🔑 인수 0원 · 👥 임차인 2명 · 📉 최저가 64% · 🏭 지식산업센터
서울남부지방법원 2025타경13563. 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제15층 제1506호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 권리의 기준점은 2023.06.26. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 429,600,000원입니다. 이후 2025.11.28. 임의경매개시결정과 2026.03.27. 국의 압류가 있고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차인으로 조사된 맹재형·김태현 두 사람도 각각 2024.07.30., 2024.04.08. 전입하여 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고, 배당요구도 2026.03.03. 접수돼 있습니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 실제 점유자가 존재하는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차 자체는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13563 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제15층 제1506호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김윤휘 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 280,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 청구액 | 834,157,649원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2023.06.26. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 429,600,000원입니다. 그 뒤 등기된 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.04.19. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐고, 2023.06.26. 김윤휘 명의로 소유권이 이전돼 현재 소유자로 등재돼 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹재형 | 202호 | 2024.07.30 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 대항력 없음 | 2026.03.03 |
| 김태현 | 미상 | 2024.04.08 | 8,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 | 2026.03.03 |
두 임차인 모두 전입일이 2023.06.26. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 배당표에는 두 임차인에 대한 별도 배당액이 반영돼 있지 않고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가는 438,000,000원, 현재 최저매각가는 280,320,000원으로 감정가의 64%입니다. 두 차례 유찰돼 가격 자체는 크게 내려왔지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 “64%이니 시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 280,320,000원 | 275,595,520원 | 154,004,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 224,256,000원 | 220,316,416원 | 209,283,584원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 179,404,800원 | 176,093,133원 | 253,506,867원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 280,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,724,480원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 429,600,000원 | 275,595,520원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 280,320,000원 가정 시 집행비용 4,724,480원을 제외하고 국민은행 근저당에 275,595,520원이 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 154,004,480원의 미배당이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동 강서소방서 북서측 인근으로, 주변에는 아파트형공장·업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 15층이며 사용승인일은 2023.03.31.입니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중이고, 북측 약 30m·서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 현재 최저가 280,320,000원이 감정가 대비 64%라는 사실만으로 저가매수라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터 거래를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 2명이 조사돼 있으므로 현장 점유상태와 실제 사용 부분을 재확인하고 낙찰 후 인도 일정과 비용을 반영해야 합니다.
- 임차조건 확인. 맹재형은 보증금 15,000,000원·월세 1,250,000원, 김태현은 보증금 8,000,000원·월세 800,000원으로 조사됐습니다. 두 사람 모두 대항력은 없습니다.
- 배당 한계. 현재 가격에서는 국민은행 근저당 채권최고액 429,600,000원을 전액 배당하지 못하며 미배당 154,004,480원이 발생합니다. 이 미배당액 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.
- 용도·규제 확인. 지식산업센터 이용과 준공업지역·공항 관련 제한 등은 실제 사용·임대·처분 가능성에 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전에 관련 규정을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2023.06.26. 국민은행 근저당 이후의 경매개시결정·압류는 소멸하고, 조사된 임차인 2명 역시 모두 말소기준일 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 가격 판단에는 한계가 있습니다. 감정가 438,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 280,320,000원까지 내려왔지만, 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없기 때문입니다. 게다가 주거용 아파트가 아니라 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 거래·임대 수요와 환금성을 별도로 검증해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 확인 후 판단. 현재 단계의 핵심은 64%라는 할인율 자체보다 실제 시장가격과 수익성을 확인하는 것입니다.
