대구지방법원 2025타경608. 경주시 황성동 황성상가 제2층 제202호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(교습소)입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상2층이고, 본건은 그중 제2층 단위상가입니다. 현재 소유자는 진금숙으로 2018.07.19. 소유권을 취득했습니다.
현 등기 흐름에서 핵심은 2025.06.26. 부산신용보증재단의 27,000,000원 가압류입니다. 제공된 권리분석에서는 이 가압류가 말소기준으로 산정돼 있고, 이후 2025.12.16. 강동농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 매수인 인수액도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경608 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 521-76 황성상가 제2층 제202호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 근린생활시설(교습소) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상2층 · 제2층 제202호 |
| 소유자 | 진금숙 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 강동농업협동조합 / 58,691,340원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 임대관계 | 미상 · 이해관계인 부재로 내부 확인하지 못함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 포항신용협동조합·경주용황신용협동조합·주식회사대구은행· 주식회사한국외환은행·강동농업협동조합의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 소유권은 2018.07.19. 진금숙에게 이전됐고, 이후 2025.06.26. 부산신용보증재단 가압류 27,000,000원이 설정됐습니다. 제공된 권리분석상 이 가압류가 말소기준이며, 2025.12.16. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 27,000,000원 | 27,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,718,000원 |
제공된 배당 산정에서는 집행비용 1,282,000원과 부산신용보증재단 가압류 27,000,000원이 배당되고 소유자에게 20,718,000원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
③ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 산정 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 49,000,000원 | 27,000,000원 | 20,718,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 39,200,000원 | 27,000,000원 | 11,094,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 31,360,000원 | 27,000,000원 | 3,395,520원 | 0원 |
현재 배당 구조만 보면 부산신용보증재단 가압류 27,000,000원은 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되고, 소유자 잔여금만 20,718,000원에서 11,094,400원, 3,395,520원으로 줄어듭니다. 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 다만 이 계산이 실제 권리관계와 일치하는지는 신청채권자 배당 0원 문제와 함께 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 황성동 소재 황성동현대1차아파트 동측 인근의 황성상가 제2층 단위상가입니다. 주변은 노산상가, 근린생활시설, 단독주택 및 아파트 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설(교습소) 용도입니다. 의뢰조서상 일반음식점이었으나 2012.11.19. 표시변경신청에 따라 일반음식점에서 학원으로 변경됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 토지는 사다리형의 평탄한 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 411.0㎡, 제2종일반주거지역, 공시지가 1,795,000원/㎡이며 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건물상태. 외벽은 타일·몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감재, 바닥은 타일, 창호는 새시이며 공동 위생설비·급배수설비·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 확인 한계. 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상이며 내부를 확인하지 못했습니다. 실제 영업자·점유자와 임대차 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 신청채권 권원 확인. 강동농업협동조합의 과거 2013.11.28. 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현 임의경매 신청의 권원과 피담보채권을 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 신청채권 청구액 58,691,340원이 모든 시나리오에서 배당 0원으로 표시된 이유와 부산신용보증재단 가압류 27,000,000원의 배당순위를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 제공된 분석에서는 2025.06.26. 부산신용보증재단 가압류가 말소기준으로 산정되어 있습니다. 등기부와 매각물건명세서 원문에서 최종 대조가 필요합니다.
- 상가 환금성 점검. 제2층 근린생활시설이므로 실제 임대료·공실 여부·주변 상권과 해당 호실의 접근성·가시성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가상 현재 이용은 교습소이고 2012.11.19. 일반음식점에서 학원으로 표시변경됐습니다. 향후 사용 목적과 건축물 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 현황을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
표면적인 계산은 단순합니다. 감정가와 최저가는 49,000,000원이고, 제공된 세 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 부산신용보증재단 가압류 27,000,000원도 배당액 범위에서 처리되는 구조입니다.
하지만 이 상가의 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다. 감정평가서가 임대관계 미상으로 적고 있고 내부도 확인하지 못했습니다. 더 중요하게는 현 임의경매 신청채권자인 강동농업협동조합의 청구액 58,691,340원이 예상배당 시나리오상 0원으로 표시되어 있습니다. 과거 강동농업협동조합 근저당도 이미 말소된 것으로 나타나는 만큼, 경매신청 권원과 배당구조를 확인하기 전에는 ‘권리가 깨끗하다’고 단정하기 어렵습니다. 산정 인수는 0원이지만, 점유·임대차와 신청채권의 법적 연결고리를 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다.
