수원지방법원 2025타경56520. 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층 158호입니다. 등기상 소유자는 이미현이고, 2020년 12월 17일 신포중앙새마을금고의 채권최고액 1,284,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 본 경매의 말소기준권리이고, 경매개시결정은 2025년 6월 20일 접수됐습니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하므로, 확인된 근저당 및 경매개시결정 자체는 매수인에게 승계되지 않습니다.
다만 이 물건의 성격은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설로 이용 중인 1층 점포입니다. 현황조사상 임대관계는 미상이고, 별도로 부티화·심종래의 임차 사실이 확인되어 있습니다. 두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력이 없고, 매수인 인수금액도 0원으로 산정됩니다. 따라서 권리관계보다 실제 점유와 임대차 계약의 현장 확인이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56520 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 1층158호 |
| 등기 표시 | 경기도 수원시 영통구 영통동 1012-1 영통역아이파크 [도로명주소] 경기도 수원시 영통구 반달로35번길 30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제1층 제157호 외 1개호 · 사용승인일 2017.09.26 |
| 소유자 | 이미현 |
| 감정가 / 최저가 | 733,000,000원 / 513,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 신포중앙새마을금고 / 1,085,480,910원 |
| 말소기준권리 | 을구 3번 근저당권 · 신포중앙새마을금고 · 채권최고액 1,284,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 토지 | 토지면적 5,020.3㎡ · 지목 대 · 중심상업지역 · 토지이용상황 업무용 · 공시지가 5,440,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 2017년과 2018년에 있었던 신탁 관련 등기는 이미 말소되었고, 2019년 수협은행 근저당 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 핵심은 2020년 12월 17일 설정된 신포중앙새마을금고 근저당입니다. 이 권리는 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸하도록 되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 인수는 없지만 현장확인은 필요
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 부티화 | 영통역 아이파크 1층 157호 40.5588㎡ | 15,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 심종래 | 영통역 아이파크 1층 158호 41.6537㎡ | 10,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
부티화는 2021.04.08 이동, 배당요구일 2025.07.28이고, 심종래는 2024.11.05 이동, 배당요구일 2025.08.27입니다. 두 임차인 모두 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없다고 조사됐습니다. 보증금 합계는 25,000,000원이며 확인된 임차보증금은 매수인 인수금액에 포함되지 않습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로 실제 점유자·계약관계·명도 상태는 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 513,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,531,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 신포중앙새마을금고 | 1,284,000,000원 | 505,569,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 1,284,000,000원 중 505,569,000원이 배당되고 778,431,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 영일중학교 북동측에 위치하고, 주위는 근린생활시설·주택·공공청사 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호1,2 공히 근린생활시설로 이용 중이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.
- 도로. 북동측 노폭 약 20미터, 북서측 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고, 남서측으로 약 8미터 정도의 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 토지면적 5,020.3㎡, 지목 대, 중심상업지역, 토지이용상황 업무용, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(영통지구) 외 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 접함으로 표시됩니다.
- 건물상태. 사용승인일 2017.09.26이며, 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 "--"로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 158호 관련 임차인으로 심종래가 확인되어 있으므로 실제 영업·점유 형태와 계약기간을 확인하세요.
- 인수금액 확인. 확인된 임차인 2명 모두 대항력 없음이고 배당요구가 접수되어 있어 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사 내용과 실제 계약관계를 대조하세요.
- 가격 검토. 현재 최저매각가는 513,100,000원입니다. 실거래 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없으므로 임대수익과 점포 경쟁력을 따로 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 중심상업지역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있으므로 실제 거래·이용 목적과 관련 규정을 확인하세요.
- 원본 대조. 본 분석은 등기사항전부증명서·현황조사·감정요항표·배당자료를 기준으로 정리한 것이므로 입찰 전 원본 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 = 끝”은 아니다
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2020.12.17 설정된 신포중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 경매 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 2명도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 주거용이 아닌 근린생활시설이고, 실제 임대관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 특히 1층 158호에 심종래가 임차인으로 확인되어 있어 점유와 임대차의 실체를 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 현재 최저가는 513,100,000원이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 우위를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리상 인수 없음’과 ‘영업·임대 현황 확인’을 분리해서 보는 것입니다.
