의정부지방법원 2025타경461. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층의 근린시설입니다. 감정가 2,243,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 769,349,000원입니다. 권리 기준점은 2023.05.26 설정된 하나은행 근저당 4,560,000,000원으로, 이후 하나은행 추가 근저당과 여러 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 별도로 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 사건을 단순히 “감정가 대비 34%”라는 숫자만으로 평가하면 위험합니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(일반음식점)이고 일부 기호는 공실, 일부 기호는 주식회사 그린수산푸드 직판장으로 조사됐습니다. 여기에 명세서 비고상 목록1,2는 일괄매각이며 내부벽체 없이 한 개의 점포로 통합되어 있습니다. 권리는 비교적 명확하지만 상가 특유의 점유·운영·환금성 확인이 입찰가 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층111호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사유아이비지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,243,000,000원 / 769,349,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,993,445,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 공시지가 6,709,000원/㎡ |
| 매각 비고 | 목록1,2 일괄매각 · 목록1,2는 내부벽체 없이 한 개의 점포로 통합 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.05.26 하나은행 근저당 4,560,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 근저당 452,400,000원·112,800,000원, 서울보증보험·경기신용보증재단·신용보증기금· 매리츠캐피탈·우리금융캐피탈 가압류와 국세·지방세 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 2곳 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 실제 임차 정보는 2곳입니다. 두 법인 모두 전입일이 2023.05.26 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분류돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 별도 중복 합산도 없습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대현산업 | 2024.04.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 그린수산푸드 | 2023.11.02 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
주식회사 대현산업은 2024.04.12, 주식회사 그린수산푸드는 2023.11.02 전입으로 모두 말소기준 2023.05.26 이후입니다. 따라서 보증금 10,000,000원과 50,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 배당 참여와 현장 점유 상태는 입찰 전 원본과 현장에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 3회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
현재 최저가는 769,349,000원으로 감정가의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 538,544,300원(감정가 24%), 5회 유찰 시 376,981,010원(감정가 17%)입니다. 하지만 근린시설은 아파트처럼 감정가 대비 할인율만으로 시장가치를 판단하기 어렵습니다. 특히 이 물건은 일반음식점 용도의 1층 상가이고 일부 공실·일부 영업 상태가 혼재해 있으므로 임대수익·공실·점포 통합 상태를 확인한 뒤 적정가를 산정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 769,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,093,490원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 4,560,000,000원 | 759,255,510원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 452,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 112,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 475,112,440원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 39,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 매리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 65,882,558원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 6,507,197,762원, 예상 배당액은 759,255,510원, 미배당은 5,747,942,252원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 순서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철8호선 다산역 서측 인근, 남양주 다산진건 공공주택지구 안으로 아파트단지·근린생활시설·오피스텔·나대지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철8호선 다산역이 있어 전반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 근린생활시설(일반음식점)이며 감정 이용상태상 일부 기호는 공실, 일부 기호는 주식회사 그린수산푸드 직판장으로 이용됩니다.
- 도로. 서측으로 대로, 남측 및 동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구) 등이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 통합 점포. 목록1,2는 내부벽체 없이 한 개의 점포로 통합되어 있어 현황과 공부·매각범위의 일치 여부를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각범위 확인. 매각물건명세서상 목록1,2 일괄매각이며 내부벽체가 없는 통합 점포입니다. 현황 경계와 실제 사용범위를 직접 확인하세요.
- 임차인 현황 확인. 주식회사 대현산업·주식회사 그린수산푸드 모두 대항력은 없지만 실제 점유·퇴거 여부와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 공실·영업 상태 확인. 감정평가상 일부 기호는 공실, 일부는 일반음식점 직판장으로 사용됩니다. 관리비·영업시설·원상복구 상태도 함께 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 769,349,000원은 감정가 34% 수준이지만 근린시설은 감정가 할인율만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
- 후속 회차 시나리오. 4회 유찰 시 538,544,300원, 5회 유찰 시 376,981,010원으로 내려가지만 유찰 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “상가 가치”는 별개다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023.05.26 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현황조사상 두 임차인 역시 말소기준 이후 전입이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 감정가 2,243,000,000원에서 3회 유찰돼 769,349,000원까지 내려왔다는 사실만으로 투자매력이 확정되지는 않습니다.
근린시설·일반음식점 용도, 일부 공실, 실제 법인 점유, 목록1,2 통합 점포, 대규모 채권 미배당과 세금 압류까지 함께 봐야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 운영가치 검증은 반드시 필요한 C등급 사건입니다. 이 물건의 승부처는 “감정가에서 얼마나 떨어졌나”가 아니라 현재 점포에서 실제로 얼마의 임대·영업가치를 만들어낼 수 있느냐입니다.
