수원지방법원 2025타경53660. 시흥시 은행동 리버시티 2층 208호의 근린시설입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사한샘키친베스트대리점이고, 2019.12.23. 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 447,300,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 600,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다.
그 이후 시흥시·국·국민건강보험공단의 압류와 2025.11.06. 경매개시결정이 이어졌지만, 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 단독 점포처럼 물리적으로 완전히 분리된 상태가 아니라, 감정평가상 207호와 208호가 벽체구분 없이 근린생활시설로 일체 이용되고 있습니다. 따라서 권리 소멸 여부와 별개로 현장 경계·점유·인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53660 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 608 리버시티 2층 208호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 은계중앙로 256 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 벽체구분 없이 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사한샘키친베스트대리점 · 거래가액 447,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.12.23. 우리은행 근저당권입니다. 2023.08.22. 국 압류, 2024.03.27. 시흥시 압류, 2024.04.04. 국민건강보험공단 압류와 2025.11.06. 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2023.08.18.의 종전 임의경매개시결정은 2025.07.18. 취하 후 2025.07.22. 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 70% 할인보다 비교시세 부재가 더 중요
감정가는 480,000,000원, 현재 최저매각가는 336,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 동일 물건 유형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 이 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 최저가와 같은 336,000,000원입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 235,199,999원, 3회 유찰 시는 164,639,999원이지만, 이 역시 시세 자료가 없는 상태에서는 할인율 자체만으로 적정가를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 330,496,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 600,000,000원 중 330,496,000원이 배당되고 269,504,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 은행동 은계호수공원 서측 인근이며, 근린생활시설·상업업무시설·아파트단지가 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 207호·208호가 벽체구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.07.15.입니다.
- 도로. 서측 약 18미터, 북측 약 35미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공공주택지구·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 3,407,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지의 사다리형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 207호와의 경계 확인. 현재 벽체구분 없이 일체로 이용되고 있으므로 건축물대장 도면과 현장 경계선을 대조하고 경계복원 가능 범위를 확인하세요.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 영업·점유 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류와 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 교부청구 내역을 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고 인근 근린시설 거래·임대수익·공실을 별도로 조사하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 336,000,000원, 2회 유찰 시 235,199,999원, 3회 유찰 시 164,639,999원 시나리오를 기준으로 자금 상한을 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2019.12.23. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교자료가 없고, 207호와 벽체 없이 일체 이용되는 근린시설이라는 물리적 특성이 있어 감정가의 70%라는 할인율만으로는 안전마진을 확인할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격·점유·경계 확인이 선행돼야 하는 물건입니다.
