의정부지방법원 2025타경2153. 경기도 구리시 수택동 376-14의 근린시설 + 토지 일괄매각 물건입니다. 대상물건은 두 개의 일련번호로 구성되고, 토지 223.3㎡는 일반상업지역, 건물은 지하 1층부터 지상 5층까지의 복합용도 구조입니다. 현재 회차는 3회 유찰 상태에서 최저매각가 1,240,988,000원까지 내려왔습니다.
다만 권리분석의 핵심은 가격 하락폭보다 임차인 인수입니다. 임차인 12명이 확인되고, 이 가운데 대항력 있는 임차인이 7명입니다. 이 중 보증금이 확인된 임차인 3명의 보증금 175,000,000원은 현재 배당표에서 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 나머지 대항력 있는 임차인 일부는 보증금이 미상이라, 실제 인수 총액은 175,000,000원을 초과할 가능성을 별도로 열어둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2153 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 구리시 수택동 376-14 |
| 도로명주소 | 경기도 구리시 안골로57번길 15 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 223.3㎡ · 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 건물 이용상태 | 지하층 위락시설·제2종근린생활시설, 1층 제1종·제2종근린생활시설, 2층 판매시설·제2종근린생활시설, 3층 업무시설, 별도 건물은 지하1층부터 5층 주택 및 근린생활시설 등 |
| 소유자 | 서동희 |
| 감정가 / 최저가 | 3,618,040,240원 / 1,240,988,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 3,393,969,534원 |
| 매각기일 | 2026.09.03 |
| 비고 | 목록1,2 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2024.06.20 근저당이 말소기준
핵심 말소기준권리는 2024.06.20 설정된 을구 38번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고의 채권최고액 3,960,000,000원입니다. 이후 2024.08.05 우병우 근저당권과 2024.08.06 주식회사대건크라운대부 근저당권, 2025.06.18 임의경매개시결정, 2025.07.28 및 2025.08.25 구리시 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거의 여러 가압류·근저당권도 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인 현황 — 인수위험이 핵심
| 임차인 | 부분 | 보증금 | 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 추지훈 | 지하층 | 15,000,000원 | 1,300,000원 | 대항력 有인수 15,000,000원 |
| 송인순(돈돈삼겹살구이) | - | 10,000,000원 | 825,000원 | 대항력 有인수 10,000,000원 |
| 박명순(참숯단양돼지촌) | - | 45,000,000원 | 2,300,000원 | 대항력 미상 |
| 전현승(남전성인PC) | - | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 미상 |
| 이기수 | 302호 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 미상 |
| 조성익 | 301호 | 미상 | 미상 | 대항력 有보증금 미상 |
| 이복실 | 401호 | 미상 | 미상 | 대항력 有보증금 미상 |
| 류인걸 | 4층 402호 | 미상 | 미상 | 대항력 有보증금 미상 |
| 이순화 | 202호 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상 |
| 반효정 | 5층 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상 |
| 권정갑 | 201호 | 미상 | 미상 | 대항력 有보증금 미상 |
| 홍라희 | 1층 | 150,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有인수 150,000,000원 |
현재 배당 가정에서 매수인이 인수하는 확정 보증금은 추지훈 15,000,000원, 송인순 10,000,000원, 홍라희 150,000,000원으로 합계 175,000,000원입니다. 다만 조성익·이복실·류인걸·권정갑은 대항력이 있으면서 보증금이 미상으로 기재되어 있어, 이들의 금액은 별도로 확인해야 합니다. 박명순·전현승·이기수 역시 대항력 판정이 미상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,240,988,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,809,880원 |
| 인수 · 임차인 추지훈 | 15,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 송인순(돈돈삼겹살구이) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 홍라희 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 38번 근저당권 · 이문휘경동새마을금고 | 3,960,000,000원 | 1,226,178,120원 |
| 3. 을구 43번 근저당권 · 우병우 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 44번 근저당권 · 주식회사대건크라운대부 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 가정상 채권자 총 청구액은 4,280,000,000원, 총 배당액은 1,226,178,120원, 미배당액은 3,053,821,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 175,000,000원으로 계산되어 있으나, 별도 미상 보증금은 포함되지 않습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 교문초등학교 동측 방향에 소재하며, 주위에 근린생활시설·아파트·단독주택 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통여건 등을 종합하면 전체적인 교통상황은 양호합니다.
- 용도. 일련번호 (가)는 지하 1층부터 3층까지 위락시설·근린생활시설·판매시설·업무시설이 혼재하고, 일련번호 (나)는 지하 1층부터 5층까지 다방·소매점·사무실·탁구장·주택 등의 이용상태가 확인됩니다.
- 토지. 223.3㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 세로각지(가)이며 공시지가는 4,467,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역도 포함되어 있습니다.
- 환금성. 근린시설 + 토지 복합물건으로 용도 구성이 다양하고, 다수 임차인이 존재해 권리·명도 구조가 단순하지 않습니다. 별도 실거래 비교자료가 없어 가격 매력은 시세 확인 후 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 계산. 1,240,988,000원만 볼 것이 아니라 확정 인수 175,000,000원을 더한 1,415,988,000원을 기본 투입액으로 보세요.
- 미상 보증금 보완. 조성익·이복실·류인걸·권정갑 등 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 관련 서류로 금액을 확정해야 합니다.
- 대항력 판단이 미상인 임차인 확인. 박명순·전현승·이기수의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝난 것으로 보면 안 됩니다.
- 3회 유찰의 의미. 감정가 3,618,040,240원에서 1,240,988,000원으로 낮아졌지만, 시장 실거래 자료가 없으므로 이것만으로 ‘싸다’고 판단하지 말아야 합니다.
- 말소기준 이후 권리 확인. 2024.06.20 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 서류로 재확인하세요.
- 일괄매각. 목록1,2가 일괄매각이므로 토지와 건물을 분리하지 않고 전체 경제성을 함께 검토해야 합니다.
- 용도·명도. 근린생활시설과 주택이 혼재하고 다수 임차인이 있어 임차관계, 명도, 실제 사용상태를 입찰 전에 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “유찰됐다고 끝난 게 아니다”
이 물건은 3회 유찰로 최저매각가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌다는 점이 눈에 띕니다. 그러나 권리분석상 진짜 변수는 가격 자체가 아니라 대항력 임차인과 매수인 인수입니다. 현재 배당 가정에서 확정된 인수액만 175,000,000원이고, 보증금이 미상인 대항력 임차인도 남아 있습니다.
따라서 현재 회차의 판단은 최저가 1,240,988,000원이 아니라 최소한 1,415,988,000원의 실질취득액과 추가 인수 가능성을 함께 놓고 해야 합니다. 또한 실거래 시세 자료가 없으므로 현재 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 분명합니다. 가격은 많이 내려왔지만, 인수위험을 완전히 숫자로 확정하기 전에는 공격적으로 접근하기 어려운 물건입니다.
