의정부지방법원 2024타경4947. 가평군 설악면 창의리 253-6 소재 부동산으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 2층이며 공부상 용도는 단독주택입니다. 감정가는 419,975,160원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,836,000원까지 낮아졌습니다. 다만 이 사건은 단순히 “감정가 대비 24%”라는 할인율만으로 판단하면 위험합니다.
등기상 2022.07.18. 전세권자 김미순의 전세금 390,000,000원 전세권이 설정되어 있고, 같은 날 해당 전세권을 대상으로 부안수산업협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권이 설정되어 있습니다. 특히 매각물건명세서에는 목록1 을구15번, 목록2 을구3번 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨이라고 명시되어 있어, 후순위 권리가 통상 소멸한다는 일반론보다 이 개별 인수 기재를 우선해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 창의리 253-6 · 경기도 가평군 설악면 한서로156번길 73-69 |
| 용도 / 건물 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 · 243.0㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이정모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 419,975,160원 / 100,836,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 반진웅 / 25,917,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 일반 소멸보다 ‘개별 인수 기재’가 핵심
2021.12.22. 코스만파이낸셜대부주식회사 근저당권 375,000,000원은 2022.07.18. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 김미순 명의 전세금 390,000,000원 전세권이 설정되고, 그 전세권을 대상으로 부안수산업협동조합 채권최고액 324,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 설성호 185,000,000원, 강수영 60,000,000원의 근저당권과 근저당권부채권 압류, 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차인 조사 내역은 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인을 별도로 인정할 근거는 없지만, 등기된 전세권은 임차인 조사와 별개의 권리이므로 반드시 독립적으로 판단해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가 100,836,000원은 감정가 419,975,160원의 24.01%입니다. 유찰만 네 번 발생했으므로 외형상 할인폭은 매우 큽니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 시세 자료가 없고, 무엇보다 매수인 인수 전세권이 명시되어 있습니다. 따라서 최저가와 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 판단하거나 “시세보다 싸다”고 표현할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 100,836,000원 | 24.01% | 886,293,512원 |
| 5회 유찰 시 | 70,585,200원 | 16.81% | 916,003,142원 |
| 6회 유찰 시 | 49,409,640원 | 11.76% | 936,797,542원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 경우 70,585,200원, 두 차례 더 진행되면 49,409,640원까지 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다. 그러나 낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 오히려 886,293,512원 → 916,003,142원 → 936,797,542원으로 커집니다. 이 사건에서는 낙찰가 하락 자체가 권리 리스크를 해결해 주지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,836,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,211,704원 |
| 2. 전세권 · 김미순 | 390,000,000원 | 98,624,296원 |
| 3. 전세권 근저당 · 부안수산업협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 설성호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 강수영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 반진웅 | 25,917,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 984,917,808원, 예상 배당액은 98,624,296원, 미배당액은 886,293,512원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감되어 후순위 배당은 더 줄 수 있습니다. 명세서상 인수 전세권은 이 배당표와 별도로 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창의리 마을회관 남측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상황은 조사하지 못했고, 공부상 용도는 단독주택입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상2층 건물이며 외벽은 석재붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 토지. 243.0㎡ 대지, 계획관리지역, 완경사 사다리형, 세로한면(가)이며 공시지가는 112,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·자연보전권역에 포함되며 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수 전세권 원문 확인. 2022.07.18. 접수 제15494호 전세권이 매수인에게 인수된다는 명세서 문구를 기준으로 존속 범위와 배당 후 잔액 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권·전세권 근저당의 관계. 김미순 전세권 390,000,000원 위에 부안수산업협동조합 채권최고액 324,000,000원의 전세권 근저당이 설정되어 있어 권리관계가 단순하지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 매각대금이 차감될 수 있습니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 이해관계인 부재로 내부 이용상황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재까지 4회 유찰됐다는 사실 자체가 가격 외 권리·물건성·수요 측면의 추가 점검 필요성을 보여줍니다.
- 토지 및 이용규제 확인. 계획관리지역·자연보전권역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 실제 활용 계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — “24% 낙찰가”보다 “무엇을 인수하는가”가 먼저다
감정가 419,975,160원이 4회 유찰 끝에 100,836,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 그 숫자가 결론이 아닙니다. 전세금 390,000,000원의 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 기재가 있기 때문입니다. 현재 예상배당에서도 984,917,808원의 채권 중 98,624,296원만 배당되고 886,293,512원이 미배당으로 남습니다. 여기에 당해세 가능성과 내부·임대관계 미상까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸게 낙찰받느냐”가 아니라 “낙찰 후 어떤 권리가 얼마나 남느냐”입니다. 명세서와 전세권 원문을 대조해 매수인 부담을 정액으로 확정하기 전에는 최저가 100,836,000원을 실질 취득가로 보거나 감정가 대비 24%의 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
