수원지방법원 2024타경102058. 동탄 우성스타타워 2층 221호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이며 공실 상태로 조사됐습니다. 현 소유자는 전서영으로, 2023.05.16 매매를 원인으로 2023.06.07 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 671,150,000원입니다. 같은 날 화성제일새마을금고가 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준입니다.
말소기준 뒤에 접수된 임의경매개시결정, 옥계농업협동조합 가압류, 화성시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리보다 점유관계입니다. 현황조사에는 전서영이 2023.04.19 전입한 것으로 나타나 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 처리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102058 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄신리천로 411, 2층221호 (목동,우성스타타워) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 공실 상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 내 2층 |
| 소유자 | 전서영 · 2023.05.16 매매 · 거래가액 671,150,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 609,000,000원 / 609,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.06.07 화성제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 816,000,000원 |
| 신청채권 청구액 | 723,056,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수다
현재 남아 있는 핵심 담보권은 2023.06.07 화성제일새마을금고 근저당입니다. 그보다 뒤에 들어온 2024.12.13 임의경매개시결정, 2025.02.14 옥계농업협동조합 가압류, 2025.11.21 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 홍명표 근저당과 제이앤파이낸셜대부주식회사 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 점유·임차관계 — 인수 0원으로 확정하면 안 된다
| 점유자 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 전서영 | 우성스타타워206,220호 3.3000㎡ | 2023.04.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
특히 현황조사의 점유 표시는 206호·220호인데 경매 대상은 221호입니다. 따라서 전입 기록이 본건 221호의 실제 점유와 어떤 관계인지 확인하지 않고 선순위 임차인으로 확정해서도, 반대로 임차인이 아니라고 배제해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 609,000,000원의 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 609,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 등기상 전서영의 2023.05.16 거래가액은 671,150,000원으로 현재 감정가보다 높지만, 이 한 건을 현재 시장시세로 단정할 수는 없습니다. 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 609,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다.
더구나 이 사건은 인수 가능성이 있는 점유관계의 보증금이 미상입니다. 실제 유효한 대항력 임차관계가 확인되면 가격 판단은 단순한 최저가가 아니라 낙찰가 + 실제 인수액을 기준으로 다시 해야 합니다. 인수액을 모르는 현재 단계에서는 신건 가격을 기준으로 투자 메리트를 부여하는 것이 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 609,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,490,000원 |
| 근저당 · 화성제일새마을금고 | 816,000,000원 | 600,510,000원 |
| 가압류 · 옥계농업협동조합 | 30,025,149원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권총액 846,025,149원 가운데 600,510,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 245,515,149원입니다. 신청채권 청구액 723,056,260원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 감정 당시 공실 상태입니다.
- 상권. 한율초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙중인 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입과 주정차가 가능하며 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물로 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 천장형 냉난방, 소화전, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 근린상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 5,336,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측·북동측으로 약 35미터·12미터 내외 포장도로, 남동측으로 약 6미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유호수 확인. 현황조사에는 206호·220호로 표시되어 있어 본건 221호와 실제 점유관계가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 전서영이 소유자·채무자와 동일인이므로 임대차계약의 존재, 계약 당사자, 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부를 판단하려면 확정일자와 배당요구 여부를 원본 자료에서 확인해야 합니다.
- 공실 여부 재확인. 감정 당시 공실로 조사됐으므로 현재 실제 사용·점유 상태가 동일한지 현장 확인이 필요합니다.
- 상가 가격 검증. 동일·유사 호실의 최근 거래와 임대수익 자료를 확인하기 전에는 609,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “말소기준이 명확해도 인수액은 별개다”
등기만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 소멸해 구조가 복잡하지 않습니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2023.04.19 전입 기록이 있고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 더구나 그 명의자는 현재 소유자·근저당 채무자인 전서영과 동일하며 점유 표시도 본건 221호가 아닌 206호·220호로 기재돼 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”을 믿고 들어가는 것이 아니라, 실제 임대차가 존재하는지, 본건 221호를 점유하는지, 보증금이 얼마인지를 먼저 확인하는 것입니다. 동시에 근린시설은 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 신건 최저가 609,000,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 등기 말소관계는 정리되지만, 점유·가격 검증 전까지는 보수적 접근이 필요한 사건입니다.
