수원지방법원 2025타경1369. 안양시 동안구 평촌동 인덕원역더리브디하우트 11층 1129호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황에서는 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 박은혜이며, 2024.05.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권 1,171,200,000원이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 같은 건물 1128호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
현황조사상 점유자는 주식회사 엠텔로, 점유 부분은 76.01㎡, 보증금은 30,000,000원, 월차임은 2,500,000원입니다. 전입일 2024.10.08은 말소기준권리인 2024.05.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1369 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 평촌동 82 인덕원역더리브디하우트 11층 1129호 · 경기도 안양시 동안구 시민대로 398 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 지식산업센터로 이용중 · 13층 중 11층 |
| 소유자 | 박은혜 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 490,240,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 997,927,109원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인
핵심은 날짜 순서입니다. 2024.05.17 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 주식회사 엠텔의 전입은 2024.10.08입니다. 따라서 현황조사상 임차인은 선순위 대항력을 갖지 못합니다. 2025.08.05 임의경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 엠텔 | 76.01㎡ | 30,000,000원 | 2,500,000원 | 2024.10.08 | 대항력 없음 |
② 가격 위치 — 2회 유찰, 현재 감정가 64%
감정가는 766,000,000원이고 현재 최저매각가는 490,240,000원입니다. 2회 유찰돼 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 다만 실거래가와 직접 비교할 수 있는 가격 지표 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,302,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,171,200,000원 | 482,937,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 490,240,000원 가정 시 집행비용 7,302,400원을 제외한 482,937,600원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 688,262,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 인덕원역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터·근린생활시설·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 인덕원역과 버스정류장이 있고 차량 접근이 가능합니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 1128호·1129호 모두 지식산업센터로 이용 중이며, 격벽을 없애 내부 인테리어 공사 중인 상태입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 40미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 벤처기업육성촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지면적은 5,402㎡, 공시지가는 4,493,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 13층 건물이며 급배수·전기·위생·소화·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 날짜 재확인. 주식회사 엠텔의 전입 2024.10.08이 말소기준 2024.05.17보다 늦다는 점을 원본 현황조사와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 1128호와의 경계 복구. 현재 두 호실의 격벽을 제거해 일체로 사용 중이므로 1129호 단독 사용을 위한 복구 범위와 비용을 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 1128호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 관계와 경매 진행 범위를 등기 원본에서 확인하세요.
- 가격 판단 분리. 2회 유찰로 최저가가 감정가 64%까지 내려왔지만, 감정가 할인율과 실제 시세 할인율은 같은 의미가 아닙니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 국민은행 채권최고액 전액이 배당되지 않지만, 계산상 그 부족분이 매수인에게 인수되는 구조는 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·호실 경계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 현황을 나눠 봐야 한다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 국민은행 근저당이 2024.05.17 말소기준이고, 주식회사 엠텔의 전입은 2024.10.08이어서 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
반면 현황에서는 별도의 확인 포인트가 있습니다. 이미 2회 유찰됐고, 1128호와 1129호의 경계벽을 없애 하나처럼 사용 중이어서 복구비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 호실 분리·복구와 실제 가격 판단이 더 중요한 사건입니다. 현재 최저가가 감정가의 64%라는 이유만으로 시세 메리트를 단정하기보다, 물리적 현황과 사용 가능 범위를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
