설, 2층은 주택입니다. 기본 위생·급배수설비와 2층 보일러 난방설비가 확인됩니다.
• 토지. 동광리 관련 토지는 계획관리지역, 지목 대, 면적 1,835㎡, 공시지가 246,400원/㎡이며 주상용으로 이용 중입니다.
• 토지 규제. 지하수자원특별관리구역, 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급 관련 사항이 있으며 가축사육제한구역 저촉도 기재되어 있습니다.
• 고산리 토지. 제주시 한경면 고산리의 관련 토지는 '한장동마을회관' 북동측 인근으로, 단독주택·전 등이 혼재합니다. 감정요항에서는 농지취득증명이 필요한 농지로 판단하면서 관할관청 재확인을 요구하고 있습니다.
• 건물 하자 확인. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 이는 현장 상태나 임대차 분쟁이 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 근린생활시설·주택·토지가 결합된 물건으로, 각 용도의 수요와 실제 이용 가능성에 따라 처분 용이성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교치가 확인되지 않아 환금성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 2016년 근저당 원본 대조. 을구 1번 채권최고액 1,105,000,000원의 말소 사실, 2025.08.06 권리이전 기재 및 현재 효력을 반드시 확인하세요.
• 말소기준 검증. 을구 2번 2024.04.26 근저당이 실제 유효한 말소기준인지 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 확정하세요.
• 문애순 임대차 검증. 2024.01.03 전입, 보증금 1,000,000원, 근저당 채무자와 동일인 관계를 확인하고 실제 대항력·보증금 인수 여부를 점검하세요.
• 지진석·소왕섭 조사. 전입일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 대항력을 확인하여 추가 인수액을 산정하세요.
• 김희선 계약 확인. 보증금 10,000,000원, 차임 10,000,000원의 실제 계약내용과 1층 점유·사업자등록 관련 권리관계를 확인하세요.
• 일괄매각 목록 확인. 동광리 건물·토지와 고산리 관련 농지의 포함 범위, 면적, 지목, 소유권 및 공동담보 사항을 목록별로 확인하세요.
• 농지취득증명. 고산리 토지의 농지 여부와 취득자격, 제출 서류 및 제출시한을 관할관청·법원에 확인하세요.
• 점유·명도 계획. 근린생활시설과 주택에 실제 점유자가 있으므로 인도·명도 절차, 영업 또는 거주 현황을 조사하세요.
• 시장가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율 대신 실제 토지·건물 거래사례, 임대수익, 농지 이용 조건과 실질취득 총액을 기준으로 입찰가를 산정하세요.
• 원본·비용 확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 자료와 체납세금·관리비 및 취득부대비용을 최종 대조하세요.

맺으며 — “절반 가격보다 중요한 것은, 무엇을 인수하고 무엇을 취득하느냐”

이 물건의 가장 큰 매력처럼 보이는 부분은 감정가의 49%라는 최저가입니다. 하지만 현재 최저매각가 1,257,002,000원에 확인된 임차보증금 인수액만 더해도 1,258,002,000원이고, 두 점유자의 추가 인수 가능성은 아직 해소되지 않았습니다.

또한 2016년 근저당의 말소·권리이전 관계가 최종 확인되지 않았고, 일괄매각에 관련된 농지의 취득 요건과 실제 매각목록별 권리 상태를 확인해야 합니다. 임차인 문애순이 근저당 채무자와 동일한 이름이라는 점도 임대차의 진정성 검증을 요구합니다.

결론은 가격만으로 접근하지 말아야 하는 확인 우선형 물건입니다. 시세 검증도 없이 감정가에서 많이 떨어졌다는 이유로 응찰하는 것은 위험합니다. 선순위 근저당·실제 임차인 인수액·농지취득증명·일괄매각 범위를 먼저 확정한 뒤 토지와 건물의 실질가치를 산정해야 합니다. 현재 판단은 권리 확인 전 입찰 보류입니다.