수원지방법원 2025타경56626. 용인시 처인구 남사읍 북리 366-1 소재 물건으로, 사건 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 기호(3) 단독주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 김의경과 노이명으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함·지분매각이 명시되어 있고, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
권리관계의 기준은 2023.07.13. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원, 채무자는 엑스페이스주식회사입니다. 이후 2024.02.05. 노이현의 가압류 342,283,454원과 2025.07.10. 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56626 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 366-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(3) 단독주택 |
| 소유자 | 김의경 지분 2분의 1 · 노이명 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 269,161,100원 / 269,161,100원 (신건) |
| 신청채권자 청구금액 | 405,830,562원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 공유자 우선매수신고 1회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.13. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후의 노이현 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 등기 가운데 2004.08.25. 주식회사아우디코리아 근저당권은 2007.09.05. 해지로 말소되었고, 용인시 압류와 국 압류도 각각 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 이 사건의 핵심 — 지분매각과 공유자 우선매수
이 물건에서 가격보다 먼저 확인할 것은 매각 대상이 지분이라는 점입니다. 등기부상 김의경과 노이명이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 명세서에는 “지분매각임”이라고 명시되어 있습니다. 일반적인 전체 소유권 매각과 달리, 낙찰 후 공유관계가 남을 수 있다는 구조적 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,161,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,568,255원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 420,000,000원 | 264,592,845원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 노이현 | 342,283,454원 | 0원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 노이현 | 405,830,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,168,114,016원, 총 배당액은 264,592,845원이며 미배당은 903,521,171원입니다. 농협은행주식회사 근저당부터 미배당이 발생하며, 노이현 가압류 및 신청채권자 청구에는 배당이 없는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 가격만 낮추고 미배당은 늘린다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 269,161,100원 | 264,592,845원 | 903,521,171원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 215,328,880원 | 211,514,276원 | 956,599,740원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 172,263,104원 | 169,051,421원 | 999,062,595원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 문제와 별개입니다. 지분매각·공유자 우선매수·임대관계 미상이라는 사건 구조는 최저가가 내려가도 그대로 남습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 처인구 남사읍 북리 소재 “한원컨트리클럽” 동측 인근이며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 감정평가에서는 교통상황을 불편한 것으로 조사했습니다.
- 건물. 기호(3)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물이며 사용승인일은 2023.06.02입니다. 외벽은 황토무늬 외장 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 냉난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 472.0㎡, 토지이용상황은 단독, 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 453,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)·농업보호구역· 성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 명세서에 지분매각으로 기재되어 있으므로 매각 대상 지분과 낙찰 후 남는 공유관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고 가능성이 있으므로 외부 입찰자는 최고가매수신고 이후의 절차까지 감안해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 등 대항력 판단 자료를 확인해야 합니다.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각물건명세서상 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되어 있으므로 매각 범위를 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·농업보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 자료가 없으므로 감정가 269,161,100원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 매각 구조다
이 사건의 등기 권리 흐름만 보면 기준은 명확합니다. 2023.07.13. 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 노이현의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건을 일반적인 전체 소유권 경매처럼 평가해서는 안 됩니다. 명세서에 지분매각이 명시되어 있고 공유자의 우선매수신고가 가능하며, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 실거래 자료도 없어 감정가의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 핵심은 “권리가 얼마나 많이 소멸하느냐”보다 정확히 어떤 지분을 취득하고, 공유관계와 점유관계를 어떻게 처리할 것인가입니다.
