제주지방법원 2025타경8282. 서귀포시 안덕면 동광리 885-4 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 1층은 계단실·복도·근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 지목 ‘대’, 토지이용상황은 주상용이고 면적은 1,835.0㎡입니다. 권리분석의 출발점은 2024.04.26 설정된 제주양돈축산업협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤의 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기 권리만 보면 끝나는 구조가 아닙니다. 점유·임차 관계에서 문애순은 2024.01.03 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되고, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 1,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 또 지진석과 소왕섭은 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 계산된 인수액 1,000,000원을 전체 인수위험의 상한으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8282 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광리 885-4 · 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 동광로 222 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 1층 계단실·복도·근린생활시설 · 2층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 2016.06.15 |
| 토지 | 1,835.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사세현 |
| 감정가 / 최저가 | 2,565,309,920원 / 1,795,717,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제주양돈축산업협동조합 / 207,040,733원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
을구 2번 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 문애순입니다. 2025.06.17 접수된 제주양돈축산업협동조합의 임의경매개시결정 2건과 2026.06.09 제주특별자치도의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2016.07.28 설정된 을구 1번 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 미상 2명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 / 차임 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 지진석 | 별지 1층 내부평면도 ‘B’부분 | 30,000,000원 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.09.23 | 미상 |
| 김희선 | 별지 1층 내부평면도 ‘C’부분 | 10,000,000원 / 10,000,000원 | 2024.10.15 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 문애순 | 제시 건물 2층 201호 | 1,000,000원 / 250,000원 | 2024.01.03 | 대항력 있음 | 없음 | 미상 | 1,000,000원 인수 |
| 소왕섭 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 2025.09.23 | 미상 |
김희선은 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력 없음으로 확인됩니다. 반면 지진석은 보증금 30,000,000원과 배당요구 사실은 확인되지만 전입신고일이 미상이고, 소왕섭은 전입신고일뿐 아니라 보증금도 미상입니다. 이 두 사람은 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 매수인 인수액 산정에서 가장 중요한 미확정 구간입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지
감정가는 2,565,309,920원, 현재 최저매각가는 1,795,717,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 1,257,001,900원(49%), 3회 유찰 시 879,901,330원(34%)입니다.
다만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시장 시세보다 싸다고 판단하거나 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 특히 이 물건은 근린생활시설·주택·토지가 결합된 일괄매각이고, 임차관계 확인까지 필요한 구조라 단순한 할인율보다 실질취득액과 점유 리스크를 먼저 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,795,717,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,357,170원 |
| 인수 · 임차인 문애순 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 제주양돈축산업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,535,359,830원 |
문애순 보증금 1,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 240,000,000원은 현재 회차와 2회·3회 유찰 시 시나리오 모두 전액 배당돼 채권자 미배당액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안덕면 동광리 물건은 ‘동광육거리’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 전·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건물 1층은 계단실·복도·근린생활시설, 2층은 주택으로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수설비와 2층 보일러 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 246,400원/㎡입니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·지하수자원보전4등급·생태계보전지구5등급·경관보전지구4등급·가축사육제한구역·계획관리지역 관련 사항이 있습니다.
- 일괄매각 변수. 일련번호 3·4 토지는 농지취득증명을 필요로 하는 농지로 판단되며 해당 관청 재확인이 필요합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지진석 전입 확인. 보증금 30,000,000원, 배당요구일 2025.09.23이 확인되지만 전입신고일은 미상입니다. 대항력 발생 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 소왕섭 보증금·전입 확인. 주거 점유와 배당요구일 2025.09.23은 확인되나 보증금·전입신고일이 모두 미상입니다.
- 문애순 관계 확인. 임차인 문애순과 말소기준 근저당 채무자 문애순이 동일명입니다. 임대차의 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 확정 반영 금액은 1,796,717,000원이지만 미상 임차인의 추가 인수 가능성은 별도로 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 근린생활시설·주택·토지가 함께 묶여 있고, 일련번호 3·4 토지는 농지취득증명 필요 여부를 해당 관청에 재확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 복합용도·점유관계까지 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 임차인 두 명의 미상이 더 중요하다”
이 사건은 감정가 2,565,309,920원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 1,795,717,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 문애순 보증금 1,000,000원은 대항력 있는 임차보증금으로 매수인에게 인수되고, 지진석과 소왕섭은 전입신고일이 미상이라 추가 인수 가능성을 확정할 수 없습니다. 특히 소왕섭은 보증금도 미상입니다.
등기부 자체는 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 정리된 구조지만, 점유관계는 아직 닫히지 않았습니다. 현재 확정 반영 실질취득 1,796,717,000원만 보고 입찰가를 결정하기보다, 지진석·소왕섭의 전입과 보증금, 문애순 임대차의 실체를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건은 가격보다 임차관계 확인이 선행돼야 하는 C등급형입니다.
