서울북부지방법원 2025타경12595. 장안동 ‘양우내안애애플’ 13층 1303호, 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김정수이고 2023년 6월 10일 매매를 원인으로 105,000,000원에 취득했습니다. 등기상 과거 농협생명보험의 78,480,000원 근저당은 2019년 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.05.21 강제경매개시결정입니다.
중요한 것은 말소기준보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다. 김세원은 2022.07.28 전입 및 점유, 2022.07.11 확정일자를 갖고 있으며, 2025.06.17 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기 자체는 경매개시결정 뒤에 접수됐지만 대항력의 기초가 되는 전입·점유 시점은 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 373-1 양우내안애애플 13층 1303호 · 서울특별시 동대문구 장한로 99 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 18.6429㎡ · 17층 건물 내 13층 1303호 |
| 소유자 | 김정수 (2023.06.10 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 80,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 17,186,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기보다 ‘선행 대항력’이 핵심
말소기준은 2025.05.21 접수된 강제경매개시결정입니다. 그러나 김세원의 전입·점유는 2022.07.28로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2022.07.11이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금 전액에 미달하면 부족분이 사라지는 것이 아니라 매수인에게 넘어옵니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 잔액 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김세원 | 제13층 제1303호 전체 | 2022.07.28 / 2022.07.11 | 115,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
임차권등기에는 1차 보증금 115,000,000원, 2차 보증금 100,000,000원, 임대차계약일 2022.06.25 및 2024.08.18, 확정일자 2022.07.11 및 2024.08.23이 기재돼 있습니다. 배당계산은 115,000,000원을 기준으로 잡혀 있으며, 현재 회차에서 36,054,400원이 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
③ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 구조 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 80,800,000원 | 36,054,400원 | 보증금 수준 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 64,640,000원 | 51,923,520원 | 보증금 수준 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 51,712,000원 | 64,618,816원 | 보증금 수준 |
표에서 보듯 최저매각가가 80,800,000원 → 64,640,000원 → 51,712,000원으로 내려갈수록 매수인 인수액은 36,054,400원 → 51,923,520원 → 64,618,816원으로 커집니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮춰주는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 표면 94.1% 할인은 착시
양우내안애애플 동일 면적 18.64㎡의 최근 12개월 거래는 9건이고 평균은 85,888,888원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 80,000,000원이며, 최근 가격은 이전 구간보다 -6.3% 하락했습니다. 표면 최저가 80,800,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 94.1%이지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 빼고 계산한 값이므로 본건의 실제 가격 메리트 판단에 그대로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 18.64㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 18.64㎡ | 9 | 87,000,000원 |
| 2025.11 | 18.64㎡ | 11 | 86,000,000원 |
| 2025.11 | 18.64㎡ | 15 | 89,500,000원 |
| 2025.11 | 18.64㎡ | 15 | 89,500,000원 |
| 2025.10 | 18.64㎡ | 15 | 87,000,000원 |
| 2025.07 | 18.64㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.05 | 18.64㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2025.05 | 18.64㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.64㎡ | 9건 | 85,888,888원 |
전체 12건 평균은 87,333,333원, 최고 거래도 101,000,000원입니다. 반면 본건은 대항력 임차인의 보증금 115,000,000원이 실질취득을 지배합니다. 최근 평균과 최신 거래뿐 아니라 전체 표본 최고 거래보다도 보증금 자체가 높습니다. 게다가 최근 추세는 -6.3%이므로, 과거 거래가 섞인 전체 평균을 근거로 가격 가점을 줄 상황도 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 80,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,854,400원 |
| 1. 임차인 김세원 보증금 | 115,000,000원 | 78,945,600원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | 17,186,429원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 김세원에게 78,945,600원이 배당되고, 부족분 36,054,400원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 신용보증기금 청구액 17,186,429원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안동사거리 남서측 인근으로 업무시설·근린생활시설·오피스텔·공동주택 등이 혼재한 노선상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 배치돼 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 1303호는 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 17층 건물 내 13층입니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 시장. 양우내안애애플은 105세대, 사용승인일은 2014.05.30입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 9건이나 최근 가격 추세는 -6.3%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 최저가 80,800,000원만 보지 말고 현재 회차 인수액 36,054,400원을 반드시 함께 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 김세원의 전입 2022.07.28, 확정일자 2022.07.11, 임차권등기 2025.06.17 및 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 인수액이 각각 51,923,520원·64,618,816원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 87,333,333원보다 최근 12개월 평균 85,888,888원과 최신 거래 80,000,000원, 하락 추세 -6.3%를 우선해 판단해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 계산은 집행비용 1,854,400원과 임차인 우선변제를 반영한 예상치이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “80,800,000원이 아니라 보증금 수준을 본다”
이 물건은 숫자 하나를 잘못 보면 판단이 완전히 뒤집힙니다. 최저매각가 80,800,000원은 최근 12개월 평균 85,888,888원의 94.1%라 겉으로는 할인처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인 김세원의 보증금은 115,000,000원이고, 현재 회차 미배당 인수액만 36,054,400원입니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커집니다.
가격 시장도 우호적이지 않습니다. 최신 거래는 80,000,000원이고 최근 12개월 평균은 85,888,888원, 최근 추세는 -6.3%입니다. 전체 12건의 최고 거래도 101,000,000원으로 보증금 115,000,000원보다 낮습니다. 따라서 본건은 최저가 기준이 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 하며, 현재 구조에서는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
