의정부지방법원 2025타경461. 남양주시 다산동 다산안강럭스나인 1층 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 일반음식점이고, 기호 3·4는 (주)그린수산푸드 직판장으로 조사됐습니다. 이 사건의 가장 먼저 볼 권리는 2023.05.26. 설정된 하나은행 근저당권 4,560,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 하나은행 추가 근저당, 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순히 “최저가가 감정가의 3분의 1 수준”이라고 평가하면 위험합니다. 실거래 비교자료가 없기 때문에 953,540,000원이 현재 시장가보다 싸다는 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 점유관계입니다. 현황조사상 확인된 두 법인 점유자는 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 매각물건명세서에는 전입일과 보증금이 확인되지 않은 기재가 별도로 존재합니다. 이 두 건은 대항력 가능·미상으로 남겨 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경461 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 113호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(일반음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 중 1층 |
| 소유자 | 주식회사유아이비지 |
| 감정가 / 최저가 | 2,780,000,000원 / 953,540,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 4,993,445,426원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 매각조건 | 목록3,4 일괄매각 · 목록3,4 내부벽체 없이 한 개의 점포로 통합 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기권리는 소멸
말소기준은 2023.05.26. 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당의 채권최고액은 4,560,000,000원이며, 2023.11.06. 452,400,000원, 2024.05.23. 112,800,000원의 하나은행 근저당이 추가로 설정됐습니다. 이후 서울보증보험·경기신용보증재단·신용보증기금·매리츠캐피탈·우리금융캐피탈의 가압류와 국·화성시 압류, 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 확인된 2건은 후순위, 2건은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 대현산업 | 2024.04.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 그린수산푸드 | 2023.11.02 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 산푸드 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
주식회사 대현산업은 2024.04.12., 주식회사 그린수산푸드는 2023.11.02. 전입으로 모두 말소기준일인 2023.05.26. 이후이므로 대항력이 없습니다. 반면 이름이 ‘주식회’, ‘산푸드’로 기재된 두 건은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 판단할 수 없습니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 가격 판단 — 3회 유찰이어도 ‘싸다’는 결론은 금지
현재 최저매각가는 953,540,000원으로 감정가 2,780,000,000원의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 시장가보다 낮은지, 높은지, 적정한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 953,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,935,400원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 4,560,000,000원 | 941,604,600원 |
| 3. 을구 8번 근저당 · 주식회사하나은행 | 452,400,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당 · 주식회사하나은행 | 112,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 475,112,440원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 경기신용보증재단 | 199,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신용보증기금 | 39,600,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 매리츠캐피탈주식회사 | 102,402,764원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 65,882,558원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 6,507,197,762원 중 941,604,600원이 배당되고, 미배당은 5,565,593,162원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있으나, 전입일·보증금 미상 점유 2건의 대항력 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철8호선 다산역 서측 인근이며, 다산진건 공공주택지구 내 아파트단지·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철8호선 다산역이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설(일반음식점)이며, 기호3·4는 (주)그린수산푸드 직판장으로 조사됐습니다.
- 통합사용. 목록3·4는 내부벽체 없이 한 개의 점포로 통합되어 있으며 일괄매각 대상입니다.
- 도로·토지. 서측으로 대로, 남측·동측으로 소로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방형으로 상업용 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·공공주택지구·성장관리권역 등에 해당하고, 공시지가는 6,709,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 원본 확인. 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력 및 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 목록3·4 일괄매각 확인. 113호만 독립적으로 취득하는 구조가 아니며, 내부벽체 없이 통합된 점포라는 점을 전제로 사용·매각 계획을 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고 동일 상권 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도 대조해야 합니다.
- 공실·영업상태 확인. 감정평가상 기호3·4는 직판장으로 조사됐으므로 실제 점유와 영업 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 배당표에 반영되지 않은 조세채권 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “34.3%”보다 먼저 확인할 것은 점유와 일괄매각
이 사건은 감정가 2,780,000,000원에서 최저가 953,540,000원까지 내려와 숫자상 할인폭이 큽니다. 그러나 가격 메리트를 입증할 실거래 시세가 없고, 근린생활시설 특성상 단순한 감정가 대비 낙폭만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 등기상으로는 2023.05.26. 하나은행 근저당 이후 권리가 소멸해 구조가 비교적 분명하지만, 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재 2건이 남아 있어 대항력과 실제 인수 여부 확인이 선행돼야 합니다. 또한 목록3·4 일괄매각·통합 점포라는 물리적·매각조건상의 제약도 큽니다. 결론은 등기 권리는 비교적 명확, 점유는 미확정, 가격은 검증 불가입니다.
