수원지방법원 2025타경969. 시흥시 광석동 ‘시티프론트큐브앤칼리오’ 1층 122호 근린시설입니다. 감정평가 현장조사에서는 사무실로 이용 중인 것으로 파악됐지만, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)입니다. 등기상 소유자는 김형표이고, 2024.10.29. 거래가액 656,450,000원으로 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 신한은행 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.12. 임의경매개시결정과 2026.07.23. 국의 압류가 붙었지만 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 최저가 501,900,000원을 전제로 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다. 즉 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 근린시설의 실제 가치와 환금성을 얼마로 볼 것인가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경969 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 광석동 481 시티프론트큐브앤칼리오 1층 122호 · 도로명 경기도 시흥시 시흥대로 500 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 외부관찰상 사무실 이용 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점) |
| 소유자 | 김형표 (2024.10.29. 거래가액 656,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 717,000,000원 / 501,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 904,750,781원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차인 권리 신고가 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.10.29. 신한은행 근저당권이며, 그 뒤의 임의경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
| 점유자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 없음 | 0원 |
② 가격 — 1회 유찰이 곧 ‘저가’라는 뜻은 아니다
감정가는 717,000,000원, 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 501,900,000원입니다. 한 차례 더 유찰되면 49%인 351,330,000원, 세 번째 유찰 구간에서는 34.3%인 245,930,999원으로 낮아지는 시나리오입니다.
다만 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 현재 비교 가능한 실거래 기준이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 현장 이용은 사무실, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)로 확인돼 실제 임대수익, 상가·업무시설 거래사례, 공실 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 501,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,419,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,080,000,000원 | 494,481,000원 |
| 미배당 | - | 585,519,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 501,900,000원에서는 집행비용 7,419,000원을 제외한 494,481,000원이 신한은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 585,519,000원이며, 이는 채권자의 미회수액이지 매수인의 인수액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 장현동 소재 시흥시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린주택·근린생활시설·상업용 나지 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시흥시청역(서해선)이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 45m, 동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 용도. 외부관찰상 사무실로 이용 중으로 조사됐고, 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한해 적용되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,044.5㎡, 공시지가 3,209,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 시설. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 소화전, 스프링클러, 천장형 에어컨 설비가 구비된 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 근린생활시설·업무시설은 주거용 아파트보다 매수층이 제한될 수 있고, 임대관계도 미상으로 조사돼 실제 점유·임대수익 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 폐문 부재로 이용상황과 임대관계는 외부관찰 등에 의존했습니다. 실제 점유자와 임대차 유무를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 사무실 이용과 대장상 제2종근린생활시설(음식점) 사이에서 향후 본인이 계획하는 영업·임대 용도가 가능한지 확인하세요.
- 시세 확인. 동일 건물 1층 및 인근 근린시설의 최근 매매사례·임대료·공실률을 비교해 501,900,000원이 실제 시장가 대비 어느 수준인지 검증해야 합니다.
- 수익률 역산. 근린시설은 감정가 할인율보다 예상 임대수익과 공실비용을 기준으로 응찰 상한을 계산하는 편이 중요합니다.
- 세금·관리비. 상가·업무시설 취득 시 세금, 관리비 체납, 부가세 처리 등 주거용과 다른 비용 요소를 사전에 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신한은행 미배당액이 커도 그것이 곧 매수인 승계채무는 아닙니다. 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 직전 등기 변동을 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증이 필요”
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2024.10.29. 신한은행 근저당이 말소기준이고 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 신한은행이 상당액을 배당받지 못하더라도 그 미배당이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
반면 투자 판단은 권리보다 가격에서 어려워집니다. 감정가 717,000,000원에서 한 차례 유찰되어 501,900,000원까지 낮아졌지만, 근린시설의 최근 비교 실거래가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 저평가라고 볼 수 없습니다. 더구나 현장 이용은 사무실, 대장상 용도는 제2종근린생활시설(음식점)이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격·임대수익·환금성 검증 없이는 입찰 판단을 끝낼 수 없는 사건입니다.
