수원지방법원 2025타경969. 경기도 시흥시 광석동 시티프론트큐브앤칼리오 1층 120호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)이고, 감정평가 당시 외부관찰로는 사무실 이용으로 조사됐습니다. 소유자 김형표는 2024.10.29. 소유권이전등기를 마쳤고, 등기원인인 2024.10.10. 매매의 거래가액은 609,350,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2025.11.12. 신한은행이 임의경매를 신청했고, 2026.07.23. 시흥세무서장이 처분청인 국 압류가 등기됐습니다. 등기상 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 근저당에는 시티프론트큐브앤칼리오 1층 122호가 공동담보로 기재돼 있어, 배당관계는 공동담보 구조까지 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 481 시티프론트큐브앤칼리오 1층 120호 · 도로명 경기도 시흥시 시흥대로 500 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점) · 외부관찰상 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 10층 건 중 제120호 |
| 소유자 | 김형표 · 2024.10.10. 매매 · 거래가액 609,350,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 665,000,000원 / 465,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 904,750,781원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 핵심은 2024.10.29. 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이고 채무자는 김형표입니다. 2025.11.12. 임의경매개시결정과 2026.07.23. 국 압류는 모두 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최초의 신한자산신탁주식회사 소유권보존 신탁은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’과는 다르다
현재 회차는 1회 유찰로 최저매각가가 465,500,000원입니다. 감정가 665,000,000원의 70% 구간이지만, 권리분석에서 감정가 대비 할인과 실제 시장가 대비 할인은 구분해야 합니다. 등기상 2024.10.10. 매매 거래가액은 609,350,000원으로 확인되지만, 이 거래가는 과거 취득가격이므로 현재 시세 그 자체로 보기는 어렵습니다.
| 가격 기준 | 시점 / 회차 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 등기상 매매 거래가액 | 2024.10.10 | 609,350,000원 | 소유권 취득 당시 거래가 |
| 감정가 | 본건 감정 | 665,000,000원 | 경매 평가 기준 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 · 70% | 465,500,000원 | 현재 입찰 최저선 |
| 실질취득 | 현재 회차 | 465,500,000원 | 배당 시뮬레이션상 인수 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 465,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,055,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 458,445,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,055,000원 공제 후 458,445,000원이 신한은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 621,555,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 장현동 소재 시흥시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린주택·근린생활시설·상업용나지가 혼재합니다.
- 교통. 건물동까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 시흥시청역(서해선)이 있어 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 지적도상 서측 약 45미터, 동측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 외부관찰상 사무실 이용으로 조사됐으나 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 스프링클러, 천장형 에어컨 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 공시지가 3,209,000원/㎡, 토지면적 3,044.5㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문부재·임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 점유 개시 시점, 사업자등록·전입 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 점유자가 확인된다면 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 함께 확인해 대항력·우선변제 가능성을 다시 판정해야 합니다.
- 용도 확인. 대장상 제2종근린생활시설(음식점), 현황상 사무실 이용입니다. 낙찰 후 예정 용도와 현황이 맞는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에 1층 122호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 근저당 채무와 배당관계는 공동담보 원본까지 함께 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 2026.07.23. 국 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리이나, 배당표는 당해세를 반영하지 않았으므로 세금 관련 원본 확인이 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 665,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실과 현재 시장가 대비 가격 메리트는 별개입니다. 근린시설의 실제 매매·임대수익을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인과 가격 검증’이 승부처
등기권리만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 2024.10.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 465,500,000원 가정 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 결론을 곧바로 “명도까지 안전하다”는 의미로 확대해서는 안 됩니다. 감정평가 현장조사는 사무실 이용과 임대관계 미상을 함께 적고 있기 때문입니다.
가격도 마찬가지입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그것만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 등기상 2024.10.10. 거래가액 609,350,000원은 참고자료일 뿐 현재 근린시설 시장가를 대신하지 않습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 점유관계는 확인 전. 가격은 감정가가 아니라 실제 시장가와 비교. 이 두 가지가 본건 입찰 판단의 핵심입니다.
