수원지방법원 2025타경53660. 시흥시 은행동 리버시티 2층 207호의 근린시설입니다. 현재 최저매각가는 감정가 325,000,000원의 70%인 227,500,000원으로 1회 유찰 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.12.23. 설정된 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 600,000,000원입니다. 이 근저당은 매각으로 소멸하고, 그 뒤의 압류와 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 단순하다는 이유만으로 바로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가상 207호와 208호가 벽체 구분 없이 근린생활시설로 일체 이용되고 있습니다. 감정평가에서는 건축물대장상 도면과 현장 경계선 확인이 가능하며 물리적 방법에 의한 경계복원이 가능할 것으로 판단했지만, 실제 낙찰 후 단독 이용·분리 비용과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2019.12.23. 우리은행 근저당권입니다. 2023.08.22. 국 압류와 2024.03.27. 시흥시 압류, 2025.11.06. 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다. 2022.03.24. 시흥시 압류는 2022.04.04. 해제로 이미 말소됐고, 2023년의 종전 임의경매개시결정도 2025.07.18. 취하 후 2025.07.22. 말소됐습니다.

② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현황 확인 필요

확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 기타 임대관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금이나 대항력 있는 임차인이 확인된 상태는 아니지만, 근린시설 특성상 실제 영업자·점유자 및 사용관계는 현장과 매각물건명세서 원본을 통해 다시 확인하는 것이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)

현재 회차 매각가 227,500,000원 가정 시 우리은행 채권최고액 600,000,000원 중 223,515,000원이 배당되고 376,485,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당

회차가 내려가면 최저매각가는 227,500,000원에서 159,250,000원, 111,475,000원으로 낮아지지만 근저당권자의 미배당액은 각각 376,485,000원, 443,779,500원, 490,885,650원으로 커집니다. 다만 이 미배당은 낙찰자의 인수금액이 아니며, 제시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 은행동 ‘은계호수공원’ 서측 인근으로, 근린생활시설·상업업무시설·아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 약 18미터, 북측으로 약 35미터 포장도로에 접합니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 공공주택지구 등이며, 토지는 1,089㎡, 평지의 사다리형, 상업용으로 이용 중입니다.
• 공시지가. 3,407,000원/㎡입니다.
• 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설이므로 아파트처럼 표준화된 동일평형 실거래 비교가 어렵고, 207호·208호 일체 이용 상태가 개별 환금성 판단에 중요한 변수입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 207호 경계 확인. 현장에서 207호와 208호의 도면상 경계선, 출입구, 설비 배치와 분리 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 분리 비용 확인. 낙찰 후 207호만 독립적으로 사용할 계획이라면 벽체·전기·급배수 등 물리적 경계복원에 필요한 공사 범위를 점검하세요.
• 실점유자 확인. 신고 임차인은 없지만 기타 임대관계가 미상이므로 실제 영업자·점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 매각 전 당해세 여부와 배당순위가 근저당 배당액에 미칠 영향을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만 보지 말고 인근 근린시설의 실제 매매·임대수익·공실 수준을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘현황과 가격’

이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 근린시설인 207호가 208호와 벽체 없이 일체로 사용 중이라는 점은 아파트형 경매와 다른 핵심 변수입니다. 여기에 임대관계 미상, 국세·지방세 배당 변수까지 있어 서류상 인수 0원만으로 안전성을 평가하기 어렵습니다.

현재 최저가 227,500,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘30% 할인 = 시세보다 싸다’고 연결해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 207호의 물리적 독립성, 실제 점유관계, 분리 이용 가능성, 시장가격 검증이 입찰 판단을 좌우합니다.