수원지방법원 2024타경102058. 화성시 목동 우성스타타워 2층 220호의 근린시설 경매입니다. 감정평가 이용상태는 기호 (가), (나) 모두 근린생활시설·공실 상태로 조사됐습니다. 등기상 현 소유자는 전서영이며, 2023.05.16 매매를 원인으로 2023.06.07 소유권이전 등기가 이뤄졌고 거래가액은 510,380,000원입니다. 같은 날 화성제일새마을금고가 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준입니다.
등기권리 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 과거 홍명표의 채권최고액 2,000,000,000원 근저당과 제이앤파이낸셜대부주식회사의 채권최고액 6,300,000,000원 근저당, 과거 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후에 붙은 옥계농업협동조합 가압류와 화성시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기 소멸만 확인하고 끝내면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 전서영의 전입일이 말소기준보다 앞선 것으로 잡혀 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경102058 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 동탄신리천로 411, 2층220호 (목동,우성스타타워) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(공실 상태) |
| 소유자 | 전서영 · 2023.05.16 매매 · 거래가액 510,380,000원 · 2023.06.07 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 492,000,000원 / 492,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화성제일새마을금고 / 723,056,260원 |
| 말소기준 | 2023.06.07 화성제일새마을금고 근저당권 · 채권최고액 816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2023.06.07 화성제일새마을금고 근저당권입니다. 2024.12.13 임의경매개시결정, 2025.02.14 옥계농업협동조합 가압류 30,025,149원, 2025.11.21 화성시 압류는 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기부상 인수권리만 놓고 보면 단순한 구조입니다.
임차·점유 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전서영 | 우성스타타워206,220호 3.3000㎡ | 2023.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 |
전서영은 등기상 소유자이면서 화성제일새마을금고 근저당의 채무자와 동일인입니다. 이에 따라 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기돼 있습니다. 동시에 감정평가 이용상태는 공실로 조사돼 점유관계가 한 방향으로 정리되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 전서영이 실제 임차인인지, 보증금이 존재하는지, 존재한다면 얼마인지를 원본 서류와 현장 확인으로 확정하는 것입니다.
② 가격 판단 — 신건 4.92억, 현재 시세 단정은 금물
현재 최저매각가는 감정가와 같은 492,000,000원입니다. 신건이라 아직 유찰은 없습니다. 등기부에 기재된 2023년 매매 거래가액은 510,380,000원으로 감정가보다 높지만, 이 한 건은 현재 시장의 동일 조건 실거래 평균이나 최신 거래를 뜻하지 않습니다. 따라서 “4.92억이 시세보다 싸다”는 식의 가격 메리트 판단은 할 수 없습니다.
감정평가상 대상은 한율초등학교 남동측 인근의 상가지대에 위치하며, 주변에는 아파트단지와 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 이용상태는 근린생활시설의 공실입니다. 주거용 아파트처럼 동일평형 거래량만으로 환금성을 추정하기 어려운 근린시설인 만큼, 가격 판단에서는 권리뿐 아니라 공실 기간·실사용 가능성·상권의 임대수요를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 492,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,320,000원 |
| 1. 근저당 · 화성제일새마을금고 | 816,000,000원 | 484,680,000원 |
| 2. 가압류 · 옥계농업협동조합 | 30,025,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 492,000,000원 가정 시 집행비용 7,320,000원을 제외한 484,680,000원이 화성제일새마을금고에 배당되고, 채권자 전체 미배당액은 361,345,149원입니다. 화성시 압류에 따른 세액 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. * 시나리오상 매수인 인수액 0원은 확인된 배당·등기자료 기준이며, 전서영의 미상 보증금과 점유관계는 별도 확인 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정평가 이용상태는 근린생활시설, 공실 상태입니다.
- 입지. 경기도 화성시 목동 소재 한율초등학교 남동측 인근. 아파트단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 성숙중인 상가지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상7층 건물 내 2층 220호 외 1개호. 외벽은 석재붙임·강화유리, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 강화유리입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지, 천장형 냉난방, 소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측·북동측으로 약 35미터·12미터 내외 포장도로, 남동측으로 약 6미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 근린상업지역 · 지구단위계획구역(화성동탄(2)) · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 공시지가 5,336,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전서영의 법적 지위 확인. 현황조사·매각물건명세서 원문에서 임차인인지 단순 관계인·소유자 점유인지 확인하세요.
- 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정값입니다. 실제 보증금이 존재하면 인수 가능액과 실질취득액이 완전히 달라질 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제와 잔존 보증금 승계 판단에 필요한 항목이 모두 미상입니다.
- 공실과 점유기재의 차이 확인. 감정평가에는 공실로, 현황조사·명세서에는 전서영 점유 정보가 있어 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 화성제일새마을금고 근저당은 우성스타타워 제2층 제221호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 세금·배당 변동. 화성시 압류가 존재하며 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 가격검증. 2023년 거래가액 510,380,000원만을 현재 시세로 보지 말고 근린시설의 현재 매매·임대 수요와 공실 상황을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 인수액은 아직 열려 있다”
이 사건은 말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2023.06.07 화성제일새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 점유관계 때문에 최종 결론은 단순하지 않습니다. 전서영의 전입은 2023.04.19로 말소기준보다 앞서고, 보증금·확정일자·배당요구는 확인되지 않았습니다. 동시에 전서영이 소유자이자 채무자라는 특수관계와 감정평가상 공실 기재가 겹칩니다.
따라서 이 물건에서 가장 위험한 판단은 “배당표에 인수 0원이라고 되어 있으니 4.92억만 준비하면 된다”는 결론입니다. 현재 자료로 확정할 수 있는 것은 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 점이고, 실제 임차보증금 승계 여부와 실질취득액은 아직 미확정입니다. 권리기준은 명확, 임차관계는 보류. 전서영의 점유·보증금 실체를 확인하기 전에는 가격 메리트보다 인수범위 확인이 먼저인 사건입니다.
