의정부지방법원 2025타경2306. 남양주시 별내동 ‘별내역파라곤스퀘어’ 지식산업센터-2동 13층 엠1309호입니다. 감정평가상 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 이장우가 지분 10분의 9, 이재필이 지분 10분의 1을 소유한 공유 물건입니다. 2021년 신한은행이 채권최고액 300,000,000원의 근저당을 설정했고, 2025년 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 선순위 등기권리는 없습니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%지만, 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 시세 할인율로 바꿔 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 제지식산업센터-2동 제13층 제엠1309호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상21층 건 내 13층 |
| 소유자 | 이장우 지분 10분의 9 · 이재필 지분 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 331,200,869원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당은 매각으로 소멸
실제 임차인 0명. 임차보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2021.07.15. 신한은행 근저당권이며, 이 근저당과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.12. 구리세무서장 처분의 국 압류도 2026.02.02. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 명목 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 기준이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(감정가 49%) | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 191,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 224,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(감정가 24%) | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 247,114,127원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 신한은행의 미배당액은 늘지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 대비 낙찰률만으로 가격 가점을 주는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 108,389,640원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자의 청구액은 331,200,869원이며, 배당 시뮬레이션은 등기된 근저당 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 합니다. 현재 회차의 미배당액은 191,610,360원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 별가람초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트형 공장·대단위 아파트·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설과의 거리·편의성, 시내권 간선도로 연계성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 동측과 남측으로 광대로변에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 시스템 냉·난방, 승강기, 옥내소화전, 자동화재탐지 및 에스컬레이터 설비가 돼 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역·택지개발지구·공장설립승인지역 등에 포함됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이 및 기타 참고사항은 없고 위반사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 숫자와 별개로, 동일 건물·유사 층·유사 호실의 최근 거래가와 현재 매물을 확인하세요.
- 지식산업센터 이용 조건. 현재 이용상태와 실제 입주·사용 목적이 맞는지 관련 서류와 현장을 확인하세요.
- 공동담보. 근저당 공동담보로 기재된 엠1310호의 경매·배당 진행과 채권잔액을 함께 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자, 사업자등록, 시설물 소유관계와 인도 가능 시기를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·시설비. 관리비 체납, 공용부분 부담, 냉·난방 및 내부 시설 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획과 취득·이용상 영향을 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 공동담보 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 따로 검증해야 한다”
이 물건의 권리분석 결론은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이며 신한은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 국 압류도 매수인 부담이 아닙니다. 권리만 놓고 보면 안전형에 가깝습니다.
그러나 가격 결론은 보수적이어야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 실제 거래시세와 비교되지 않은 상태에서는 ‘싸다’고 확정할 수 없습니다. 지식산업센터라는 이용 특성, 두 차례 유찰, 공동담보 구조를 함께 고려하면 권리는 합격, 가격은 실거래 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.
