의정부지방법원 2025타경2153. 구리시 수택동 442-2의 토지와 혼합용도 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태에는 근린생활시설·판매시설·업무시설·위락시설·주택이 함께 나타나며, 매각물건명세서상 목록 3·4 일괄매각입니다. 아파트 한 호실처럼 권리관계와 점유관계가 단순한 물건이 아닙니다.

등기부상 말소기준은 2024.06.20. 설정된 이문휘경동새마을금고의 근저당권 3,960,000,000원입니다. 이후 근저당권·임차권등기·경매개시결정·압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 문제는 말소기준보다 앞서 전입한 다수 점유자입니다. 현재 자료에 대항력이 있는 것으로 표시된 7명 가운데 3명의 보증금 175,000,000원은 배당 없이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되어 있고, 나머지 대항력 임차관계의 보증금은 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기부 후순위보다 선순위 점유가 핵심

2017년부터 2023년 사이 설정됐던 동서울농업협동조합·권혁필· 주식회사대건크라운대부·박성애·민경숙의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.06.20. 이문휘경동새마을금고 근저당권이며, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 이 근저당권에는 수택동 376-14 토지·건물과 수택동 442-2 토지가 공동담보로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 알려진 인수 1.75억, 미확정 위험은 별도

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 자료상 실제 임차·점유관계는 13명입니다. 대항력이 있는 것으로 표시된 사람은 7명, 대항력이 없는 사람은 2명, 전입일 또는 주민등록 요건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 하는 사람은 4명입니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%가 반값 매입을 뜻하지 않는다

현재 최저가는 956,283,000원으로 감정가 1,951,598,800원의 49.0%입니다. 그러나 낙찰대금에 알려진 인수액 175,000,000원을 더하면 현재 회차의 최소 실질취득비용은 1,131,283,000원입니다. 이는 감정가의 약 58.0%에 해당합니다.

회차별 최소 실질취득은 현재 확인된 승계액 175,000,000원만 반영한 금액입니다. 보증금 미상 임차인의 추가 승계액은 포함되지 않았습니다.

동일 물건의 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없고, 혼합용도·다중 점유·일괄매각 구조를 반영한 별도의 임대수익 및 토지가치 검토가 필요합니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 모든 인수액을 포함한 실질취득비용이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 956,283,000원 가정)

총 채권액 4,280,000,000원 중 채권자 배당액은 944,320,170원, 미배당액은 3,335,679,830원입니다. 신청채권자 청구액은 3,393,969,534원이며 시나리오상 신청채권자 배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일련번호별로 교문초등학교 동측 및 수택2동 행정복지센터 북동측에 소재하며, 주위에는 근린생활시설·아파트·단독주택이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 대중교통 여건을 포함한 전체 교통상황은 양호한 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 지하층부터 지상 5층까지 위락시설·근린생활시설·판매시설·업무시설· 주택·주차장·탁구장·옥탑이 혼재합니다. 단일 주거용 건물보다 이용관계와 점유 확인 범위가 넓습니다.
• 토지. 토지면적 221.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·부정형·소로각지입니다. 공시지가는 2,631,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 일련번호별로 일반상업지역·방화지구와 제3종일반주거지역·정비구역이 적용돼 있으며, 과밀억제권역·비행안전제3구역·배출시설설치제한지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린·업무·주택이 섞인 일괄매각 물건이고 다수 점유자가 존재합니다. 동일 물건 실거래 비교가격이 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 원본 확인. 조성익·이복실·류인걸·권정갑의 실제 보증금과 계약기간, 확정일자·배당요구 효력을 매각물건명세서와 임대차계약서로 확인해야 합니다.
• 대항력 미상 4명 확인. 박명순·전현승·이기수·민지한의 주민등록 또는 사업자등록, 점유개시일과 대항력 유지 여부를 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 최저가에 알려진 인수액 175,000,000원만 더해도 1,131,283,000원입니다. 확인되지 않은 보증금을 반영한 뒤 입찰가 상한을 다시 계산해야 합니다.
• 점유부위 특정. 점유부위가 명확하지 않은 영업자와 동일 호수에 중첩된 임차관계를 현장조사와 건축물 도면으로 대조해야 합니다.
• 목록 3·4 일괄매각 확인. 토지·건물의 정확한 매각범위와 각 일련번호의 이용상태, 경계 및 출입관계를 원본 감정평가서에서 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당권이 다른 수택동 부동산과 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 목록과 배당관계를 확인해야 합니다.
• 압류·파산 절차 확인. 구리시 압류와 2025.09.15. 파산선고결정에 따른 현재 경매절차의 진행상태를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교가격이 없으므로 임대료, 공실, 용도별 수익성과 토지가치를 별도로 검토하고 감정가 49%만을 저가 근거로 사용하지 않아야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 인수액 확정이 먼저”

이 사건은 감정가 1,951,598,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 956,283,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 절반 수준이지만, 현재 확인된 대항력 임차인 보증금 175,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 이미 1,131,283,000원입니다.

더 중요한 문제는 이 금액이 최종 총액이 아니라는 점입니다. 대항력이 있는 것으로 표시됐지만 보증금이 확인되지 않은 임차관계가 4명이고, 대항력 자체가 미상인 관계도 4명입니다. 등기부 후순위 권리는 정리되더라도 선순위 점유자의 보증금 승계와 명도 문제는 남습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 가격이 시장가보다 낮다는 결론을 낼 근거가 없습니다.

등기부 후순위는 소멸하지만, 실질취득비용은 미확정. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 모든 임차인의 보증금·대항력·우선변제권을 확정해 인수액의 상단을 닫는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가 49%를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.