서울남부지방법원 2025타경13563. 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제202호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 585,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 374,400,000원, 감정가의 64%입니다.
등기상 말소기준은 2023.06.26 설정된 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 538,800,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 동안양세무서장 압류, 서울특별시 강서구 압류는 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 실제 입찰 판단에서는 등기보다 점유관계 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13563 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 15층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김윤휘 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 374,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 말소기준권리 | 2023.06.26 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 538,800,000원 |
| 경매채권자 / 청구 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 / 834,157,649원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 사용승인일 | 2023.03.31 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.06.26 국민은행 근저당권입니다. 2025.11.28 임의경매개시결정, 2026.03.27 국의 압류, 2026.05.19 서울특별시 강서구 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차·점유 — 두 명은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 권리판정 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹재형 | 202호 | 2024.07.30 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 · 확정일자 미상 | 배당요구 2026.03.03 | 해당 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.04.08 | 8,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 · 확정일자 미상 | 배당요구 2026.03.03 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 전입신고일·보증금 확인 필요 | 미상 | 해당 없음 |
맹재형은 2024.07.30, 김태현은 2024.04.08 전입으로 모두 말소기준인 2023.06.26보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 별도 점유 내역은 주거 이용으로 표시돼 있으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 — 2회 유찰, 그러나 시세 비교 자료는 없다
감정가 585,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 374,400,000원으로 내려왔습니다. 이는 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 299,520,000원, 4회 유찰 시 239,616,000원입니다.
다만 동일 건물·유사용도 실거래의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없어 374,400,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 374,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,041,600원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사국민은행 | 538,800,000원 | 368,358,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 374,400,000원을 가정하면 국민은행 근저당은 368,358,400원을 배당받고 170,441,600원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 강서소방서 북서측 인근으로 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철9호선 증미역이 소재해 제반 교통여건이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조의 15층 건물이며 사용승인일은 2023.03.31입니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 토지. 준공업지역이며 공시지가 8,834,000원/㎡, 지목은 공장용지입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 확인. 주거 이용으로 기재된 점유의 전입일·보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 여부를 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
- 두 임차인 기준일 확인. 맹재형·김태현의 전입은 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없지만, 확정일자는 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 64%이나 최근 실거래 자료가 없으므로, 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 국민은행 근저당에 170,441,600원의 미배당이 발생합니다. 유찰이 늘면 미배당은 더 커집니다.
- 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용이며, 실제 사용 상태와 점유 형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 점유·배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘미상 점유와 가격 검증’이 핵심
등기상 구조는 비교적 선명합니다. 2023.06.26 국민은행 근저당이 말소기준이고 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 맹재형·김태현도 말소기준 이후 전입이어서 대항력이 없습니다.
그러나 별도 점유 1건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다. 여기에 현재 최저가 374,400,000원이 감정가의 64%까지 내려왔지만 이를 실제 시장가격과 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 소멸관계는 단순하지만, 미상 점유 확인과 시장가격 검증 없이는 입찰가를 결정하기 어려운 물건입니다.
