수원지방법원 2025타경1369. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1128호입니다. 물건종류는 근린시설이며, 감정평가서상 실제 이용상태는 지식산업센터입니다. 감정가 410,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 262,400,000원입니다.

등기상 말소기준은 2024년 5월 17일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,171,200,000원이고, 인접한 1129호와 공동담보 관계입니다. 이후 국민은행의 임의경매개시결정이 등기되어 있으며, 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반적인 독립 호실과 달리 확인할 사항이 있습니다. 매각물건명세서에 따르면 1128호와 1129호 사이의 경계벽을 없애고 일체로 사용 중입니다. 호실 구분은 가능하지만 복구비용이 발생할 수 있다고 명시되어 있습니다. 권리 인수액이 없다는 사실과 별개로, 낙찰 후 독립적인 공간으로 사용하거나 처분하는 데 필요한 비용을 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

과거 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되었고, 2024년 5월 17일 박은혜 명의로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

국민은행 근저당권의 채권최고액은 1,171,200,000원이며, 1129호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 신청채권액은 997,927,109원입니다. 채권최고액과 실제 경매 신청채권액은 서로 다른 금액이므로 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없는 법인 임차인

실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 엠텔의 신고일은 2024년 10월 8일로, 말소기준인 국민은행 근저당권 설정일(2024년 5월 17일)보다 늦습니다. 따라서 기재된 권리관계상 매수인에게 대항할 수 없는 임차인으로 분류됩니다.

보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,500,000원입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제권 행사 및 배당액을 확정할 수 없습니다. 현재 예상배당표에는 이 임차인의 배당액을 반영하지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 64%, 실거래 비교는 별개

감정가 410,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 262,400,000원입니다. 감정가 대비 가격이 내려온 것은 분명하지만, 이 수치만으로 현재 거래시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

위 가격은 회차별 최저매각가격을 기준으로 한 시나리오입니다. 현재 확인된 권리관계에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정되지만, 취득 부대비용과 내부 복구비용까지 포함한 실제 취득원가를 의미하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 262,400,000원 가정)

집행비용 4,473,600원을 공제하면 국민은행에 대한 예상배당액은 257,926,400원입니다. 채권최고액을 기준으로 한 예상 미배당액은 913,273,600원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원으로 추정됩니다.

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 국민은행 채권최고액을 기준으로 계산한 미배당액은 확정된 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 공동담보인 1129호의 배당관계, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 최종 배당은 실제 채권신고와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 핵심 특이사항 — 1129호와 경계벽 철거

매각물건명세서에는 다음과 같은 사항이 명시되어 있습니다.

감정평가서에서도 두 호실 사이의 격벽이 제거되어 있으며 내부 인테리어 공사 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 주요 변수는 매각으로 소멸하는 근저당권이 아니라 낙찰 이후 독립 호실로서의 사용 가능성과 복구에 필요한 비용입니다.

특히 등기부상 국민은행 근저당권은 1129호와 공동담보 관계이므로, 각 호실의 소유권과 매각 범위, 실제 점유 및 내부 공간의 경계를 혼동해서는 안 됩니다. 1128호 입찰자가 인접한 1129호까지 함께 취득하는 것은 아닙니다.

• 독립성. 1128호와 1129호의 출입구, 전기·급배수 및 내부 설비가 독립적으로 사용 가능한지 확인해야 합니다.
• 복구공사. 제거된 경계벽의 복구 범위와 실제 공사비를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 점유 경계. 주식회사 엠텔의 실제 점유 부분이 어느 호실까지 이어지는지 확인해야 합니다.
• 공동담보. 1129호의 등기와 경매 진행 상황을 별도로 대조해 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
• 사용 가능성. 공부상 용도와 현재 지식산업센터 이용상태를 대조하고 독립 호실로서의 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재, 지하철 4호선 인덕원역 남서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 인덕원역과 버스정류장이 있고 차량 접근이 가능합니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물로 급배수, 전기, 위생, 소화, 화재탐지, 승강기 및 지하주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측으로 노폭 약 40m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반공업지역이며, 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역·도시교통정비지역 등의 지정사항이 있습니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며, 토지면적은 5,402㎡입니다. 공시지가는 4,493,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부상 사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 인접 호실과의 경계벽 철거 및 복구 문제는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지식산업센터로 이용 중인 근린시설인 만큼 사용 가능 업종, 임대수요, 현재 점유관계와 호실 분리비용을 함께 검토해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 입찰 대상은 11층 1128호입니다. 내부가 연결된 1129호와 별개 소유권임을 전제로 매각 범위와 호실 경계를 확인해야 합니다.
• 경계벽 복구비 산정. 현장 방문을 통해 경계벽 철거 상태와 복구 가능성을 확인하고, 복구비를 별도로 산정해야 합니다.
• 임차인 점유 확인. 주식회사 엠텔의 보증금 30,000,000원 및 월차임 2,500,000원, 실제 점유 범위, 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 임차인의 대항력은 없지만 실제 점유가 존재하므로 인도 협의 및 필요시 명도 절차를 고려해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 포함된 1129호의 등기 및 경매 진행 상황을 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 근린시설로 표시된 물건의 공부상 용도와 지식산업센터 이용상태가 실제 사용 목적에 적합한지 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물의 유사 용도·면적·층·상태에 해당하는 최근 거래 및 임대 사례를 확보한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 추가 비용 확인. 미납 관리비, 공용부분 관리비 부담, 호실 분리비용과 내부 인테리어 상태를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 확인해야 합니다.

맺으며 — “64% 할인보다 호실 독립성이 먼저”

이 사건은 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 실제 임차인 1명도 그 이후 신고하여 대항력이 없는 구조입니다. 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

현재 최저매각가는 262,400,000원으로 감정가의 64%입니다. 다만 실거래 비교가격이 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다.

무엇보다 1128호와 1129호가 경계벽 없이 일체로 사용 중이라는 점을 간과해서는 안 됩니다. 독립 호실 복구비용, 법인 임차인의 실제 점유 범위, 지식산업센터의 사용 가능성 및 환금성을 확인해야 합니다.

권리 인수 부담은 제한적이지만, 물리적 분리와 실제 취득원가에는 확인할 변수가 남아 있는 물건입니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰 여부를 결정하기보다, 호실 복구비용과 실거래 시세를 확인한 후 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.