서울중앙지방법원 2025타경102363. 노량진드림스퀘어복합빌딩 지하1층 디비04호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 현황은 사무소입니다. 소유자 임한영은 2021.04.22 신탁재산 처분에 따라 소유권을 취득했고 거래가액은 527,704,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당 528,000,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 케이비저축은행 근저당 48,000,000원, 장여개 근저당 200,000,000원, 경매개시결정과 동작구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 기준권리와 소멸관계는 명확합니다. 문제는 점유입니다. 현황조사에 이름이 올라온 4건 가운데 (주)원탑에이엠시·정용순은 2024.10.10, (주)네오다다·정용순은 2022.10.04로 모두 말소기준일 이후라 대항력이 없습니다. 반면 주동권(케이메디협도조합중항회)과 김지영(만냥피치 딱조아)은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102363 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 지하1층 디비04호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 18층 건물 내 지하1층 디비04호 · 사용승인일 2020.12.28 |
| 소유자 | 임한영 (2021.04.22 소유권이전 · 거래가액 527,704,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 591,000,000원 / 242,073,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 969,052,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2021.04.22 국민은행 근저당권입니다. 케이비저축은행과 장여개의 후순위 근저당, 2025.03.14 임의경매개시결정, 2025.12.10 동작구 압류는 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 표시된 권리만 놓고 보면 매수인이 승계하는 등기권리는 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 4건 중 2건이 핵심 변수
| 점유 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주동권(케이메디협도조합중항회) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)원탑에이엠시, 정용순 | 2024.10.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김지영(만냥피치 딱조아) | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)네오다다, 정용순 | 2022.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)원탑에이엠시·정용순과 (주)네오다다·정용순은 전입일이 말소기준권리 2021.04.22보다 뒤라 대항력이 없습니다. 반대로 전입일이 확인되지 않은 두 점유자는 보증금도 함께 미상이라, 대항력 유무·우선변제 여부·미배당 보증금 승계 가능성까지 확인이 끝나야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
③ 가격·유찰 — 감정가 41%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 242,073,000원으로 감정가 591,000,000원의 41% 구간까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 동일·유사 호실의 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설·현황 사무소 물건은 4회 유찰 자체가 시장의 가격 수용성이 낮았다는 신호로 읽어야 하며, 낮아진 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 41%) | 242,073,000원 | 237,883,978원 | 538,116,022원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 193,658,400원 | 190,147,182원 | 585,852,818원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 26%) | 154,926,720원 | 151,957,746원 | 624,042,254원 |
④ 예상배당표 (매각가 242,073,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,189,022원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 528,000,000원 | 237,883,978원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이비저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 장여개 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 776,000,000원이고, 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 237,883,978원, 미배당은 538,116,022원입니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일·보증금이 미상인 점유 2건의 권리는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1·9호선 노량진역 서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·업무시설·시장 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1·9호선 노량진역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 대상 디비04호는 감정평가 당시 사무소로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물이며 사용승인일은 2020.12.28, 기본적인 위생·급배수·승강기·에스컬레이터·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 토지면적 1,177.0㎡, 유통상업지역이며 제3종일반주거지역에 접합니다. 철도보호지구 저촉, 토지거래계약에관한허가구역 포함 등의 사항이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. 주동권(케이메디협도조합중항회), 김지영(만냥피치 딱조아)의 점유시점·보증금·계약관계를 확인해 대항력과 인수 가능성을 확정해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 현재 배당 산정은 인수 0원이나, 미상 점유의 보증금이 확인되면 실제 매수인 부담 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 감정가 할인율만으로 입찰 금지. 4회 유찰·감정가 41%라는 사실은 확인되지만 최근 실거래 비교 없이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
- 근린시설·사무소 환금성 점검. 4회 유찰된 만큼 실제 임대수요·공실 가능성·재매각 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
- 채권관계 원본 대조. 경매개시결정상 채권자와 배당 시나리오에 표시된 배당 채권자가 서로 다르므로 관련 원인서류와 권리변동을 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금·최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기권리는 단순하지만, 인수 0원은 아직 확정이 아니다”
이 사건은 국민은행 근저당이 명확한 말소기준이고 그 뒤의 근저당·경매·압류가 소멸한다는 점에서 등기 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 하지만 현황조사의 점유 4건 중 2건은 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시나리오의 인수액 0원을 그대로 믿고 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
가격도 마찬가지입니다. 4회 유찰로 최저가가 242,073,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래와 비교할 기준이 없으므로 감정가 591,000,000원 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 등기권리는 합격에 가깝지만, 점유관계와 가격 검증은 아직 보류입니다. 이 물건의 승부처는 미상 점유 2건을 해소한 뒤 실제 인수액과 적정가격을 다시 계산하는 것입니다.
