전주지방법원 2025타경31754. 전주 덕진구 호성동1가에 있는 1층 근린시설입니다. 공부상 용도는 제1종 근린생활시설 소매점입니다. 감정가 704,000,000원에서 네 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 169,030,000원까지 내려왔습니다.

가격 하락 폭은 상당하지만, 건물의 실제 상태를 함께 봐야 합니다. 매각물건명세서에 따르면 내부 마감공사가 완료되지 않았으며, 건물 중앙에 판넬벽이 설치되어 상가 2개로 이용할 수 있도록 만들어진 상태입니다. 현재는 공실로 기재되어 있습니다.

권리 측면에서는 2023년 11월 28일 설정된 동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 이후 박민기의 근저당권과 여러 압류등기는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 세금의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하지 않은 상태에서 배당액이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정

핵심은 을구 12번 동부새마을금고 근저당권입니다. 2023년 11월 28일 설정됐고 채권최고액은 504,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이므로 후순위 박민기 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

동부새마을금고의 근저당권은 송천아이파크 제109동 제5층 제503호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 본건의 배당액과 실제 피담보채무 잔액은 공동담보 관계 및 관련 배당 진행 상황을 함께 확인해야 합니다.

② 점유·상가 이용상태 — 공실이지만 마감공사 부담

조사상 별도 신고된 임차인은 없으며, 매각물건명세서에는 내부 마감이 완료되지 않은 공실 상태로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 것으로 산정하지 않았습니다.

공실이라는 점만으로 곧바로 수익형 부동산으로 활용할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 내부 마감 상태와 구획 형태를 확인하고, 실제 임대에 필요한 공사 범위 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 24%, 그러나 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 169,030,000원으로 감정가의 24.01% 수준입니다. 하지만 근린시설은 같은 건물이라도 도로 접근성, 내부 구조, 영업 가능 상태, 임대수요에 따라 가격 차이가 크게 나타날 수 있습니다.

특히 본건은 내부 마감공사가 끝나지 않은 상태이므로 완공된 정상 영업 상가와 동일한 기준으로 가치를 평가하기 어렵습니다. 비교 가능한 최근 상가 거래가격이 확인되지 않은 만큼, 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 169,030,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 청구액은 788,002,581원이며, 위 표의 근저당권 배당한도인 채권최고액과 구별해야 합니다. 당해세·조세채권의 우선배당 및 실제 채권 잔액 등에 따라 최종 배당액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 물건 상태·환금성 메모 (매각물건명세서·등기 기준)

• 상가 용도. 공부상 제1종 근린생활시설 소매점입니다. 공동주택이 아닌 근린시설로서 상가 이용 및 임대수요를 기준으로 평가해야 합니다.
• 내부 상태. 마감공사가 완료되지 않은 공실입니다. 실제 이용에 필요한 추가 공사 범위와 비용을 확인해야 합니다.
• 공간 구획. 중앙에 판넬벽을 설치해 상가 2개로 이용하도록 구성되어 있습니다. 실제 사용 형태와 적법성, 독립적인 임대 가능 여부를 점검해야 합니다.
• 접근성. 건물 전체는 북동측과 남서측의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다. 실제 출입 동선과 상가 접근성은 현장에서 확인해야 합니다.
• 공동담보. 동부새마을금고 근저당권에는 별도의 송천아이파크 건물이 공동담보로 기재되어 있습니다. 관련 채무 및 담보관계를 함께 확인해야 합니다.
• 감정자료 대조. 일부 감정요항에는 본건 호성동 상가와 일치하지 않는 송천아이파크5단지아파트 109동 503호 관련 설명이 포함되어 있습니다. 해당 아파트의 주거환경·이용상태를 본건 상가의 사실관계로 적용하지 말고, 본건 감정평가서 원본과 물건의 동일성을 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 네 차례 유찰된 상가이므로 향후 매각 가능 가격과 실제 임차 수요를 별도로 검증하는 것이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 동일 용도·입지·상태의 최근 상가 거래사례와 비교해 응찰가를 검토하세요.
• 미완공 부분 확인. 내부 마감 미완료 범위, 설비 작동 상태, 실제 영업 가능 상태와 추가 공사비를 현장에서 확인하세요.
• 판넬벽 구획 확인. 중앙 판넬벽의 설치 상태와 상가 분할 이용 가능성, 관련 인허가 및 소방시설 적합 여부를 확인하세요.
• 세금 및 배당. 국세·지방세 압류 관련 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 확인하고 예상배당표를 재검토하세요.
• 공동담보 점검. 동부새마을금고 근저당권의 공동담보 관계와 실제 피담보채무 잔액을 확인하세요.
• 점유 재확인. 공실로 기재되어 있더라도 입찰 전 현장 점유상태와 신규 임대차 또는 사용관계 발생 여부를 다시 확인하세요.
• 관리비 및 유지비. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 향후 유지비를 확인하세요.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서·등기부·현황조사서·감정평가서 및 변경된 매각조건을 입찰 전 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 24%가 곧 시세의 24%는 아니다”

이 물건은 감정가 704,000,000원에서 네 차례 유찰되어 최저매각가가 169,030,000원까지 내려온 근린시설입니다. 기존 선순위 권리는 이미 말소됐고, 현재 확인된 권리관계에 따른 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 이 상가는 내부 마감공사가 완료되지 않은 공실입니다. 판넬벽으로 분할된 공간을 실제 어떻게 활용할 수 있는지, 추가 공사에 얼마가 필요한지, 향후 매매나 임대가 가능한지를 확인해야 합니다.

현재 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액이 388,136,420원 발생하며, 국세·지방세 등 조세채권에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

결론적으로 권리의 말소 구조와 예상 인수액은 비교적 명확하지만, 투자 판단의 핵심은 상가의 실물 가치와 환금성입니다. 4회 유찰로 낮아진 가격만 보고 접근하기보다 내부 공사비·실제 임대수요·세금 및 최종 매각조건을 확인한 후 응찰가격을 결정해야 합니다.