수원지방법원 2025타경586. 대상은 안산시 상록구 건건동 왕운빌라 4동 1층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 이제철이고 근저당권은 없습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.05.31. 갑구 11번 가압류 · 이달진 · 14,406,497원입니다. 이어 2025.04.28. 같은 이달진이 이 사건 강제경매개시결정을 받아 진행 중이며, 등기상 이 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

그러나 이 사건은 등기상 소멸 여부만 보고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고, 건물만 매각되며 대지권이 미등기이고 대지권 유무 자체를 알 수 없다고 적시돼 있습니다. 상록구 사실조회 회신에서도 현 소유자가 취득 당시 신고한 취득물건 내역에는 건물만 존재합니다. 즉 낙찰가격과 별개로 토지 사용관계와 권리관계를 반드시 선행 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 임차인 확인이 먼저

현재 조사된 실제 임차인은 1명, 양지은입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 임차인으로 조사돼 있으며, 전입일은 2016.09.07., 배당요구일은 2025.06.24.입니다. 전입일 자체는 말소기준 2023.05.31.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

② 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 회차 최저가는 68,600,000원으로 감정가 98,000,000원의 70%입니다. 하지만 동일 물건군의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되지 않았기 때문에, 이 숫자만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.

더 중요한 것은 실질취득비용입니다. 임차인의 보증금이 확인되지 않았고 대항력 가능성도 남아 있어, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 금액은 최저가 68,600,000원만으로 확정되지 않습니다. 임차보증금이 실제로 승계되는 구조라면 그 미배당분이 추가 부담이 될 수 있으므로, 가격 비교 역시 그 금액을 확인한 뒤 실질취득비용 기준으로 해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션에서는 채권자 총 청구액 26,575,713원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 양지은의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 건물·토지 관계 — 이 사건의 가장 큰 구조적 리스크

• 사용승인. 본건 구분건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
• 매각 범위. 건물만 매각되며, 최저매각가격 68,600,000원은 건물만의 평가액을 전제로 합니다.
• 대지권. 대지권은 미등기이고, 대지권의 유무도 알 수 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 취득 신고. 상록구 사실조회 회신상 현 소유자의 취득세 신고 당시 취득물건 내역에는 건물만 존재합니다.
• 감정평가 의견. 본건 구분건물은 대지사용권이 미정리된 상태로 평가돼 있습니다.

토지는 건건동 649-21 기준 지목 대, 면적 241.0㎡, 제2종일반주거지역이고 공시지가는 1,501,000원/㎡입니다. 감정평가상 토지는 인접지와 등고평탄하고 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 하지만 이런 물리적 현황과 별개로 낙찰자가 토지를 어떤 권원으로 사용할 수 있는지는 확인이 필요한 별도 문제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 반월초등학교 남동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대이며 주위 환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장과의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 연와조 평슬래브지붕 3층 건물의 1층 101호이며 외벽은 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층이하)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권부터 확인. 건물만 매각되고 대지권 미등기·유무 불명입니다. 토지 소유관계와 대지사용권의 근거를 확인하기 전에는 입찰가 산정 자체가 불완전합니다.
• 사용승인 문제 확인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 점이 이용·처분·금융 등에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 임차인 실체 확인. 대상은 4동 101호인데 양지은의 점유 표기는 5동 101호입니다. 실제 점유 호수와 전입세대 현황을 대조해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 양지은의 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 및 인수액을 단정하지 말아야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 보증금 승계가 확인될 경우 최저가에 인수액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 현 최저가가 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
• 배당표 재검증. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 해결해야 할 네 가지

이 물건은 감정가 98,000,000원에서 한 번 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 사용승인 미취득, 건물만 매각, 대지권 미등기·유무 불명, 임차보증금 미상이라는 네 가지 문제가 동시에 남아 있습니다. 특히 양지은의 전입일 2016.09.07.은 말소기준 2023.05.31.보다 앞서므로, 보증금과 실제 점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없습니다.

따라서 이 사건은 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 접근할 물건이 아닙니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않았고, 매각 범위와 토지 권원, 임차관계를 먼저 확정해야 비로소 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 권리분석 난도와 환금성 불확실성이 모두 높은 편이므로 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권원·점유 확인이 우선입니다.