서울남부지방법원 2025타경13563. 대상은 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 제15층 제1506호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 사용승인일은 2023.03.31.입니다. 감정가 438,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 350,400,000원, 감정가의 80%입니다.
권리구조의 기준점은 2023.06.26. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 429,600,000원이고, 이후 임의경매개시결정과 국의 압류가 이어졌습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13563 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제15층 제1506호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 감정 이용상태 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 김윤휘 |
| 감정가 / 최저가 | 438,000,000원 / 350,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 경매개시 채권자 | 유아이제사십일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 834,157,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
갑구 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.06.26. 김윤휘 명의로 소유권이전과 함께 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.28. 임의경매개시결정, 2026.03.27. 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 후순위로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 맹재형 | 202호 | 2024.07.30 | 15,000,000원 | 1,250,000원 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태현 | 미상 | 2024.04.08 | 8,000,000원 | 800,000원 | 2026.03.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2023.06.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인 모두 2026.03.03. 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 다만 현재 분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,705,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 429,600,000원 | 344,694,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 근저당 채권최고액 429,600,000원 중 344,694,400원이 배당되는 시뮬레이션으로, 미배당은 84,905,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서소방서 북서측 인근이며, 주변은 아파트형공장·업무시설·오피스텔·근린생활시설이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 증미역이 있어 제반 교통여건은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 기호1 및 기호2는 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조, 사용승인일 2023.03.31., 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m, 서측 약 10m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 사다리형 평지, 토지면적 3,792.5㎡, 공시지가 8,834,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 할인 여부를 판단하지 말고, 같은 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차관계 확인. 맹재형·김태현 모두 대항력은 없지만, 배당요구가 접수돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 점유부분 확인. 조사자료에는 맹재형의 점유부분이 202호로 기재돼 있으므로 대상 1506호와의 관계를 원문에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 채권관계 확인. 경매개시 채권자는 유아이제사십일차유동화전문 유한회사이고, 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사국민은행입니다. 배당 및 채권승계 관계는 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 용도·규제. 지식산업센터의 사용·입주 요건과 준공업지역 및 각종 공항·군사·교육환경 관련 제한사항을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 판단 유보
이 사건의 핵심은 권리보다 가격 확인입니다. 2023.06.26. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 감정가 438,000,000원에서 한 차례 유찰돼 350,400,000원까지 내려왔지만, 이 숫자만으로 시장가보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 가격은 시세 대조 후 결정”으로 정리하는 것이 맞습니다.
