광주지방법원 2026타경30552. 등기상 말소기준권리는 2022.03.31. 설정된 완도농업협동조합 근저당권 3,348,000,000원입니다. 이후 유한회사신우투자개발의 근저당권 2건, 국세·지방세 압류, 경매개시결정, 양지회계법인 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부상 후순위 권리보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차관계입니다.
현황조사상 401호의 주식회사 위 휘트니스, 초효염은 2017.05.08.부터 점유하고 보증금 200,000,000원, 월차임 11,500,000원으로 조사됐습니다. 말소기준일 2022.03.31.보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 배당표에 반영돼 있습니다. 따라서 최저가 422,100,000원만을 취득원가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30552 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156 1동 1층102호 · 봉선2로 81 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 제1동 제1층 제102호는 근린생활시설(도담약국), 제1동 제4층 제401호는 근린생활시설(위휘트니스 봉선점) 이용 |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 603,000,000원 / 422,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 3,044,188,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 말소기준권리 | 2022.03.31. 완도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,348,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2022.03.31. 완도농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤의 유한회사신우투자개발 근저당권 900,000,000원·1,000,000,000원, 국세·지방세 압류, 양지회계법인 가압류 33,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인은 별개입니다. 등기 순위가 뒤라고 해서 대항력까지 뒤인 것은 아닙니다.
② 임차관계 — 확정 인수 2억원 + 조건부 인수 가능성
| 임차인 | 점유 / 권리기준 | 보증금 / 차임 | 대항력·우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 위 휘트니스, 초효염 | 401호 · 2017.05.08. | 200,000,000원 월 11,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 200,000,000원 매수인 인수 |
| 오민정 | 건물 전유부분 전부 · 사업자등록신청 2020.01.13. · 확정일자 2020.03.11. · 임차권등기 2026.04.01. | 100,000,000원 월 2,200,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 현재 가정배당 전액 변제 미배당 잔액 발생 시 매수인 인수 |
③ 예상배당표 (매각가 422,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,621,000원 |
| 1. 임차인 오민정 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 인수 · 주식회사 위 휘트니스, 초효염 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 완도농업협동조합 | 3,348,000,000원 | 315,479,000원 |
| 3. 근저당 · 유한회사신우투자개발 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 양지회계법인 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 5,281,000,000원 중 예상 배당액은 315,479,000원, 미배당은 4,965,521,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 본다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 422,100,000원 | 200,000,000원 | 622,100,000원 | 4,965,521,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 295,470,000원 | 200,000,000원 | 495,470,000원 | 5,090,466,580원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 206,829,000원 | 200,000,000원 | 406,829,000원 | 5,177,866,606원 |
이 사건은 유찰돼 최저가가 내려가더라도 200,000,000원의 인수부담을 낙찰가와 분리해서 보면 안 됩니다. 현재 회차 422,100,000원은 실질취득 622,100,000원이고, 2회 유찰 시에도 495,470,000원, 3회 유찰 시에도 406,829,000원입니다. 여기에 오민정 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 상황이 발생하면 그 미배당 잔액까지 추가 인수될 수 있습니다.
⑤ 물건 자체 체크 — 대지권 표시 정리와 세금 압류
- 대지권 표시. 대지권의 목적인 토지가 2017.03.16. 분할돼 면적이 2,772㎡로 변경됐으나 대지권 비율 표시가 변경되지 않아 공부상 정리가 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 국세·지방세. 2025.09.19., 2025.11.26., 2026.06.18. 압류가 존재합니다. 당해세에 해당하면 선순위 차감이 가능하므로 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 102호는 도담약국, 401호는 위휘트니스 봉선점으로 각각 근린생활시설 이용 중입니다.
- 토지. 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지 이용 중이며 남측 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역·절대보호구역, 전통상업보존구역입니다.
- 시설. 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비, 시스템에어컨설비, 전기설비를 갖추고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 422,100,000원에 확정 인수 200,000,000원을 더한 622,100,000원을 기본 취득부담으로 보세요.
- 오민정 배당잔액 확인. 현재 가정에서는 100,000,000원 전액 배당이지만, 실제 배당에서 부족하면 그 잔액은 매수인 인수입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 금액은 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 대지권 표시 정리 확인. 토지 분할 뒤 대지권 비율 표시가 정리되지 않은 사항을 입찰 전 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 102호 도담약국, 401호 위휘트니스 봉선점 이용상태와 각 임차관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “4.221억 낙찰”이 곧 “4.221억 취득”은 아니다
이 사건은 감정가 603,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 422,100,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아진 듯하지만, 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 622,100,000원입니다.
또 다른 임차인 오민정은 현재 가정배당에서는 보증금 100,000,000원이 전액 변제되지만, 배당부족 시 잔액 인수조항이 있습니다. 여기에 세금 압류와 대지권 표시 정리 문제까지 겹칩니다. 실거래 비교값이 없어 가격이 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 “유찰됐으니 싸다”가 아니라 “낙찰가 외 인수와 정리사항까지 계산한 뒤 판단해야 하는 인수형 경매”로 보는 것이 맞습니다.
