서울중앙지방법원 2025타경102363. 본건은 노량진역 서측 인근의 노량진드림스퀘어복합빌딩 1층 디109호입니다. 감정가 753,000,000원에서 4회 유찰된 뒤 현재 최저매각가는 308,428,000원으로 내려왔습니다. 단순 가격만 보면 감정가 대비 약 41% 수준까지 조정된 물건입니다.
권리관계는 2021.04.22. 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 동작구 압류, 임의경매개시결정, 추가 압류와 주식회사케이비저축은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 점유·사용관계가 확인된 인원에 대해서는 대항력 및 보증금 확인이 끝나지 않은 상태이므로 권리분석의 실질적인 포인트는 임차관계와 현장 사용상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102363 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 노량진동 16-1 노량진드림스퀘어복합빌딩 1층 디109호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 임한영 |
| 감정가 / 최저가 | 753,000,000원 / 308,428,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 신청채권 / 청구액 | 유에이치케이제칠차유동화전문 유한회사 / 969,052,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 이용상태 | 현황 사무소로 이용되는 기호1과, 인접호수인 제디110호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중인 기호2가 조사됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2021.04.22. 주식회사국민은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 동작구 압류 2건, 임의경매개시결정, 주식회사케이비저축은행 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 분배표상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 임차·사용관계 자체는 확인되므로, 매각물건명세서에서 대항력과 보증금이 최종 확인돼야 합니다.
② 임차·사용관계 — 대항력 미상 2명은 반드시 확인
| 점유자 / 사용자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 핵심 확인사항 |
|---|---|---|---|---|
| 주동권(케이메디협도조합중항회) | 미상 | 미상 | 미상 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
| (주)원탑에이엠시, 정용순 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
| 김지영(만냥피치 딱조아) | 미상 | 미상 | 미상 | 전입신고일 미상 · 보증금 미상 |
| (주)네오다다, 정용순 | 2022.10.04 | 없음 | 미상 | 전입신고가 말소기준권리 이후 |
③ 예상배당표 (매각가 308,428,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,117,992원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 600,000,000원 | 303,310,008원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사케이비저축은행 | 48,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 648,000,000원이며 예상배당 총액은 303,310,008원, 미배당액은 344,689,992원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여 및 배당결과는 변동될 수 있습니다.
④ 4회 유찰 후 가격 구조 — 현재가와 다음 회차를 함께 보라
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 308,428,000원 · 감정가 대비 40.96% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 246,742,400원 · 감정가 대비 32.77% |
| 6회 유찰 시 | 197,393,920원 · 감정가 대비 26.21% |
| 현재 채권 배당 | 303,310,008원 예상 · 미배당 344,689,992원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 노량진동 소재 지하철 1·9호선 노량진역 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·시장 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1·9호선 노량진역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 본건 기호1은 현황 사무소, 기호2는 인접호수인 제디110호와 벽체 구분 없이 음식점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 물리적 특징. 기호2는 인접호수와 벽체 구분 없이 이용 중이나 각 호수의 위치와 면적은 공부에 의해 특정 가능하고 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물이며 사용승인일은 2020.12.28. 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 11필 일단의 부정형 토지로 업무시설·판매시설·근린생활시설·운동시설 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 유통상업지역 및 제3종일반주거지역으로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 우선 확인. 현황조사상 4명이 확인됐고, 2명은 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서의 최종 보완내용을 확인하세요.
- 인수 0원과 임차확인은 별개. 분배표상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차인의 대항력과 보증금이 최종 확정되기 전에는 이를 근거로 리스크가 완전히 없다고 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 인접호수 공동사용. 본건 디109호가 인접호수 디110호와 벽체 구분 없이 이용된 상태이므로 현장 경계와 실제 사용범위를 확인하세요.
- 가격 시나리오. 현재가 308,428,000원 외에 5회 유찰 시 246,742,400원, 6회 유찰 시 197,393,920원 시나리오가 제시돼 있으므로 각 회차별 수익성을 따로 계산하세요.
- 배당구조 확인. 국민은행 근저당권에 303,310,008원이 배당되고 344,689,992원이 미배당되는 구조이므로 등기부와 배당요구·최종 명세서를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·현장상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “4회 유찰보다 중요한 건 점유와 임차관계”
이 물건은 4회 유찰로 감정가 753,000,000원에서 현재 최저매각가 308,428,000원까지 내려왔고, 5회·6회 유찰 시에는 각각 246,742,400원·197,393,920원까지 더 낮아지는 시나리오가 제시됩니다. 권리의 큰 틀에서는 2021.04.22. 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 분배표상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 가격보다 임차·사용관계입니다. 현황조사에서 4명이 확인됐고, 2명은 전입신고일 및 보증금이 미상입니다. 특히 본건 디109호가 인접호수 디110호와 벽체 구분 없이 이용된 상태이므로 실제 사용범위와 명도·점유현황까지 확인해야 합니다. 가격은 충분히 내려왔지만, 입찰의 기준은 먼저 권리와 점유를 확정한 뒤 정해야 합니다.
