서울북부지방법원 2025타경12595. 장안동 382-2 제이드파크 9층 903호입니다. 사건상 용도 표기는 창고지만 감정평가 이용상태는 기호 4에 대해 도시형생활주택으로 조사됐습니다. 본건 목표 면적은 20.94㎡이며, 감정평가상 철근콘크리트구조 11층 건물 내 9층 903호입니다. 소유자는 김정수이고, 2019.06.11 소유권이전 등기가 확인됩니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 할인율이 아닙니다. 현재 등기에는 존속 근저당이나 압류가 확인되지 않고 말소기준은 2025.05.21 신용보증기금의 강제경매개시결정입니다. 그런데 903호 조사기록의 조미란 전입일은 2023.05.12로 그보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 최종 인수금액도 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12595 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 382-2 제이드파크 9층 903호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 도시형생활주택으로 이용중 |
| 면적 / 층 | 20.94㎡ · 11층 건물 내 9층 903호 |
| 소유자 | 김정수 · 2019.06.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 129,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 17,186,429원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 903호 전입
과거 국민은행·신한은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.05.21 강제경매개시결정입니다. 903호의 조미란은 2023.05.12 전입으로 조사돼 말소기준보다 앞서지만, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 따라서 단순히 “경매개시결정이 소멸하므로 인수 0원”이라고 결론내릴 수 없습니다.
② 임차·점유 조사 — 호실을 나눠 봐야 한다
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김세원 | 1303호 | 2022.07.28 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김광렬 | 1508호 | 2023.11.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 조미란 | 903호 | 2023.05.12 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 지주택 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
1303호·1508호는 본건 903호와 다른 호실로 기재돼 있습니다. 본건 판단에서 직접 확인해야 할 기록은 903호 조미란과 점유부분이 특정되지 않은 지주택입니다. 조미란은 2023.05.12 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않고, 지주택은 주거 이용으로 기재되면서 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 어느 쪽도 대항력이나 최종 인수액을 확정적으로 단정할 수 없는 상태입니다.
③ 시세 비교 — 46.5%를 ‘반값’으로 읽으면 안 된다
제이드파크(382-2)의 본건 목표 면적은 20.94㎡지만, 실거래 표본은 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 278,500,000원이지만, 그 안에는 84.98㎡ 460,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 가장 최근 거래는 2026.07 전용 26.73㎡ 97,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 26.73㎡ | 4 | 97,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2025.04 | 27.58㎡ | 2 | 95,000,000원 |
| 2024.09 | 17.33㎡ | 9 | 114,000,000원 |
| 2023.10 | 29.94㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 26.73㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2023.07 | 39.85㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2023.07 | 26.73㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.11 | 27.58㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 2022.09 | 17.16㎡ | 9 | 154,000,000원 |
| 2022.05 | 17.33㎡ | 10 | 138,000,000원 |
| 2022.02 | 27.58㎡ | 7 | 110,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 155,416,666원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 278,500,000원 |
수치상 최저가 129,600,000원은 전체 평균 155,416,666원의 83.4%, 최근 12개월 평균 278,500,000원의 46.5%입니다. 그러나 본건과 거래면적이 일치하지 않고, 최신 거래인 26.73㎡는 97,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 최근·과거 추세값은 112.9%지만, 면적이 뒤섞인 표본이라는 점 때문에 이 숫자만으로 본건이 시세보다 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
④ 단순 배당표 (매각가 129,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 단순 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,614,400원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 신용보증기금 | 17,186,429원 | 17,186,429원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 109,799,171원 |
위 표는 매각가 129,600,000원을 기준으로 집행비용과 신청채권자 청구금액만 반영한 단순 계산입니다. 이 계산에서는 매수인 인수가 0원으로 잡혀 있지만, 임차인의 보증금·배당관계가 반영되지 않았으므로 실제 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안동사거리 남서측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 형성된 후면 상가지대이며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 창고이나 감정평가 기호 4는 도시형생활주택으로 이용중인 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,556,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 717.6㎡이며 공부와의 차이는 별도로 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제이드파크(382-2)는 40세대, 2014.05.09 준공으로 집계돼 있고 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 903호 조미란 보증금 확인. 2023.05.12 전입이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구와 실제 점유 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 점유부분 미상 기록 확인. 지주택은 주거 이용으로 기재되지만 전입일·보증금·점유부분이 확인되지 않습니다. 본건 903호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표를 인수 0원으로 오인하지 않기. 단순 배당 계산상 인수 0원이라도 임차인 보증금이 반영되지 않아 실제 인수금액은 별도입니다.
- 면적 맞는 실거래 확인. 현재 실거래 표본은 본건 20.94㎡와 일치하지 않습니다. 최근12개월 평균 278,500,000원만으로 저가 매물이라 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 창고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 입찰 전 공부·현황·이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.03.31 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 원본에서 현재 상태와 매각 후 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “80% 유찰가보다 선순위 전입이 먼저다”
감정가 162,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 129,600,000원이 됐습니다. 숫자만 보면 할인돼 보이지만, 이번 사건은 가격표보다 903호의 2023.05.12 선행전입이 먼저입니다. 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않는 이상 인수액은 미상이고, 따라서 실질취득가도 확정할 수 없습니다. 여기에 실거래 표본도 본건 면적과 일치하지 않아 최근12개월 평균 대비 46.5%라는 수치를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정, 가격 판단도 보류. 보증금과 점유관계가 확인된 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
