수원지방법원 2025타경586. 안산시 상록구 건건동 왕운빌라 5동 1층 101호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 등기상 현재 소유자는 이제철이고, 말소기준권리는 2023.05.31 접수된 이달진의 가압류 14,406,497원입니다. 그 뒤 2025.04.28 현재 강제경매개시결정, 2026.01.29 안산시 압류가 이어져 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부에 적힌 채권보다 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 양지은의 전입일은 2016.09.07로 말소기준권리인 2023.05.31보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 리포트에서는 이를 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다. 따라서 제공된 배당표의 매수인 인수 0원 수치만으로 실제 인수액이 0원이라고 결론내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 건건동 649-34 왕운빌라 5동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 이용 · 연와조 평슬래브지붕 3층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이제철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이달진 / 12,169,216원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 매각 대상 | 건물만 매각 · 대지권 미등기 · 대지권 유무 불명 |
| 건물 상태 | 건축법상 사용승인 받지 않은 건물 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기상 오래된 강제경매와 압류는 이미 말소됐고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.05.31 이달진 가압류입니다. 이후의 현재 강제경매개시결정과 안산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 전입은 2016.09.07로 이 기준보다 앞섭니다. 이 때문에 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차보증금 인수 위험은 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양지은 주거 · 왕운빌라 5동 101호 | 2016.09.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 양지은 본인의 점유·전입 자료이며, 2025.06.24 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않으므로 배당으로 얼마가 회수되고 얼마가 남을지를 계산할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 71,400,000원만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 102,000,000원의 70%인 71,400,000원입니다. 1회 유찰만 놓고 보면 가격이 내려온 것은 사실이지만, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았고 무엇보다 임차보증금 인수 가능액이 미상입니다. 따라서 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
이 물건에서 실질취득은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제로 승계되는 임차보증금 관점에서 봐야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 현재 단계에서는 그 합계를 산출할 수 없고, 여기에 건물만 매각되는 구조와 대지권 유무 불명이라는 환금성 변수까지 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,685,200원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 이달진 | 14,406,497원 | 14,406,497원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 이달진 | 12,169,216원 | 12,169,216원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 43,139,087원 |
제공된 배당 계산상 채권자 청구 26,575,713원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 이 배당표의 잔여액 43,139,087원은 임차인 보증금·최우선변제 및 당해세 등의 영향에 따라 달라질 수 있으며, 보증금 미상 임차인의 실제 인수 여부를 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반월초등학교 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 연와조 평슬래브지붕 3층 중 1층 101호로, 외벽 적벽돌 쌓기 마감, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호이며 위생·급배수·난방 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(7층이하)이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 공시지가는 1,501,000원/㎡입니다.
- 환금성. 매각물건명세서상 건물만 매각되고 대지권은 미등기이며 유무도 알 수 없습니다. 감정평가서 역시 대지사용권이 미정리된 상태라고 기재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 양지은의 보증금·계약기간·임대차계약서·확정일자를 확인해 실제 대항력과 인수액을 먼저 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.06.24 배당요구 사실과 배당요구의 효력, 실제 배당가능액을 매각물건명세서 및 문건 원본과 대조해야 합니다.
- 건물만 매각. 최저매각가격 71,400,000원은 건물만을 대상으로 한 가격입니다. 토지 가치가 함께 취득된다고 가정하면 안 됩니다.
- 대지권·대지사용권. 대지권 미등기이고 대지권 유무도 알 수 없으며, 소유자의 취득세 신고 내역에도 건물만 존재합니다. 토지 사용관계와 정리 가능성을 확인해야 합니다.
- 사용승인 미취득. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라는 기재가 있으므로 금융·매도·사용 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없고 인수액도 미상입니다. 현재 최저가 71,400,000원만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 자료와 대지권 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다, 확인되지 않은 권리가 더 크다”
감정가 102,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 71,400,000원입니다. 하지만 이 사건의 결론을 만드는 숫자는 70%가 아닙니다. 2016.09.07 전입한 실제 임차인 1명의 보증금이 미상이고, 그 전입일이 말소기준권리 2023.05.31보다 앞서 있기 때문에 인수 가능액을 확정할 수 없습니다. 동시에 건물만 매각되고 대지권이 미등기이며 그 유무도 알 수 없고, 사용승인도 받지 않은 건물입니다.
따라서 이 물건은 단순히 “1회 유찰돼 71,400,000원까지 내려온 다세대”가 아니라, 실질취득비용과 토지 사용관계가 모두 확인 전인 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다. 임차보증금과 대지사용권이 정리되기 전에는 가격 가점을 줄 근거가 없으며, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 입찰 안전성을 판단해서는 안 됩니다.
