수원지방법원 2025타경56520. 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층157호로, 등기상 말소기준권리는 2020년 12월 17일 설정된 을구 3번 신포중앙새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,284,000,000원이고, 2025년 6월 20일 이 근저당권에 기초한 임의경매개시결정이 접수됐습니다. 매각으로 소멸하는 구조이므로 낙찰자가 이 근저당을 인수하지는 않습니다.
임차관계에서는 부티화와 심종래 2명이 확인됩니다. 부티화는 2021년 4월 8일 전입, 심종래는 2024년 11월 5일 전입으로 모두 말소기준권리인 2020년 12월 17일 이후입니다. 따라서 데이터상 두 임차인 모두 대항력이 없고, 각각 배당요구도 마쳤습니다. 보증금은 각각 15,000,000원과 10,000,000원이며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56520 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층157호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용중 |
| 소유자 | 이미현 (2020.12.17. 소유권이전, 대물변제) |
| 감정가 / 최저가 | 714,000,000원 / 499,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신포중앙새마을금고 / 1,085,480,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 / 토지면적 | 5,440,000원/㎡ · 5,020.3㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2019년 수협은행 근저당은 등기부상 이미 말소되었고, 2019년과 2020년의 신탁 관련 등기도 등기부상 말소 처리된 상태입니다. 2020년 12월 17일 신포중앙새마을금고 근저당이 현재의 말소기준권리이며, 2025년 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 부티화 | 영통역 아이파크 1층 157호 40.5588㎡ | 2021.04.08 | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 해당 없음 승계 없음 |
| 심종래 | 영통역 아이파크 1층 158호 41.6537㎡ | 2024.11.05 | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 해당 없음 승계 없음 |
부티화는 2025년 7월 28일, 심종래는 2025년 8월 27일 각각 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입일이 2020년 12월 17일 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 임차보증금은 매수인에게 승계되지 않으며, 매각대금에서 배당절차를 따르게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 499,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,398,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 신포중앙새마을금고 | 1,284,000,000원 | 492,402,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 매각대금 499,800,000원 가운데 집행비용 7,398,000원을 제외하고 신포중앙새마을금고에 492,402,000원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 1,284,000,000원 기준 791,598,000원이 미배당으로 남으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 영일중학교 북동측에 위치하며, 주위는 근린생활시설·주택·공공청사 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통여건은 대체로 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호1, 2 모두 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물 내 제1층 제157호 외 1개호입니다. 사용승인일은 2017.09.26입니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 20미터, 북서측 노폭 약 10미터 내외 포장도로 및 남서측 약 8미터 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역, 지구단위계획구역(영통지구), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 포함되며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지 상태. 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 장방형이며, 토지지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 지형은 평지입니다.
- 환금성. 근린생활시설로 이용 중이고 임대관계는 미상으로 조사되어, 아파트형 주거상품과 동일한 방식의 수요·환금성으로 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격. 1회 유찰 후 최저매각가가 499,800,000원으로 내려왔습니다. 다만 실거래 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 인수 위험. 임차인 2명 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유·사용상태와 인도 절차는 현장에서 다시 확인하세요.
- 배당구조. 현재 회차에서도 신포중앙새마을금고 채권최고액 1,284,000,000원 중 791,598,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수금과는 별개의 배당 문제입니다.
- 근린생활시설 확인. 본건은 근린생활시설로 이용 중이므로 실제 업종·임대수요·공실 여부와 현황을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 중요합니다.
- 토지이용계획. 중심상업지역 및 지구단위계획구역 등 각종 용도지역·제한사항이 있으므로 필요한 경우 해당 계획과 실제 영업·사용 형태의 적합성을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기부·현황조사·매각물건명세서·감정평가 내용을 토대로 정리한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0 ≠ 무조건 저렴”
이 물건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 현재 확인된 임차인 2명 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없고, 신포중앙새마을금고 근저당도 매각으로 소멸합니다. 반면 가격에서는 실거래 자료가 없어 499,800,000원이 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
따라서 이번 사건의 핵심은 “유찰로 30% 내려왔으니 싸다”가 아니라, 근린생활시설로 이용 중인 1층 호실의 실제 수요와 현장 임대관계가 어떤지, 그리고 그 가격이 해당 자산의 가치에 맞는지 확인하는 것입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격은 별도로 검증해야 하는 물건입니다.
