대구지방법원 2025타경608. 경주시 황성동 황성상가 제2층 제201호, 감정평가상 근린생활시설(교습소)로 이용되는 단위상가입니다. 현재 소유자는 진금숙으로 2018.07.19 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심 권리는 2013.11.28 설정된 강동농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 91,000,000원입니다. 2018.11.28 계약인수로 이 근저당의 채무자는 진금숙으로 변경됐습니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 49,000,000원입니다. 배당 계산에서는 집행비용 1,282,000원을 먼저 제외하고 강동농업협동조합에 47,718,000원이 배당되며, 뒤의 두 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권들은 말소기준권리 뒤에 있어 매수인에게 넘어가는 구조가 아니라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경608 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 521-76 황성상가 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경주시 황성로1번길 27-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(교습소) · 지상2층 건물 중 제2층 |
| 소유자 | 진금숙 (2018.07.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동농업협동조합 / 58,691,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 용도지역 / 공시지가 | 제2종일반주거지역 / 1,795,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2013.11.28 을구 8번 강동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.06.26 부산신용보증재단의 27,000,000원 가압류, 2025.07.04 삼성카드 주식회사의 6,529,670원 가압류, 2025.12.16 강동농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 현재 회차의 실질취득은 49,000,000원
현재 회차에는 별도 인수액이 없어 최저가 49,000,000원 = 실질취득 49,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 39,200,000원, 2회 유찰 시에는 31,360,000원으로 내려가며 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차인 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 유지되는 유형이 아니라, 낙찰가 자체가 실질취득액으로 움직이는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 49,000,000원 | 47,718,000원 | 76,811,670원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 86,435,270원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 94,134,150원 |
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 91,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,529,670원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 124,529,670원, 배당액은 47,718,000원, 미배당은 76,811,670원입니다. 신청채권자 청구액 58,691,340원도 현재 회차 배당액 47,718,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황성동현대1차아파트 동측 인근에 위치하며, 부근은 노산상가·근린생활시설·단독주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 일반대중교통 사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설(교습소) 용도입니다. 의뢰조서상 용도는 일반음식점이었으나 2012.11.19 표시변경신청에 따라 학원으로 변경됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상2층 건물로, 외벽은 타일·몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감재, 바닥은 타일, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급배수설비 및 화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 토지는 사다리형 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남동측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 411.0㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역(계림중학교)·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 점검. 제2층 교습소 용도의 단위상가이고 내부상태·임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유 및 영업상태 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자와 영업상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당이 제202호와 공동담보로 설정돼 있으므로 제202호의 경매·배당 진행과 공동담보 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 신청채권 미충족. 현재 회차에서 신청채권 58,691,340원에 대한 예상배당은 47,718,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 용도 확인. 감정평가상 현재 이용은 근린생활시설(교습소)이고, 2012.11.19 일반음식점에서 학원으로 표시변경된 이력이 있습니다.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역과 함께 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 중첩돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공동담보 관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2013.11.28 강동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 부산신용보증재단·삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당표상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 입찰 판단의 두 번째 축인 가격에서는 보수적으로 봐야 합니다. 이 물건은 제2층 근린생활시설(교습소)이고 감정평가 당시 내부 미확인·임대관계 미상입니다. 현재 신건 최저가 49,000,000원이 그대로 실질취득가이지만, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’고 연결할 근거는 없습니다. 게다가 말소기준 근저당은 제202호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 명확하지만, 가격·점유·공동담보 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
