468,000,000원
서울남부지방법원 2025타경13563. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제202호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 최저매각가는 감정가 585,000,000원에서 한 차례 유찰된 468,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.06.26. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 538,800,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국·강서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 흐름 자체보다 더 확인해야 할 부분은 점유관계입니다. 임차·점유 신고는 3건이며, 맹재형은 2024.07.30., 김태현은 2024.04.08. 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 사람은 데이터상 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 ‘점포’로 기재된 주거 점유 건은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13563 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 532 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김윤휘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 468,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 |
| 청구액 | 834,157,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 2023.03.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.06.26. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 538,800,000원이고 채무자는 김윤휘입니다. 이후 2025.11.28. 임의경매개시결정, 2026.03.27. 국의 압류, 2026.05.19. 강서구(서울특별시)의 압류가 기입됐으며 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 분석 — 2건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹재형 | 202호 | 2024.07.30 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.04.08 | 8,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 신고는 3건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 맹재형과 김태현은 각각 2024.07.30., 2024.04.08. 전입해 말소기준일인 2023.06.26.보다 늦으므로 데이터상 대항력이 없습니다. 두 사람 모두 2026.03.03. 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 538,800,000원 | 460,920,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 468,000,000원 가정 시 집행비용 7,080,000원을 제외한 460,920,000원이 국민은행 근저당에 배당되고, 근저당권 기준 미배당은 77,880,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 468,000,000원 | 460,920,000원 | 77,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 374,400,000원 | 368,358,400원 | 170,441,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 299,520,000원 | 294,526,720원 | 244,273,280원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 80%인 468,000,000원입니다. 이후 유찰 시 데이터상 374,400,000원(64%), 299,520,000원(51.2%) 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 이 사건에는 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 비교값이 없으므로, 468,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 강서소방서 북서측 인근이며 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 증미역이 소재해 제반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조, 콘크리트지붕 15층 건물 내 제2층 제202호이며 사용승인일은 2023.03.31입니다.
- 토지. 사다리형 평지, 공장용지이며 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측 약 30m, 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역 등 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. 주거 점유 1건의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 판단할 수 없습니다. 이 부분이 최우선 확인사항입니다.
- 확인된 임차인 2명. 맹재형·김태현은 말소기준권리 이후 전입으로 데이터상 대항력이 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 압류 확인. 2026.03.27. 국 압류와 2026.05.19. 강서구(서울특별시) 압류가 있으나 모두 말소기준권리 이후로 매각 소멸로 분류돼 있습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 실거래 비교자료 없이 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 원본 대조. 특히 미상 점유자의 보증금·전입일과 배당순위는 매각물건명세서와 관련 원본 문서에서 최종 확인이 필요합니다.
맺으며 — “등기보다 점유 확인이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.06.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 또 확인된 임차인 두 사람은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 문제는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 점유 1건입니다. 배당 시뮬레이션은 매수인 인수 0원으로 계산하지만, 이 점유자의 대항력 여부가 미상인 만큼 권리상 최종 판단은 해당 점유관계를 확인한 뒤 내려야 합니다.
가격은 감정가 585,000,000원에서 1회 유찰돼 468,000,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이 가격이 시장 대비 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “80%까지 내려왔느냐”보다 “미상 점유가 실제 인수위험으로 연결되는가”에 있습니다. 권리는 상당 부분 정리돼 있지만, 미상 점유 확인 전에는 보수적으로 접근하는 편이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
