전주지방법원 2025타경31754. 전주시 덕진구 호성동1가 587-22, 제1동 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 704,000,000원이고 2회 유찰 후 최저매각가는 344,960,000원입니다. 표면상 할인율은 커 보이지만, 이 물건의 본질은 “싼 상가”가 아니라 공실 상태의 근린시설을 얼마의 추가비용과 확인부담을 안고 받을 것인가입니다.
권리의 기준점은 2023.11.28 동부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 이력에는 2016년부터 2023년까지 근저당·가압류·가등기·신탁과 그 말소 이력이 길게 이어집니다. 특히 갑구 5번 가등기는 담보가등기 여부 확인이 필요하다는 주의점이 있으므로, 현재 등기부에서 말소 여부와 성격을 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경31754 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 587-22 1동 1층 101호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 동부대로 841 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 제1종 근린생활시설 소매점 · 현황 공실 및 상가 2개 구조 |
| 소유자 | 김용석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 704,000,000원 / 344,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부새마을금고 / 788,002,581원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.11.28 동부새마을금고
임차인 없음. 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 “임차인 없음”만 보고 단순 물건으로 보면 안 됩니다. 이 물건은 말소기준 이전의 등기 이력이 많고, 갑구 5번 가등기는 담보가등기 확인 포인트로 표시됩니다. 등기에는 해제·말소 이력도 함께 보이므로, 입찰 전에는 각 말소등기가 해당 권리에 정확히 대응하는지 원본으로 확인하는 절차가 핵심입니다.
② 가격 구조 — 최저가가 낮아도 ‘상가 공실’ 리스크가 먼저다
현재 회차 최저가는 344,960,000원입니다. 감정가 704,000,000원 대비 49%로 내려왔기 때문에 금액만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 현황은 내부 마감공사가 마무리되지 않은 공실 상태이고, 내부 중앙에 판넬벽을 세워 상가 2개로 이용되도록 만들어 놓은 상태입니다. 즉 낙찰 후 곧바로 임대수익이 안정적으로 발생하는 물건으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,629,440원 |
| 을구 1번 근저당 · 상진신용협동조합 | 363,600,000원 | 339,330,560원 |
| 을구 2번 근저당 · 이춘재 | 450,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 김창수 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 이춘재 | 165,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사전북은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 이근 | 52,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 이근 | 52,000,000원 | 0원 |
| 을구 10번 근저당 · 입하신용협동조합 | 432,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 동부새마을금고 | 504,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 박민기 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,608,600,000원 중 배당은 339,330,560원에 그치고, 현재 회차 미배당은 2,269,269,440원입니다. 신청채권자 동부새마을금고의 청구액 788,002,581원은 이 배당가정에서 충족되지 않습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항·토지정보 기준)
- 용도. 근린시설이며, 공부상 제1종 근린생활시설 소매점입니다. 현황은 내부 마감공사가 마무리되지 않은 공실 상태로 조사됩니다.
- 내부 구조. 내부 중앙에 판넬벽을 세워 상가 2개로 이용되도록 만들어 놓은 상태입니다. 낙찰 후 실제 사용·임대 가능성을 별도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,028.0㎡, 토지이용상황 주상용, 지형은 평지·부정형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역 항목이 확인됩니다.
- 공시지가. 950,900원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 아파트가 아니라 근린시설입니다. 공부상 소매점, 현황 공실, 상가 2개 구조를 기준으로 임대수요와 공사비를 따져야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 5번 가등기는 담보가등기 확인 필요 포인트입니다. 2018.05.02 해제·말소 이력이 있으므로 현재 등기부에서 정확히 대응되는지 확인하세요.
- 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건 이력이 있습니다. 당해세 해당 시 배당순위와 실제 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 배당 역전 확인. 현재 회차에서 신청채권자 동부새마을금고까지 배당이 닿지 않는 구조입니다. 선순위 권리 말소 여부와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 확인 임차인은 없지만 이해관계인 부재로 임대관계 상세 사항은 조사되지 못한 것으로 기재됩니다. 현장 점유와 열쇠·인도 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하고, 필요하면 전문가 검토 후 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 용도와 권리확인
이 물건은 감정가 704,000,000원에서 최저가 344,960,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 배당가정상 매수인 인수액은 0원이고 확인 임차인도 없습니다. 그러나 근린시설 공실, 내부 마감 미완료, 상가 2개 구조, 국세·지방세 압류 이력, 갑구 5번 가등기 확인 포인트가 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 인수 0원만으로 좋은 물건이라고 보기 어렵고, 최저가 49%라는 숫자보다 원본 대조와 현장 확인이 먼저입니다.
