광주지방법원 2026타경30552. 등기상 말소기준은 2022년 3월 31일 완도농업협동조합 근저당권(채권최고액 3,348,000,000원)입니다. 이후 설정된 유한회사신우투자개발 근저당권, 국·남구 압류, 양지회계법인 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 그보다 앞선 2017년 3월 20일 주식회사위휘트니스 전세권 200,000,000원입니다. 이 권리는 데이터상 말소기준 이전 권리로 분류돼 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
임차관계도 단순하지 않습니다. 조사된 실제 임차인은 2명으로, 102호 오민정은 보증금 100,000,000원·월세 2,200,000원, 401호 주식회사 위 휘트니스·초효염은 보증금 200,000,000원·월세 11,500,000원입니다. 두 건 모두 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있는 것으로 조사됐고, 배당 시뮬레이션은 두 보증금 합계 300,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30552 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 봉선동 156 1동 4층401호 · 도로명주소 전남광주통합특별시 남구 봉선2로 81 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 401호 위휘트니스 봉선점 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 3,440,000,000원 / 2,408,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 3,044,188,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 등기 발급일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 전세권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오민정 | 102호 | 2020.01.13 | 100,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 有 | 없음 | 전액 인수 |
| 주식회사 위 휘트니스, 초효염 | 401호 | 2017.05.08 | 200,000,000원 | 11,500,000원 | 대항력 有 | 없음 | 전액 인수 |
오민정은 2026.03.11 배당요구를 했지만, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없음·보증금 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 주식회사 위 휘트니스·초효염 역시 보증금 200,000,000원이 매수인 인수로 반영됐습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 인수액은 합계 300,000,000원입니다.
③ 가격은 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
현재 최저가는 2,408,000,000원입니다. 그러나 매수인 인수액 300,000,000원을 더하면 실질취득은 2,708,000,000원입니다. 2회 유찰 시 최저가는 1,685,600,000원이지만 같은 인수액을 더한 실질취득은 1,985,600,000원, 3회 유찰 시 최저가 1,179,920,000원에 인수액을 더하면 1,479,920,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 2,408,000,000원 | 300,000,000원 | 2,708,000,000원 | 2,199,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 1,685,600,000원 | 300,000,000원 | 1,985,600,000원 | 2,914,656,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,179,920,000원 | 300,000,000원 | 1,479,920,000원 | 3,415,279,200원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,408,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 26,480,000원 |
| 인수 · 임차인 오민정 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 위 휘트니스, 초효염 보증금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사위휘트니스 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 완도농업협동조합 | 3,348,000,000원 | 2,181,520,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 양지회계법인 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,581,000,000원 중 예상배당은 2,381,520,000원, 미배당은 2,199,480,000원입니다. 별도로 매수인 인수액 300,000,000원이 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 유안초등학교 북동측 인근이며 아파트·단독주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 이용상태. 102호는 근린생활시설 도담약국, 401호는 근린생활시설 위휘트니스 봉선점으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층~지상5층 건물로, 급·배수·소방·승강기·시스템에어컨·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지이며 상업용 건부지로 이용 중이고, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역·절대보호구역, 전통상업보존구역이며 도로 일부가 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았고 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 별도 계산. 현재 회차 최저가 2,408,000,000원만 보지 말고 인수 300,000,000원을 더한 실질취득 2,708,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 2017.03.20 주식회사위휘트니스 전세권 200,000,000원이 말소기준 이전 권리로 남아 있습니다.
- 임차관계 확인. 오민정 100,000,000원, 주식회사 위 휘트니스·초효염 200,000,000원 모두 대항력 있는 것으로 조사됐습니다.
- 102호·401호 범위 대조. 감정평가와 임차인 조사에 두 호실이 함께 나타나므로 매각대상 범위와 각 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 대지권 정리 여부 확인. 2017.03.16 토지 분할 이후 대지권 비율이 등기상 정리되지 않은 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 2,708,000,000원의 실질취득가가 시장가격 대비 유리한지는 별도 검증이 필요합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 3억 인수가 먼저다
이 사건의 핵심은 감정가 3,440,000,000원이 1회 유찰돼 2,408,000,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 말소기준 이전 전세권과 대항력 임차인 2명이 존재하고, 계산상 매수인에게 넘어오는 보증금이 300,000,000원이라는 점입니다. 따라서 현재 회차의 판단 기준은 2,408,000,000원이 아니라 실질취득 2,708,000,000원입니다.
게다가 대지권 목적 토지 분할 뒤 비율 정리가 완료되지 않은 공부상 이슈도 남아 있습니다. 후순위 담보권이 소멸한다는 점만 보면 단순해 보이지만, 선순위 권리·대항력 임차인·대지권 정리 문제가 한꺼번에 겹친 사건입니다. 실거래 자료까지 없어 가격 우위도 확인되지 않습니다. 유찰 할인보다 인수·점유·대지권 범위를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
