의정부지방법원 2025타경2306. 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층 엠1310호입니다. 감정평가상 이 건물은 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 지하 3층·지상 21층 건물의 13층에 위치합니다. 등기상 소유자는 이장우가 10분의 9, 이재필이 10분의 1 지분을 보유한 공동소유 구조입니다.
권리의 기준점은 2021년 7월 15일 설정된 주식회사신한은행의 채권최고액 300,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류가 기입됐지만, 압류 2건은 각각 해제돼 등기상 말소됐고 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없으며, 현재 최저가로 낙찰된다고 가정할 때 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려왔다는 사실만으로 가격 매력이 입증되지는 않습니다. 감정가 대비 할인과 현재 시장가격 대비 할인은 서로 다른 개념입니다. 최근 거래 비교값이 없는 상태에서 110,740,000원이 싸다고 단정하면 안 되며, 2회 유찰과 지식산업센터라는 용도를 함께 놓고 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2306 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 별내동 975-3 별내역파라곤스퀘어 지식산업센터-2동 13층엠1310호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타(집합건물) · 아파트형 공장(지식산업센터) · 지상 21층 중 13층 |
| 소유자 | 이장우 10분의 9 · 이재필 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 331,200,869원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.15 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준이 명확하고 인수액은 0원
확인된 임차인 없음. 보증금이나 대항력 임차인의 승계 문제는 나타나지 않으며, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2021.07.15 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 엠1309호와 공동담보로 설정돼 있으나 매각으로 소멸하며, 채권이 배당으로 모두 회수되지 않더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’일 뿐이다
감정가 226,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 110,740,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가 확인되지 않아, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가의 절반 이하라는 이유만으로 저렴하다고 표현하거나 가격 가점을 주는 것은 부적절합니다.
| 감정가 | 226,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 110,740,000원 |
| 감정가 대비 | 49% · 2회 유찰 |
| 매수인 실질취득 | 110,740,000원 · 인수 0원 |
| 시세 판단 | 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 가격 우위 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 108,389,640원 |
| 미배당 · 주식회사신한은행 | - | 191,610,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
경매신청 청구액은 331,200,869원이며, 배당 추정은 등기상 채권최고액 300,000,000원을 기준으로 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 191,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 224,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 247,114,127원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 별가람초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트형 공장, 대단위 아파트, 근린생활시설과 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설의 거리·편의성 및 간선도로 연계성을 종합한 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 21층 건물의 13층 엠1310호이며, 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 옥내소화전, 자동화재탐지 및 에스컬레이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 동측과 남측으로 광대로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형입니다. 토지면적은 17,786.9㎡, 공시지가는 2,426,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역·공장설립승인지역 등에 포함되며 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 주거용 아파트와 이용 목적 및 매수층이 다릅니다. 2회 유찰과 최근 실거래 비교 부재를 함께 고려해 실제 매매 가능 가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 감정가와 혼동하지 않기. 감정가 대비 49%라는 숫자는 시장가 대비 할인율이 아닙니다. 동일 건물·동일 용도의 실제 매매 사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 현장 점유자, 사업자등록, 인도 가능 시점은 매각물건명세서와 현황조사 원본 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유관계와 매각범위 확인. 등기상 이장우 10분의 9, 이재필 10분의 1의 공동소유이므로 매각 대상 범위와 소유권 이전 내용을 원본 문서에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권은 엠1309호와 공동담보로 설정돼 있으므로 실제 배당관계와 동시 진행 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 지식산업센터 이용 조건. 실제 이용 가능 업종, 입주 조건, 공실 상태, 관리비와 부가세 처리 등 주거용 부동산과 다른 조건을 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 준주거지역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제가 실제 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 법원 매각 결과를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.07.15 신한은행 근저당권이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하거나 이미 말소됐습니다. 확인된 임차인도 없으므로 현재 최저가 110,740,000원에 낙찰된다는 가정에서 매수인 실질취득액은 110,740,000원, 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔어도, 최근 실거래 비교 없이 이를 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 더구나 대상은 주거용 아파트가 아니라 지식산업센터입니다. 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 검증 전입니다. 이 물건의 승부처는 할인율 자체가 아니라 실제 시장에서 110,740,000원 이상의 가치와 출구가 확인되는지에 있습니다.
