의정부지방법원 2024타경4947. 가평군 설악면 창의리 253-10, 도로명 한서로156번길 73-67에 위치한 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가상 공부 용도는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 2층, 토지는 244㎡의 ‘대’이며 계획관리지역에 속합니다. 감정가는 415,467,520원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 99,754,000원까지 내려왔습니다.
표면적인 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 권리분석 핵심은 유찰 횟수가 아닙니다. 2022년 3월 17일 설정된 유한회사펠리체의 전세금 350,000,000원 전세권이 매각물건명세서에서 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다. 토지와 건물에 공동전세 형태로 연결된 권리를 각각 별도 보증금처럼 중복 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경4947 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 가평군 설악면 창의리 253-10 · 경기도 가평군 설악면 한서로156번길 73-67 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 단독주택 · 철근콘크리트구조 지상2층 |
| 토지 | 244㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 112,800원/㎡ |
| 소유자 | 이정모 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 415,467,520원 / 99,754,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반진웅 / 25,917,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 ‘남는 전세권’을 분리해야 한다
임차인 조사 내역은 없습니다. 다만 임차인이 없다는 것과 인수할 권리가 없다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 등기된 전세권 자체가 핵심입니다. 2022.03.17 접수 제5472호로 설정된 유한회사펠리체의 전세권은 전세금 350,000,000원, 건물 전부를 범위로 하며 매각물건명세서상 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
같은 날 접수 제5473호의 전주덕진신용협동조합 260,000,000원 근저당권이 말소기준권리로 계산돼 있고, 이후 설정된 설성호 근저당권 185,000,000원, 강수영 근저당권 60,000,000원, 경매개시결정과 근저당권부채권 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선행 전세권 자체가 인수 대상으로 남기 때문에 ‘후순위가 소멸한다’는 사실만으로 안전형 물건으로 분류할 수 없습니다.
② 가격 판단 — ‘감정가 24%’가 아니라 실질취득액을 본다
현재 최저가는 99,754,000원으로 감정가 415,467,520원의 24.01%입니다. 숫자만 놓고 보면 상당히 낮아 보이지만, 이 사건은 전세권 인수 때문에 최저가가 실제 매수 부담을 대표하지 못합니다. 현재 배당 가정을 그대로 적용한 실질취득 부담은 약 352,195,572원으로 계산됩니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 415,467,520원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저가 | 99,754,000원 | 4회 유찰 · 감정가 24.01% |
| 전세금 | 350,000,000원 | 말소되지 않고 매수인 인수 |
| 현재 전세권 배당 가정 | 97,558,428원 | 매각대금에서 배당 |
| 잔존 인수 추정 | 252,441,572원 | 350,000,000원 - 97,558,428원 |
| 실질취득 부담 | 352,195,572원 | 최저가 + 잔존 인수 추정 |
즉 추가 유찰로 최저가가 더 내려가더라도, 전세권에 배당되는 금액이 줄면 그만큼 잔존 전세금 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 이 구조에서는 낮은 최저가 자체가 곧 낮은 실질취득비용을 의미하지 않습니다. 실제 거래 시세 자료도 확인되지 않아, 현재 정보만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,195,572원 |
| 2. 전세권 · 유한회사펠리체 | 350,000,000원 | 97,558,428원 |
| 3. 근저당권 · 전주덕진신용협동조합 | 260,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 설성호 | 185,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당권 · 강수영 | 60,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청채권 · 반진웅 | 25,917,808원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 880,917,808원 중 채권자 배당액은 97,558,428원, 미배당은 783,359,380원입니다. 국세·지방세 당해세가 우선 배당되면 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가평군 설악면 창의리 ‘창의리 마을회관’ 남측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황은 확인하지 못했으며, 공부상 용도는 단독주택입니다.
- 토지. 244㎡, 지목 ‘대’, 완경사 사다리형 토지이며 세로한면(가) 도로에 접합니다. 계획관리지역입니다.
- 규제. 자연보전권역·가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상2층, 외벽 석재붙임 등 마감, 샷시 창호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 주변이 단독주택과 농경지 혼재 지역이고 실제 이용상태가 확인되지 않았으므로, 일반적인 공동주택보다 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 원문 확인. 2022.03.17 접수 제5472호 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 가장 먼저 원본 대조하세요.
- 실질취득액으로 판단. 현재 최저가 99,754,000원이 아니라 전세권 미배당 잔존액을 합한 약 352,195,572원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 배당·잔존액 재계산. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부에 따라 전세권 배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당순위를 확인하세요.
- 공동전세 중복 계산 금지. 토지와 건물에 연결된 전세권을 별개의 350,000,000원 권리로 중복 합산하지 마세요.
- 현황 재확인. 감정평가에서 이해관계인 부재로 내부구조와 실제 이용상황을 확인하지 못했습니다. 현장 점유와 사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 환금성 검토. 단독주택·농경지 혼재 지역, 계획관리지역이라는 특성과 4회 유찰 이력을 감안해 재매각 가능성을 보수적으로 판단하세요.
맺으며 — “24% 낙찰가”가 아니라 “3.52억 실질부담”을 보는 사건
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 99,754,000원입니다. 감정가 415,467,520원의 24.01%까지 내려와 매우 싸 보이기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서에는 전세금 350,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 현재 배당표대로라면 전세권자는 97,558,428원을 배당받고, 단순 잔존액 252,441,572원이 남습니다. 최저가와 합친 경제적 부담은 약 352,195,572원입니다.
더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 3.52억원 수준이 현재 시장가격보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하고 실제 내부 이용상태도 조사되지 않았으며 이미 4회 유찰됐습니다. 결론은 명확합니다. 최저가만 보면 큰 할인, 인수권리까지 보면 전혀 다른 물건입니다. 이 사건은 입찰가 경쟁보다 전세권의 실제 존속범위·배당 후 잔액·세금 우선순위를 정확히 확정하는 것이 먼저입니다.
