의정부지방법원 2024타경87584. 남양주시 조안면 삼봉리의 토지와 공부상 단독주택을 포함한 일괄매각 사건입니다. 소유자는 정희심이고, 말소기준은 2012.05.11. 화도새마을금고 근저당권 45,500,000원입니다. 이후 설정된 화도새마을금고·황정애·협동농장의 근저당권과 삼성카드 가압류, 경매개시결정 등은 원칙적인 매각 소멸 흐름에 놓여 있습니다.
그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 목록 2 을구 순위번호 9번, 목록 3 을구 순위번호 3번의 2020.06.08. 구분지상권설정등기가 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당표의 ‘매수인 금액인수 0원’만 보고 권리가 깨끗하다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건에는 금액으로 바로 환산되지 않는 존속 권리 2건이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87584 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 조안면 북한강로 949-54 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공부상 단독주택(방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 보일러실, 다용도실) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 1층 |
| 토지 | 지목 대 · 630.0㎡ · 계획관리지역 · 공시지가 563,300원/㎡ |
| 소유자 | 정희심 |
| 감정가 / 최저가 | 743,560,280원 / 178,529,000원 (4회 유찰 · 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황정애 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 하지만 구분지상권 2건은 인수
말소기준권리는 2012.05.11. 화도새마을금고 근저당권입니다. 이어 2012.06.05. 화도새마을금고 근저당권 182,000,000원, 2023.06.07. 황정애 근저당권 50,000,000원, 2023.12.22. 황정애 근저당권 75,000,000원, 2024.12.13. 협동농장 근저당권 36,400,000원, 2025.05.09. 삼성카드 가압류 7,358,147원이 존재합니다. 협동농장 근저당권은 2025.07.16. 변경등기에서 채권최고액이 46,611,500원으로 기재돼 있습니다.
2022.04.07.과 2023.03.22. 국민건강보험공단 압류는 각각 2022.05.06.과 2023.03.28. 해제로 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 24.01%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판정은 금물
감정가는 743,560,280원, 현재 최저매각가는 178,529,000원으로 4회 유찰된 현재 회차는 감정가의 24.01%입니다. 할인 폭만 보면 눈에 띄지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최신 실거래 비교치가 확인되지 않습니다. 따라서 178,529,000원이 실제 시장가치보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 178,529,000원 | 175,229,594원 | 221,028,553원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 124,970,299원 | 122,420,715원 | 273,837,432원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 87,479,209원 | 85,504,583원 | 310,753,564원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,529,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,406원 |
| 1. 근저당 · 화도새마을금고 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 2. 근저당 · 화도새마을금고 | 182,000,000원 | 129,729,594원 |
| 3. 근저당 · 황정애 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 황정애 | 75,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 협동농장 | 36,400,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 7,358,147원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 396,258,147원 중 채권자 예상배당은 175,229,594원, 미배당은 221,028,553원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용 3,299,406원이 별도로 선지급되는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 금액인수는 0원이지만, 매각물건명세서상 구분지상권설정등기 2건은 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
협동농장 근저당은 배당 추정표에 36,400,000원이 반영돼 있으나, 등기에는 2025.07.16. 변경등기 후 채권최고액 46,611,500원이 기재돼 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 조안IC 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 임야·농경지·전원주택·펜션·근린생활시설이 혼재하고 주변환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물 이용. 공부상 단독주택으로 방3, 주방/식당, 거실, 화장실2, 보일러실, 다용도실 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 기호 2·3·4·6은 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하나 기호 5는 차량 접근이 어렵고, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 송전시설. 기호 2~4 토지 지상으로 송전선이 통과하며, 기호 5 토지에도 송전선이 통과하고 철탑이 소재합니다.
- 토지규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 함께 자연보전권역, 공장설립제한지역, 한강 수변구역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 확인되며 일부는 보전관리지역·준보전산지와 접합니다.
- 토지거래. 토지거래계약에관한허가구역에 포함돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원문 확인. 목록 2 을구 9번·목록 3 을구 3번의 2020.06.08. 구분지상권설정등기 내용을 원문으로 대조해 대상 토지와 존속 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 178,529,000원은 감정가의 24.01%지만 비교 가능한 최신 실거래 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 송전선·철탑 현장 대조. 기호 2~5에 걸친 송전선과 기호 5의 철탑이 실제 토지 이용 및 향후 활용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 기호 5는 차량 접근이 어려운 것으로 조사돼 일괄매각 전체의 사용 편의성과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
- 규제 검토. 수변구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·공장설립제한지역·토지거래계약 허가구역 등 중첩 규제를 전제로 이용계획을 검토해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 조사돼 실제 점유자와 전입·사업자 현황을 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당표와 등기 변경 대조. 협동농장 근저당은 배당 추정에 36,400,000원이 반영됐지만 등기상 변경 채권최고액은 46,611,500원이므로 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 감정가 743,560,280원에서 최저가 178,529,000원까지 4회 유찰된 물건입니다. 그러나 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기에는 핵심 변수가 너무 큽니다. 무엇보다 구분지상권설정등기 2건이 매각 후에도 존속해 매수인이 인수하고, 토지에는 송전선과 철탑, 차량 접근이 어려운 부분, 수변·자연보전·수질 관련 규제가 함께 존재합니다.
일반 근저당·가압류의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 가치는 단순 등기 말소 여부보다 인수 구분지상권과 토지의 실제 사용 가능성에서 결정됩니다. 동일 물건군 실거래 비교치도 없어 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 가격보다 권리 범위와 토지 활용성 검증이 먼저인 사건입니다.
